은행·보험사, PF '구원투수' 등판하나…'조 단위' 공동대출 검토

[MT리포트] '카운트다운' 시작한 부동산PF (下)

[편집자주] 135조원+α의 부동산 PF 구조조정안이 곧 공개된다. 부동산 위기설이 확산하고 있는 가운데 살릴 곳은 살리고 정리할 곳은 확실히 정리하는 신속한 옥석가리기로 시장 불안을 해소해야 한다. 부동산 PF 거품을 걷어내기 위해 땅값 조정은 구조조정의 필수다. 카운트다운에 돌입한 부동산 PF 구조조정의 올바른 방향을 모색해 본다.

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은행·보험사, '조 단위' PF 공동대출 검토…당국, 인센티브 검토
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부동산 PF 신디케이트론(검토)/그래픽=윤선정

시중은행과 보험사들이 1조원 이상의 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 공동대출(신디케이트론)를 검토하고 있다. 금융당국의 PF 사업성 재평가에 따라 시장에 매물이 나오면 '뉴 머니' 역할을 할 것으로 기대된다. 금융당국도 신규 자금을 투입한 금융회사에 충당금 완화 등 인센티브를 검토 중이다. 다만 땅값이 고점 대비 40% 이상 조정되지 않는다면 공동대출이 실행되기 어렵다는 지적이 나온다.

2일 금융권에 따르면 이달초 부동산 PF 사업성 재평가 기준이 공개되는 가운데 은행과 보험사들이 '조 단위'의 공동대출 방안을 물밑에서 고심 중인 것으로 전해졌다. 사업성 재평가에 따라 PF 사업장이 매물로 나오면 금융권이 공동 대출을 통해 채권을 인수하는 방식이 될 것으로 보인다. 은행권은 과거 2011년 저축은행 사태때도 부실 PF를 약 4000억원 규모로 인수한 적이 있다.

금융사들은 당초 캠코(자산관리공사)의 '정상화 펀드'처럼 공동으로 부동산 PF 펀드를 조성하는 방안도 검토했으나 이 경우 위험가중자산이 급격히 불어나 자본비율이 하락할 우려가 제기됐다. 상대적으로 타격이 덜한 공동대출 방식으로 선회한 배경이다. 실제 은행 기준으로 100억원 투자시 펀드의 경우 위험가중자산이 32억원 늘어나는 반면 대출은 16억원으로 절반 수준에 그친다.

은행·보험사 부동산 PF 대출 잔액은 각각 46조1000억원, 42조원으로 금융권 전체 135조6000억원의 63%로 비중이 작지 않다. 하지만 이들 금융회사는 착공 단계의 본PF 위주로 취급해 연체율이 1% 전후에 머물렀다. 반면 저축은행과 캐피탈, 새마을금고는 위험도가 높은 브릿지론 위주로 취급해 이번 사업성 재평가의 직접 영향권 아래 들어온다. 여유가 있는 은행, 보험사가 2금융권 브릿지론 PF 대출의 '구원투수'로 등판하는 이유다.

업권별 부동산 PF 규모/그래픽=이지혜

금융당국도 측면 지원에 나선다. 금융권이 공동 대출로 브릿지론 PF 채권을 넘겨 받는 경우 '정상여신' 분류를 허용하는 인센티브를 고심중이다. 정상화가 가능하다고 판단되는 사업장 위주로 신규자금이 투입되는 만큼 충당금 부담을 낮출 이유가 충분하다는 판단이다. 아울러 위험가중자산 규제 완화로 자본비율 부담을 낮추고 투자를 결정한 임직원엔 면책권을 주는 방안도 고려 중이다. 취득세 등 세제 혜택을 줘 투자 수익률을 올리는 쪽으로도 고민하고 있다.

다만 '뉴머니' 유입, 인센티브 적용은 가격조정이 전제돼야 한다는 지적이다. 한 은행권 관계자는 "핵심은 결국 정상화 가능성이 있느냐 여부다. 인센티브를 준다고 무턱대고 인수할 수는 없다. 당국도 가격 조정없이 무조건 인수하라고 푸쉬하는 분위기는 아니다"고 말했다. 다른 관계자는 "저축은행이 100에 매도하려고 한다면 은행은 40~50으로 떨어져야 인수할 수 있다는 입장"이라고 밝혔다.

