[YTN24] 서울 아파트 거래량 증가..."집값 바닥 찍었다" vs "더 떨어진다"

■ 진행 : 윤보리 앵커
■ 출연 : 박원갑 KB 부동산 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 24] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
부동산 경기 침체로 하향 곡선을 그렸던 서울 아파트 거래량이 다시 증가하고 있습니다. 집값이 바닥을 찍었다는 목소리와 더 떨어질거란 의견이 엇갈리고 있는데요. 현재 시장 진단부터 향후 전망은 어떨지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원과 짚어보겠습니다. 안녕하십니까? 잠잠하던 서울 아파트 값이 다시 기지개를 켜는 것 같습니다. 3월 서울 아파트 월간 거래량이 4000건을 돌파했거든요. 이렇게 거래량이 증가한 배경부터 먼저 짚어주실까요?

[박원갑]
거래량이 늘어나고 있다는 것은 누군가는 산다는 거죠. 그러면 매수자들이 움직이고 있다, 이렇게도 볼 수가 있는데 제 생각에는 전셋값이 많이 오르니까 집을 사자, 이런 수요도 일부 있고요. 그리고 신생아특례대출이 두 달 동안 4조 5000억 정도 나갔거든요. 그 일부가 아마 주로 매매 수요로 이동한 측면도 있는 것 같고. 가장 큰 건 분양가가 너무 오른 것 같아요. 그래서 지금 서울 아파트 기준으로 분양가가 3.3제곱미터당, 흔히 말하는 평당 3800만 원 정도 하잖아요.

이러다 보니까 분양받는 것보다 아예 집을 사버리자 하는 그런 수요들도 나타나고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같고요. 그래서 이런 요소들이 모여서 결국은 거래량으로 나타났다. 거래량은 말씀하신 것처럼 아마 오늘 저녁까지, 밤 늦게까지 보통 집계를 합니다. 3월 걸. 그러면 아까 오다 보니까 4072건이거든요. 그러면 2021년 8월 이때 이후에 가장 많은 건데 2년 7개월 이후 많이 늘어났다 이렇게 보시면 되고. 물론 역대 평균은 6000건 정도 돼요. 그것보다는 미진하지만 어쨌든 작년 연말에는 1800건 이랬거든요. 그럼 많이 늘어난 건 맞다. 시장이 약간 기지개를 켜고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
거래량이 늘었다면 집값도 올랐을 것 같은데 어떤가요? 서울 아파트값의 고가 아파트 기준으로 신고가도 나오고 그랬다던데요.

[박원갑]
그렇죠. 그래서 실거래가 중심으로 보는 게 아마 실수요자분들은 좀 나을 겁니다. 1, 2월까지 실거래가가 나와 있는데 1% 정도 올랐어요. 그런데 나머지 지역들은 그렇게 오른 건 없는데 문제는 뭐냐 하면 이게 3월 실거래가 잠정지수라고 있습니다. 이게 약간 시장의 선행성이라고 해서 앞서가는 지표라고 보면 돼요.

그런데 이게 지금 3월에 마이너스로 접어들었잖아요. 그러면 사실상 서울 아파트 실거래가가 1월, 2월 오르다가 자칫 3월에 마이너스로 접어든다는 얘기는 두 달 오르다가 반짝할 수도 있단 말이에요. 그래서 시장이 지금 상승 에너지가 강하지 않다고 말씀을 드리고 싶고. 다시 빠질 수도 있어요. 그래서 올해는 전반적으로 집값이 치고 올라가는 장세로 보기는 힘들다. 왜냐하면 금리가 높잖아요. 이런 상황에서는 매물이 소화되면서 바닥을 친다기보다는 바닥을 다지는 양상이 되지 않을까, 이렇게 예상을 해 보고 있는 겁니다.

[앵커]
작년 연말에 1800건 정도라고 말씀해 주셨는데 지금 4000건대를 찍었다면 이제 본격적인 상승장으로 봐야 되지 않을까, 이런 목소리도 나오는데 그렇게까지는 보시지 않는군요?

