[김현주의 일상 톡톡] 정부 '재건축 종합규제세트' 만지작…강남 시세 안정될까?

최근 정부는 강남 재건축 단지 가격을 안정시키기 위해 '재건축부담금 카드'를 꺼내 들었습니다. 올해 들어 부활한 초과이익환수제에 따라 부과될 재건축부담금 예측 결과를 미리 공개한 것입니다. 이 제도는 재건축 사업으로 주변 집값의 평균상승률을 초과하는 개발이익이 발생하면, 그 절반 가량을 정부가 환수하는 것을 골자로 하고 있습니다.

부담금 외에도 정부가 검토중인 다른 방안도 강남 재건축 시세에 일정 부분 영향을 끼칠 것이라는 분석이 나오고 있습니다. 현재 부처간 이견이 있지만 30년인 재건축 연한을 40년으로 연장하고, 안전진단 요건도 더욱 까다롭게 할 경우 시장은 상당한 충격을 입을 것으로 보입니다.

이밖에도 정부는 보유세 인상 시점을 3월로 앞당기고, 민간택지 분양가 상한제, 2주택자 양도세 면제 요건 강화 등의 카드도 신중하게 검토하고 있는 것으로 알려졌습니다.

만약 이같은 대책들이 동시다발로 쏟아지면 일시적일지는 모르나 강남권 부동산 거래가 꽤 위축될 것으로 보입니다. 다만 일련의 정부 대책이 수요 억제에만 초점이 맞춰져 있다는 지적도 나오고 있습니다. 전문가들은 수요 억제는 물론 주택 공급부분도 조금 더 세밀하게 들여다봐야 한다며 공급 부족으로 인한 가격 폭등 가능성도 늘 염두에 둬야 한다고 말하고 있습니다.

정부가 지난 21일 재건축 초과이익환수 부담금 시뮬레이션 결과를 공개해 시장에 각종 소문이 난무하고 있는 가운데, 재건축 단지 사이에서 희비가 엇갈리고 있다.

당장 초과이익환수 부담금이 클 것으로 지목된 단지들은 아직 부담금 공포가 가시지 않은 채 일부 매수자들이 계약을 보류하며 관망세로 돌아섰다. 반면 사업 초기 재건축 단지는 가격이 강세를 유지하면서 일부 매매 거래도 성사되는 모습이다.

30일 부동산업계에 따르면 최근 장기보유자의 매물 거래가 시작된 반포 주공1단지 1, 2, 4주구의 경우 이달 중순부터 매도 호가가 소폭 하락하는 양상을 보이고 있다.

이 아파트는 지난해 말 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제 적용은 일단 피했지만, 조합원 주택형 신청 등 내부 갈등으로 사업 일정이 다소 지연될 것이라는 의견도 나오고 있다.

관리처분인가를 받은 강남구 개포 주공1단지 등지도 아직 별다른 반사이익은 나타나지 않고 있다.

업계 관계자는 "최근 정부 단속에다 초과이익환수 부담금 공개 등으로 뒤숭숭한 상황이어서 생각보다 조용하다"며 "수요자들도 촉각을 곤두세우며 지켜보는 상황"이라고 말했다.

◆재건축 단지 희비 엇갈려

이에 비해 송파구 잠실 주공5단지, 강동구 둔촌 주공 등 사업 초기 또는 관리처분이 확정된 재건축 단지에는 여전히 투자자들이 몰리고 있다.

잠실 주공5단지는 초과이익환수 부담금 폭탄 예고에도 불구하고 지난 23일 오전에만 2개가 계약되는 등 매수세가 이어졌다. 특히 이날 이 아파트 119㎡는 20억1000만원에 팔리면서 20억원 고지를 돌파했다.

강동구 둔촌 주공아파트도 지난주부터 몇 건의 매매 계약이 이뤄졌다. 이 지역은 초과이익환수나 재건축 규제와 무관한 곳인데다, 이미 관리처분인가도 끝난 단지여서 투자자와 실수요자들이 계속 찾아와 가격이 비교적 강세를 띠고 있는 것으로 보인다.

용산구 한남뉴타운 등 재개발 사업지는 최근 가격이 강세를 보이며 매물이 자취를 감추고 있는 가운데, 강남 재건축 규제에 대한 풍선효과 기대감까지 커지면서 호가도 일부 상승하는 움직임을 보이고 있다. 다만 종전에도 인기지역은 특별히 눈에 띄는 변화는 없는 상황이다.

◆부담금 관련 각종 루머만 난무…국토부 구체적인 내역 공개할까?

청와대 국민청원 게시판에는 지난 23일 '초과이익 부담금 발표 단지와 산정방식을 투명하게 공개해달라'는 내용의 청원이 접수됐다. 청원 마감기한은 다음달 22일까지다.

청원자는 "초과이익 부담금 발표 이후 혼란과 불만이 폭주하고 있지만 국토교통부는 구체적인 단지명과 산정방식 등을 전혀 공개하지 않고 있다"며 "국민의 재산과 직결된 정당한 질의에 묵비권을 행사하며 시장 혼란을 부추기고 있다"고 지적했다.

앞서 국토부는 지난 21일 강남·서초·송파·강동구 '강남4구' 내 15개 주요 단지의 환수제 부담금 추정치를 공개했다. 가구당 평균 부담금은 4억4000만원이며, 일부 단지는 부담금이 최고 8억4000만원에 달하는 것으로 나타났다.

그동안 조합이나 업계에서 추산했던 초과이익 부담금보다 최소 2배에서 많게는 10배까지 많은 금액이 발표되자 시장은 당황하는 기색이 역력하다.

이같은 소식이 전해진 뒤 해당 단지 조합에는 정부 발표가 맞는지 사실을 밝히라는 전화문의가 폭주했다. 반포주공 1단지(3주구) 조합이 자체적으로 산출한 부담금은 조합원 1인당 6500만원이다. 8억원과는 무려 10배 이상 차이가 난다.

강남권 다른 재건축 아파트에서도 부담금과 관련해 다양한 설(說)이 나돌고 있으며, 이로 인해 호가가 급등락하는 등 적지 않은 혼란이 벌어지고 있다.

국토부는 청원 인원이 20만명을 넘는 등 여론이 더 확산하면, 부담금 산출 근거나 구체적인 단지명을 공개하는 방안을 검토할 수 있다는 입장인 것으로 알려졌다.

김현주 기자 hjk@segye.com

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