[연휴 이후 부동산 예측④]초과이익 세금 변수… 재건축 영향 받나

[아시아경제 배경환 기자] 연휴 이후 재건축 시장의 최대 이슈는 단연 재건축초과이익환수제의 실제 시행 여부다. 재건축 후 정상 주택 가격 상승분을 초과하는 이익 일부분을 환수하는 제도로 2018년 1월 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 환수제 대상이다.

초과이익환수제는 참여정부 시절인 2006년 처음 시행됐다. 2013년 유예기간을 통해 시행이 보류됐지만 두 차례 유예기간이 끝나면서 2018년 다시 부활하게 됐다. 초과이익환수제가 적용되면 재건축 투자이익이 대폭 줄어드는 만큼 향후 서울 강남 재건축 인기는 주춤할 전망이다

무엇보다 정부의 압부 조치에 따른 영향이 컸다. 국토교통부는 올 1월부터 재시행된 재건축 초과이익환수제에 따라 강남 4구 재건축 아파트 단지 조합원에게 부과되는 재건축 부담금이 1인당 평균 4억4000만원에 이르는 것으로 예측했다. 강남의 한 단지는 예상 부담금이 8억4000만원에 달했다.

20개 단지 조합원에게 부과되는 부담금은 1인당 평균 3억7000만원 내외로 예측됐다. 특히 재건축 아파트가 밀집한 강남 4구는 조합원당 평균 부담금이 4억4000만원이었다. 단지별로 예상 부담금 차이도 컸다. 강남 4구의 15개 단지 중 예상 부담금이 가장 많은 곳은 8억4000만원이다.

주민들의 반발에 정부는 재건축 부담금을 피한 서울 강남권 아파트 재건축 계획안의 재심사까지 요구하고 나섰지만 이제는 해당 자치구와의 기싸움으로 확대된 상태다. 지난해 말 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 급하게 관리처분 인가를 신청한 재건축 조합들에 외부용역기관을 통한 재심사를 요구하는 국토부에 강남3구가 반발하고 나서서다.

전문가들은 국토부의 직접 개입 가능성까지 예측하고 있다. 현행법에는 국토부가 직접 개입할 수 있는 근거가 마련돼 있어서다. 실제 '도시 및 주거환경 정비법' 조항을 살펴보면 국토부는 구청들의 재건축 인가와 관련해 자료를 제출받아 분석할 수 있고 점검반을 만들어 직접 챙겨보고 인가 취소까지 할 수 있는 권한이 있다. 세부적으로는 국토부가 공무원과 전문가로 구성된 점검반이 재건축 사업에 대한 현장조사를 벌여 위법사항의 시정을 요구할 수 있도록 하는 대목이다.

우선은 오는 27일 일부 재건축 단지 조합들이 제기한 헌법소원 결과가 큰 영향을 미칠 전망이다. 법무법인 인본은 재건축 초과이익 환수제가 국민 평등권, 재산권, 행복 추구권 등 기본권을 침해한다며 오는 27일 1차 헌법소원 청구서를 헌재재판소에 제출할 계획이라고 14일 밝혔다. 2차 청구는 내달 16일 이뤄질 예정이다.

이번 소송에는 강남구 대치동, 송파구 잠실동, 서초구 반포동 등에서 재건축 사업을 진행하고 있는 아파트 단지 조합원들이 참여하는 것으로 알려졌다. 인본은 조합원 1인당 1만원씩 소송 비용을 받고 있다.

시장 관계자는 "실제 재건축 부담금이 부과될 경우 10년 전과는 다른 시장 환경이라는 점에서 헌재가 어떤 판단을 내릴 지에 이목이 쏠린다"며 "강남 외에 지방 재건축 조합 쪽도 이번 헌법소원에 적극적인 입장"이라고 말했다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr
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