[박원갑]
그렇게 보기는 조금 위험하죠. 세 가지로 짧게 말씀을 드릴게요. 일단 매물 물량이 많아요. 그러니까 매물이 소화됨에도 불구하고 계속해서 매물이 나와서 작년 말보다 서울 아파트 매물 건수가 한 10% 정도 늘어났습니다. 그런데 가격이 안 빠지는 이유는 집주인이 거래가 되니까 오히려 시세보다 올려 내놓는 거예요. 그러면 매물이 늘어도 가격이 빠지지 않고 오히려 오를 수도 있는 거죠. 그런 것도 있고요. 그리고 통화량이 안 늘어나요.

집값은 어떻게 보면 투자 상품화됐잖아요. 그러면 협의통화인 M1하고 광의통화인 M2를 보통 집값과 많이 연동해서 보는 거거든요. 그런데 지금 M2를 기준으로 보면 1년 전보다 2.9%밖에 안 늘어났어요. 그런데 우리가 전 정부 때 연 10% 늘어났잖아요. 그때는 유동성 과잉 때문에 집값이 올랐지만 지금은 시중에 풀리는 통화량이 많지 않다, 이렇게 보시면 될 것 같고요. 그리고 수요자들의 심리가 그렇게 확 개선됐다고 보기는 어렵습니다.

여전히 집값이 비싸다는 인식. 또 PF 부실 문제 있잖아요. 이게 어떻게 보면 심리적으로 짓누르는 그런 측면도 있거든요. 이런 전반적인 측면으로 봤을 때는 올해는 조정 가능성을 봐야 되지 않느냐, 이렇게 저는 보고 있습니다.

[앵커]
그런데 거래량만 봤을 때는 작년 연말이 1800 정도였다면 혹시 작년이 저점이었다고 볼 수도 있을까요?

[박원갑]
실제로 실거래가 기준으로 보면 작년 1월부터 올랐거든요. 그래서 작년에 서울 아파트가 9월까지 올랐는데요. 10%가 올랐습니다. 그리고 10월부터 3개월 빠졌어요. 3% 빠졌거든요. 그래서 작년 서울 아파트 실거래가가 10% 올랐습니다. 그러니까 지금 매수자 입장에서는 집을 사기 좀 애매한 거예요. 사려면 작년에 샀어야 된다, 이런 얘기를 하는 거죠. 이러다 보니까 아까 말씀드린 것처럼 매수세가 강하지 않다 보니까 3월 실거래가 잠정지수가 약간 약세로 접어든 게 아니냐, 이렇게도 지금 보고 있는 겁니다.

[앵커]
그러면 일단 바닥을 찍었다고 보시는 겁니까?

[박원갑]
바닥은 작년이었죠. 그러니까 이렇게 보시면 돼요. 바닥을 찍는다는 건 치고 강보합으로 확 전환한다는 것을 말하는 거거든요. 제가 아까 바닥을 다진다고 말씀을 드렸잖아요. 그건 매물이 소화되면서 가격이 크게 오르지 않는 약간 횡보하는 양상을 말씀드리는데. 그래서 우리가 지금 거래량만 보고 또 서울 아파트가 5주 연속 올랐다고 하잖아요. 이것만 보면 집값이 계속 올라갈 것으로 보이지만 이것보다 앞서가는 지표를 항상 염두에 두실 필요가 있다, 이런 말씀을 드리는 거예요.

[앵커]
반면에 지방은 집값이 계속 빠지고 있더라고요. 어떻게 보세요?

[박원갑]
지방이 보면 1~2월달에 서울이 1% 올랐다고 말씀드렸죠. 지방은 오히려 하락을 했습니다. 원인이야 잘 알고 계시죠. 지방의 미분양이 거의 80% 가까이 되잖아요, 전체 미분양의. 그리고 지역 경제도 별로 안 좋고. 또 인구도 튼실하지 않은 그런 측면이 있는데 제 생각에는 집값이 상대적으로 덜 빠져서 그런 것 같아요. 그래서 고점 기준으로 보면 2021년 10월이거든요. 그런데 서울을 보면 고점 대비해서 여전히 16% 떨어져 있습니다.