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건설업계 "정상 사업장, 공사 멈추면 안된다"
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금감원 사옥

건설업계에서는 프로젝트파이낸싱(PF) 정상 사업장에 은행·보험사의 자금이 투입되는 것에 대해 환영하는 분위기다. 부동산 경기 악화에도 사업성이 있는 본 PF 단계 사업장은 원활하게 사업을 지속할 수 있게 돼서다. 다만 PF 사업이 진행되더라도 시장 수요가 뒷받침되지 않아 분양 실적이 저조하면 PF 사업장에 대한 지원 효과가 크지 않을 수 있다는 지적도 있다.

2일 금융업계와 부동산업계에 따르면 금융당국은 이달 부동산 PF 구조조정을 위한 방안을 발표한다. 정상화가 가능한 사업장에는 신규 자금투입을 유도하면서도 브릿지론 단계에 있거나 부실한 사업장은 경·공매로 넘겨 본격적인 '옥석 가리기'에 착수하기 위해서다.

구체적으로 금융당국은 정상 사업장에 대한 은행·보험사의 자금투입을 유도하기 위해 이들이 공동 투자한 부동산 펀드가 구조조정 PF 사업장을 인수하면 취득세를 감면하고 충당금 부담을 줄여주는 방안을 검토하고 있다. 동시에 부실 사업장의 정리를 신속히 추진하기 위해서는 자산 건전성 분류 기준을 강화한다. 기존 '양호-요주의-악화우려' 3단계에 '회수의문'을 추가하는데 회수의문 사업장의 경우 금융사 충당금을 75%나 쌓게 한다. 사실상 일부 손해를 보더라도 부실 위험이 큰 사업장은 경·공매로 넘기라는 취지다.

건설업계에서는 정상 사업장에 대한 금융사의 자금지원 유도 방안에 대해 긍정적으로 평가했다. 특히 고금리 기조에서 신용도가 높지 않아 회사채 발행이 어려운 중소·중견 건설사의 숨통이 트일 전망이다. 현대건설, 롯데건설 등 대형건설사들과 달리 일부 중소·중견 건설사들은 자체적인 자금 조달에 어려움을 겪어 정상 사업장에까지 제대로 자금을 투입하지 못하고 있는 것으로 알려졌다. 정상 사업장마저 공사가 멈춰버리면 비용을 감당하지 못한 건설사가 최악의 경우 도산할 수도 있다.

한 건설업계 관계자는 "중소·중견 건설사의 경우 회사채 발행이 거의 막혀 정상 사업장에도 자금을 제대로 투입하지 못하는 경우가 있다"며 "정상 사업장부터라도 먼저 살려야 부동산 시장 전체도 온기를 띠게 되는 선순환 경제가 일어날 수 있다"고 말했다.

다만 고금리 기조 장기화와 더불어 대출 규제 강화로 분양 환경이 녹록지 않다는 점이 문제다. 사업장이 추가 자금을 받아 시공을 완료해도 제대로 분양이 되지 않으면 비용 회수가 어렵기 때문이다.

지난 3월 전국 미분양 주택은 6만4964가구로 전월보다 90가구 늘어나며 4개월 연속 증가세를 보이고 있다. 이처럼 부동산 시장을 살리려는 수요 진작책이 부족한 상황에서 브릿지론 사업장이 경·공매로 넘어갈 경우 유찰이 이어져 시장 가격에 혼란만 줄 것이란 우려도 나온다.

또 다른 관계자는 "오랫동안 미분양으로 남거나 금융비용을 감당할 여력이 없는 사업장들이 경·공매로 넘어올 가능성이 크다"며 "부동산시장이 침체해 경·공매로 넘어오더라도 매각이 쉽지 않을 것이다. 앞으로 폐업이나 부실을 겪는 기업들이 더욱 늘어날 수 있다"고 지적했다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr 김도엽 기자 usone@mt.co.kr 이용안 기자 king@mt.co.kr

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