재건축 안전진단 깐깐해진다... '조건부 재건축' 추가검증·구조안전성 평가 강화

앞으로 재건축 안전진단때 구조안전성 평가 비중이 현재 20%에서 50%까지 대폭 강화된다. 안전진단 절차를 깐깐하게 해 무분별한 재건축을 막겠다는 취지다. 또 안전진단에서 '조건부 재건축'을 받으면 한국시설안전공단 등 공공기관으로부터 적정성 검토를 받아야 한다. 또 국토교통부는 20일 이같은 내용의 '재건축 안전진단 기준 정상화' 방안을 이르면 3월말 시행할 계획이라고 밝혔다.

■'구조안전성' 비중 높이고 '주거환경'은 낮춰
먼저 안전진단 실시여부를 결정하는 현지조사 단계에 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원 등 공공기관이 참여할 수 있도록 했다. 시장·군수가 현지조사를 통해 안전진단 실시여부를 결정하고 있지만 전문성이 요구되는 구조안전성 조사에는 한계가 있는 만큼 이들 기관에 의뢰해 결정할 수 있도록 하겠다는 것이다. 안전진단의 필요성을 사전 검증하고 수억원의 안전진단 비용도 줄일 수 있다는 설명이다.

현재 안전진단은 주민 10% 이상이 동의하면 시장·군수가 현지조사를 한 뒤 민간기관에 안전진단을 의뢰하는 방식으로 진행된다. 안전진단 평가에서는 유지보수(A~C등급), 조건부 재건축(D등급), 재건축(E등급)으로 판정을 하게 된다.

특히 안전진단 종합판정을 위한 평가항목별 가중치가 조정된다. 현재 안전진단 평가에는 주거환경 40%, 시설노후도 30%, 구조안전성 20%, 비용분석 10%로 재건축 여부를 결정하고 있다. 지난 2014년 9·1 대책에서 재건축 활성화를 위해 주거환경평가 항목의 가중치를 기존 15%에서 40%로 대폭 상향했다. 재건축 연한 30년 단축도 당시에 결정됐다.

국토부는 "구조적으로 안전한데도 재건축사업이 추진되는 사회적 낭비 사례가 발생하고 있다"면서 "구조안전성 확보라는 재건축사업의 본래 취지대로 제도가 운영될 수 있도록 구조안전성 비중을 50%까지 상향조정한다"고 밝혔다. 이에 따라 앞으로는 안정평가때 구조안전성 비중 50%, 주거환경 15%, 시설노후도 25%, 비용분석 10%가 적용된다.

다만 현재와 같이 주거환경 평가결과 E등급을 받으면 구조안전성 등 다른 평가 없이 사업을 추진할 수 있다.

*재건축 안전진단 전·후 비교, 국토교통부

■'조건부 재건축' 적정성 검토 의무화
사실상 재건축 판정이나 다름 없었던 '조건부 재건축'은 추가검증을 받아야 한다.

조건부 재건축은 치명적인 구조적 결함이 없지만 시장·군수가 주택시장과 지역여건 등을 고려해 재건축 시기를 조정하는 판정 유형이다. 안전진단을 받은 단지의 90% 이상이 조건부 재건축 판정을 받고 있다. 하지만 대부분의 조건부 재건축 판정을 받은 단지가 시기조정 없이 바로 재건축사업이 추진돼 왔다.

앞으로는 '조건부 재건축' 판정을 받은 경우 공공기관의 적정성 검토를 의무적으로 거친 후 재건축을 추진하도록 절차가 강화된다. 적정성 검토에서 유지보수 판정을 받을 경우 재건축은 무산된다.

다만 공공기관이 안전진단을 실시해 이미 공적 판단을 받은 경우에는 추가적인 적정성 검토없이 재건축 사업이 가능하도록 했다.

이와함께 최근 포항 지진 등을 감안해 이미 안전상의 문제가 확인된 건축물의 경우 안전진단 없이 재건축 추진이 가능하도록 예외 규정도 마련했다. '시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법'에 따라 안전진단 결과 D등급 이하로 분류된 경우 앞으로는 도시정비법상 안전진단 없이 재건축사업의 추진이 가능해진다.

이번에 개정되는 안전진단 기준은 개정안 시행일 이후 최초로 안전진단 기관에 안전진단을 의뢰하는 단지부터 적용하게 된다. 국토부는 제도개선을 위해 도시정비법 시행령 및 안전진단 기준 개정안을 21일부터 입법예고와 행정예고를 할 계획이다. 이르면 3월말부터 시행될 예정이다.

cynical73@fnnews.com 김병덕 기자

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