수도권은 서울, 경기, 인천 다 포함하는 건데 이게 19% 정도 여전히 낮아요. 그런데 지방은 10%정도 낮습니다. 왜 그랬을까. 아무래도 지방은 집값이 안 비싸잖아요. 그러다 보니까 금리라든지 통화량, 유동성의 영향을 좀 덜 받습니다. 지역경제라든지 입주 물량에 영향을 받는 구조. 아무래도 서울, 수도권 같은 경우는 투자재잖아요. 그런데 지방은 실수요 성격이 강하다 보니까 미국발 고금리 쇼크로 인해서 집값이 상대적으로 덜 빠지다 보니까 어떻게 보면 가격 메리트가 없을 수 있죠. 그러다 보니까 집값 회복세가 수도권보다는 가파르지 않다, 이렇게 전망을 해 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
그렇다면 이게 단기간에 확 달라질 것 같지는 않은데 지방과 수도권 간의 집값 양극화는 앞으로 계속 고착화된다고 보시는 겁니까?

[박원갑]
장기적으로 보면 그렇게 될 가능성이 있죠. 그러니까 과거에 비해서 주택시장이 조금은 수축되는 느낌이 있거든요. 이러면 양극화가 두드러지는 특징입니다. 그래서 최근 들어서 주택시장은 과거와는 달리 세분화되는 모습이 나타나거든요. 지역별 분할화라고 표현하는데 이렇게 되다 보니까 아무래도 지역 간의 극과 극, 양극화 이런 양상이 나타나는데 또 지방에서도 약간 차이가 나더라고요. 주로 MZ세대, 젊은 세대들이 선호하는 지역들은 그나마 선방을 하는 것 같고. 그렇지 않은 곳은 도심 공동화라든지 이런 지역들은 또 굉장히 위축돼서 아마 지방도 어떻게 보면 또 다른 미니 양극화가 일어날 가능성이 있다, 이렇게도 보고 있습니다.

[앵커]
이런 상황 속에서 지금 서울 아파트 전셋값이 고공행진을 하고 있습니다. 이유가 어떻게 되는 겁니까?

[박원갑]
세 가지로 요약할 수 있는데요. 일단은 빌라 전세 사기 여파가 생각보다 컸던 것 같아요. 아무도 전세로 안 들어가고 아파트로만 전세 수요가 이동하는 측면이 있는 것 같고요. 그리고 입주물량이 그렇게 많지는 않아요. 올해 서울 아파트 입주물량 해 봐야 한 2만 가구 정도인데 4~5만 가구 정도 돼야 안정된다고 얘기를 하거든요. 그리고 집을 사지 않고 전세로 살려는 일부 수요가 있는데 이게 아까 말씀하신 것처럼 서울의 전세가격은 작년 5월부터 계속 오르고 있거든요.

그러면 혹시나 전세 엄청나게 시장이 불안한 게 아니냐. 이렇게도 볼 수 있는데 저는 그렇게 보지는 않습니다. 왜냐하면 2년 전하고 전세가격을 비교해 보면 여전히 그때보다 15% 쌉니다. 그러니까 지금은 전세시장이 약간 회복되는 과정 정도로 보시면 될 것 같고. 문제는 내년, 내후년 계속해서 금리가 낮아지면 전세시장도 민감하게 반응할 수 있거든요.

왜냐하면 요새는 전세대출을 다 내잖아요. 그리고 입주물량도 계속해서 줄어들기 때문에 지금까지는 그냥 회복 수준인데 향후에는 좀 더 불안해질 수 있다, 이렇게도 보고 있습니다.

[앵커]
계속해서 상승할 것으로 보시는 거군요.

