[김용일의 부동산톡] 관습법상 법정지상권에 대하여

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하였다가 매매 기타 원인으로 각각 그 소유자를 달리하게 된 경우에, 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있도록 하는 것이 당사자의 의사라고 보아, 건물소유자에게 지상권(토지 사용권)이 인정된다. 이를 관습법상 법정지상권이라 하는바, 이번 시간에는 이에 대해 정리해 보겠다.

◇ 관습법상 법정지상권의 성립요건

① 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속하였어야 한다.

건물로서의 요건을 갖추고 있다면 미등기나 무허가의 건물도 상관없다. 토지와 그 지상의 건물이 동일인 소유였어야 하므로, 부동산 명의수탁자가 명의신탁된 토지 위에 건물을 신축한 경우에는, 명의신탁자가 명의신탁 해지시 명의수탁자에게 그 건물의 소유를 위한 관습법상 법정지상권이 인정되지 않는다. 그리고, 타인의 토지 위에 토지 소유자의 승낙을 얻어 신축한 건물을 매수, 취득한 경우에도 관습법상 법정지상권은 성립하지 않는다.

② 토지와 건물의 소유권이 법률상 규정된 것이 아닌 원인으로 각각 소유권이 달라져야 한다.

위 요건에서 말하는 ‘법률상 규정된 것’의 대표적인 예가 민법 366조의 저당권실행 경매로 인한 법정지상권이다. 따라서, 저당권실행 경매로 인해 토지와 건물의 소유권이 달라지면 민법 366조의 법정지상권이 성립하고, 관습법상 법정지상권은 그 밖의 다른 사유일 때 성립한다.

관습법상 법정지상권이 성립될 수 있는 대표적인 사유는, 토지와 건물이 매매, 대물변제, 증여, 공유물 분할, 강제경매(저당권실행이 아닌 압류로 인한 경매), 국세징수법에 의한 공매 등으로 각각 소유권이 달라지는 경우이다.

③ 토지와 건물의 소유권이 다른 사람에게 귀속될 때 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다.

당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약은 명시적 합의뿐만 아니라 묵시적 합의에 의해서도 인정된다. 그리고, 건물을 철거하기로 합의하였다는 것에 대해서는 이를 주장하는 자가 입증해야 한다.

건물 철거의 묵시적 합의와 관련하여서는, 건물이 장차 철거될 것임을 예상한 경우에는 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 있었다고 보아야 한다는 취지의 판례가 있다.

구체적으로, 대법원은 “토지의 소유자가 건물을 건축할 당시 이미 토지를 타에 매도하여 소유권을 이전하여 줄 의무를 부담하고 있었다면 토지의 매수인이 그 건축행위를 승낙하지 않는 이상 그 건물은 장차 철거되어야 하는 운명에 처하게 될 것이고 토지소유자가 이를 예상하면서도 건물을 건축하였다면 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 생기지 않는다고 보아야 할 것이다.”라고 하였다(대법원 94다41072 판결).

한편, 관습법상 법정지상권을 포기하였다고 볼 수 있는 사정이 있는 경우라면, 관습법상 법정지상권이 인정되지 않는다. 구체적으로, 대법원은 “대지상의 건물만을 매수하면서 대지에 관한 임대차계약을 체결하였다면 위 건물매수로 인하여 취득하게 될 관습상의 법정지상권을 포기하였다고 볼 것이다.”라고 하였다(대법원 91다1912 판결).

◇ 관습법상 법정지상권의 구체적 내용

위와 같은 성립요건을 충족하면, 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 대지에 대한 관습법상 법정지상권을 취득한다. 이때 관습법상 법정지상권 자체에 대해서는 등기 없이도 취득하지만, 이를 양도하기 위하여는 등기하여야 한다. 한편, 관습법상 법정지상권 성립시 지료 액수는 당사자간의 합의로 결정하고, 합의가 되지 않으면 법원에 지료청구소송을 하여 결정된다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

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