“만기연장 4회 넘기면 부실낙인 안돼”...건설업계 PF평가기준 아우성

연착륙 방안에 “공급 생태계 붕괴
획일적이며 연쇄부도 고려 안해”

[사진 출처 = 연합뉴스]

부동산개발업계가 정부의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 연착륙 방안에 대해 ‘현장을 도외시하고 합리성이 결여된 정책’이라고 평가했다.

부동산개발업체 및 설계·분양사 모임인 한국부동산개발협회는 지난 16일 오후 서울 강남구 협회 대강당에서 ‘부동산 PF 정책방향 관련 개발업계 긴급 간담회’를 열고 이 같이 밝혔다.

앞서 금융당국은 부동산 PF 사업성 평가 등급을 현 3단계(양호-보통-악화우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화하기로 했다. 또한, 연체이자를 상환하지 못하고 4회 이상 만기 연장을 요청했거나 경매·공매가 3회 이상 유찰된 사업장에 대해 ‘부실우려’ 등급을 부여하는 식으로 평가 기준을 구체화하겠다고 밝혔다.

이에 대해 협회는 “획일적이며 연쇄 부도 가능성을 전혀 고려하지 않고 있다”고 말했다.

이 같은 새 평가 기준을 적용 시 부당한 평가를 받아 강제 구조조정 대상이 되는 사업장이 나올 수 있고, 이는 부동산 공급 생태계 붕괴를 초래한다는 것이다.

예컨대 서울의 한 주택 사업장은 부동산 시장 침체로 인한 수요 감소 및 2022년 하반기 이후 단축된 브릿지 만기로 이미 3차례 만기를 연장했다.

다만 이는 금융감독기관이 PF를 통제하고 브릿지 만기 기간을 짧게 설정해 연장 때마다 수수료를 부과하는 금융권 요구가 맞물려 연장 횟수가 늘어난 것인데, 이를 단순히 횟수로만 평가해 등급을 부여하는 것은 비합리적이라는 것이다.

[사진 출처 = 연합뉴스]

협회에 따르면 수도권의 또 다른 본 PF 단계 준주택 사업장은 시공사의 공사비 증액 요구로 사업비가 불어나면서 수익성이 악화됐다. 게다가 수요 침체로 분양 개시 18개월이 지났는데도 분양률이 60%를 밑도는 이중고를 겪는 상황이다.

사실상 사업비 증가와 수요 감소는 불가항력적인 요인임에도 새 평가 기준으로는 기준 미달로 ‘유의’나 ‘부실우려’ 등급을 받을 우려가 있다.

특히, 협회는 지난 2022년 하반기부터 금융권의 자금 조달 조건이 강화된 것이 큰 원인 중 하나라며 단순한 논리로 사업장을 정리할 경우 연쇄 부도를 야기할 수 있다고 지적했다.

최근 2년 동안 부동산 PF가 연대보증, 대표자 보증 등 과도한 조건 하에 진행돼 우량 사업자가 보유한 다수의 사업장 중 1곳만 정리 대상이 돼도 정상 사업장마저 대출 만기 전 자금 회수 요구가 발생해 연쇄 부도가 발생할 수 있다는 것이다.

한 협회 관계자는 “숲은 보지 못하고 나무만 보는 좁은 시각의 정책”이라고 비판하기도 했다.

협회는 시장 상황에 근거해 평가 요인을 합리적으로 조정해야 한다는 입장이다. 공급 유형이나 사업 과정 중 발생하는 불가피한 상황에 대한 고려가 필요하다는 것이다.

또한, 금융당국 정책이 금융사와 시공사의 피해 최소화에만 초점을 맞추면서 시행사가 배제됐다고 보고, 정책 보완과 평가 과정에서 사업 주체인 시행사가 반드시 참여해야 한다고 밝혔다.

김승배 한국부동산개발협회장은 “시행업계가 무너지면 공급 생태계가 무너지고 도심 내 전월세 시장 안정에 기여하는 비아파트 주거 공급이 단절된다”며 “다주택 세제 완화 등 시장 회복 정책은 제대로 해보지도 않고 일단 공급자부터 정리하겠다는 것이 과연 시장경제 논리상 맞는 것인지 의문”이라고 전했다.

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