[박원갑]
조금 더 오른다고 봐야 될 것 같아요. 특히나 문제는 뭐냐 하면 세입자들이 전세가격이 오르니까 아예 재계약을 해 버리는 거예요. 작년에 보니까 전세 재계약 비율이 한 30%가 조금 안 됐어요. 올해는 30% 다 넘었거든요. 4월에 보니까 36%까지 나타났어요.

[앵커]
증액해서 갱신하는 비중도 늘었더라고요.

[박원갑]
그렇죠. 그렇게 해서 결국 재계약을 하는 거죠. 세입자 입장에서는 이사를 가버리면 어때요? 길바닥에 돈을 뿌리는 거잖아요. 그러니까 재계약을 통해서 5%만 올려주면 되니까 계속해서 눌러앉으려는 그런 수요가 많이 생기고 있다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

[앵커]
그런데 전셋값이 오르면 아무래도 제일 걱정은 서민들이잖아요. 주거비용에 부담이 클 것 같은데 어떻게 보세요?

[박원갑]
결국 고비용 구조로 가는 거죠. 어떻게 보면 주거비로 지출해야 할 비용이 더 늘어난다는 건데 그건 어떻게 보면 안타까운 일이죠. 그런데 과연 시장의 관심은 그럼 전셋값이 계속 올라가잖아요. 그러면 집값을 밀어올릴 것이냐, 이 문제거든요. 그런데 아직은 그렇게 높지는 않아요. 서울이 우리 KB시세로 보면 아파트 기준으로 전세가 비율. 그러니까 매매 가격 대비 전세가 비율이 52.8%고 전국은 66.7%가 됩니다. 옛날에는 서울이 많이 오를 때는 75%까지 올랐으니까요. 아직은 전셋값이 올라서 매매를 밀어올리는 힘은 일부는 있지만 그렇게 강하지는 않다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
이런 가운데 아파트 외에도 다세대주택 등 공동주택 공시가격이 작년보다 올랐어요. 그런데 이렇게 공시가가 오르면 세금 부담이 늘어나는데도 공시가를 오히려 더 올려달라, 이런 민원들이 많이 접수됐다고 하더라고요. 집값 때문인가요?

[박원갑]
네, 이게 깡통전세 혹은 전세사기 여파로 어떻게 보면 세입자들이 안 들어가려고 하니까 그러면 결국은 보증보험을 가입해야 되잖아요. 그런데 원래는 전세금이 공시가격의 150% 이하여야만 보증보험을 가입할 수 있었어요. 이걸 낮춘 겁니다. 이번에는 126%로 낮췄어요. 그럼 어떻게 돼요? 결국 집주인 입장에서는 전세보증금을 낮춰야 되잖아요.

그래야만 신규로 세입자를 구할 수도 있고 또 갱신도 할 텐데 어떻게 보면 공시가격이 올라가게 되면 결국 이런 부담을 줄일 수 있으니까 이런 이례적인 요구를 하는 건데. 대부분이 아마 다세대주택 이런 데서 이런 요구를 많이 하는 것으로 조사됐습니다.

[앵커]
악성 미분양이라고 우리가 흔히 부르잖아요. 준공 후 미분양. 이 문제도 지금 심각한데, 왜 이렇게 이 문제는 해소되지 않는 건가요?

[박원갑]
결국 분양가가 비싼 거죠. 소비자들이 기존 아파트하고 신규 분양 아파트하고 비교해서 의사결정을 할 거거든요. 그런데 지금 준공 후 미분양이 아무래도 지방에 좀 많죠. 전체 1만 2000가구 정도가 되는데, 많거든요. 그런데 이게 결국 뭐냐 하면 건설업체들의 자금난을 더 유발하는 거예요. 잔금을 받아야 결국 사업을 정리할 거잖아요.

잔금이 안 들어온다고 보면 되는데. 그래서 지금 전체 미분양은 한 6만 5000가구 정도로 약간 늘어나고 있는데 이게 준공 후 미분양이 계속해서 늘어나서 PF 문제를 어떻게 보면 더 부실로 빠뜨리는 악순환이 지속되고 있다, 반복되고 있다. 이렇게도 말씀을 드릴 수가 있죠.

[앵커]
그런데 지금 이런 상황 속에서 인허가나 착공 같은 주택공급 선행지표도 계속해서 부진하더라고요.

[박원갑]
최근에 약간 늘어나기는 했어요. 그런데 그동안 누적돼 있는 실적들이 별로 안 되다 보니까 아무래도 걱정이 되는데. 지금 당장은 영향을 안 미치겠죠. 공급 부족 불안 문제가. 그런데 이게 금리가 낮아지고 이렇게 되면 나중에 결국 부메랑으로 되돌아오지 않을까 하는 걱정이 많죠. 그래서 지금 민간에서 많이 위축돼 있잖아요.

그러면 공공에서 적극적으로 나서서 좀더 이걸 완충해야 되지 않나, 이런 생각도 해 보고요. 수요자 입장에서 불안심리가 안 생기도록 하는 게 무엇보다 중요하거든요. 그래서 여러 제도들을 빨리 바꿔서 공급이 좀 더 확충될 수 있도록 제도적 장치를 서둘러야 되지 않느냐, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
정부가 이와 관련해서 1월에 대책을 내놓지 않았었나요? 이 부분이 잘 안 통하나 봐요?

[박원갑]
건설경기 연착륙 대책인데 일부 소화된 것도 있고요. 법안이 통과가 안 돼서 연기되는 것도 있다, 이렇게 보시면 될 것 같고. 어쨌든 간에 PF문제하고 맞물려 있는 건데. 아마도 올 상반기가 고비가 되지 않을까 생각이 들어요. 그래서 빨리 이런 위기를 어떻게 보면 극복할 수 있도록 여러 불확실성을 빨리 없애야 되거든요. 그래서 구조조정이라든지 이런 걸 서둘러야 되지 않느냐 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
금리 이야기도 해 보겠습니다. 금리도 부동산 시장에 미치는 영향이 상당하잖아요. 어느 정도나 될까요?

[박원갑]
최근의 연구 결과를 보니까 국토연구원 자료입니다. 2011년에서 2021년 사이에 실거래가가 제가 중요하다고 했잖아요. 실거래가 기준으로 보니까 기준금리가 차지하는 비중이 집값 전체 결정요소 중에서 46%나 돼요. 거의 절반이죠. 그러니까 우리가 집값이 이렇게 급락한 게 결국 미국발 고금리 쇼크로 무너진 거잖아요. 그런데 나머지 한 18% 정도는 준공 물량, 입주 물량 정도거든요.

그래서 어떻게 보면 지금 집값이 약간 불안한 회복세 같은 느낌이 있죠. 그 이유는 뭐냐 하면 결국은 집값은 부동산 전문가들이 어떻게 보면 알 수 있는 게 아니라 파월한테 달려 있는 거죠. 그러니까 대체적으로 전망이 내년이 돼서 올해보다 약간 나아질 거라고 보는 것은 금리가 지금보다 조금 더 낮아질 것으로 대체적으로 전망을 하니까 이걸 토대로 어떻게 보면 얘기하는 거거든요.

그런데 일각에서는 6%, 8% 얘기하면 완전히 전망 자체가 달라지기 때문에 그래서 금융시장 자체가 굉장히 불안정성을 띠고 있잖아요. 그래서 시장을 너무 낙관적으로 보지 마시고 조금은 보수적으로 보셔도 될 것 같아요. 진짜 회복은 올해가 아니고 내년 정도 보시는 게 낫지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
그런데 우리가 지금 기대와는 달리 얼마 전부터 금리 인하가 아니라 오히려 상승할 수도 있다, 이런 전망들이 나오잖아요. 그렇다면 하반기 부동산은 어떻게 되는 건가요?

[박원갑]
말씀하신 것처럼 금리가 굉장히 중요한 요소 중에 하나라고 봐요. 당초 미국 기준금리가 인하되면 우리나라도 결국 따라갈 수밖에 없잖아요. 서로 동조화 현상이 나타나는 거니까 3월에서 6월, 7월, 9월 계속 어떻게 보면 연기되고 있는 상황인데. 결국 미국 기준금리 추이를 보고 판단해야 될 것 같아요. 말씀하신 것처럼 이건 아직까지 극단적인 의견이죠. 그런데 진짜 올려버린다면 다시 집값이 빠질 수 있다고 보는 거죠. 그래서 금리를 올해 현재까지는 미국이 한두 번 정도가 현재는 정설이던데요, 인하. 그런데 이게 또 안 될 수도 있는 거거든요.

물가에 따라서. 그래서 올해는 전체적으로 봤을 때는 이렇게 보시면 돼요. 크게 오르기도 힘들고 크게 낮아지기도 힘든 약간 박스권 장세에서 매물이 소화된다는 정도로 보시는 게 좀 더 낫지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
시청자분들이 가장 궁금하신 건 아무래도 내집 마련 시기를 언제쯤으로 해야 되나. 이거일 것 같아요. 어떻게 보십니까?

[박원갑]
올해 집을 꼭 사시려면 너무 타이밍을 안 재시는 게 좋다고 봐요. 타이밍은 게으른 사람이 재는 거예요. 지금은 어쨌든 시장을 보실 때 지금은 가격 메리트를 보시고 판단하셔야 돼요. 어떻게 하면 매입가를 낮출까 고민하셔야 된다고요. 왜냐하면 제가 아까 말씀드릴 때 고점이 2021년 10월이라고 말씀 올렸잖아요.

그러면 그때 대비해서 서울은 아마 20에서 마이너스 30% 정도 보셔야 될 거예요. 그러면 나머지 지역은 한 마이너스 30% 정도. 싸게 사셔야 돼요, 지금은. 집값이 크게 오르는 장세가 아닐 수 있기 때문에. 그러면 다리품하고 손품을 파셔서 현장을 많이 돌아다니시는 게 좋아요. 그러니까 너무 거대담론에 빠지지 마시고 내가 집을 꼭 살 거라면 부지런하게 돌아다니면서 어떻게 하면 매입가를 낮출까 고민하시는 게 좋을 것 같고. 그래서 급매물을 사시는 거 하나요. 그다음에 분양받으시는 것도 괜찮아요.

그래서 그건 주변 시세보다는 한 10% 싸야 돼요. 무조건 사시면 안 돼요. 그런 전략. 그리고 조금 더 부지런한 분들은 올해 경매가 할인매장이라고 그러거든요. 그래서 이게 워낙 고금리로 인해서 한계매물들이 많이 나오잖아요. 그래서 요새 보면 경매시장에 참여하는 분들이 많아요. 그래서 진짜 꼭 집을 사실 분들은 3트랙이라고 하거든요. 급매물 그다음에 분양받기 그다음에 경공매 시장 노크하기. 요 정도로 해서 내 집을 한번 장만해 보시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]
시기적으로 봤을 때는 내년보다는 올해가 더 낫다고 오시는 거죠?

[박원갑]
저는 그렇게 봅니다. 왜냐하면 가장 큰 것은 아까 말씀드린 대로 어쨌든 지금 금리가 정상은 아니잖아요. 그럼 좀 낮아질 가능성이 크고. 입주물량에 아까 민감하게 반응하는 특징도 있다고 말씀드렸잖아요. 올해 전국의 아파트 입주물량이 부동산114 자료입니다. 33만 가구입니다. 작년이 36만 가구고 내년이 24만 가구 정도 되고 내후년은 한 13만 가구 안팎이에요.

공급 절벽이 본격화할 수 있기 때문에 이런 부분들을 다 고려하고 판단하시는 게 좋을 것 같다. 그래서 가장 중요한 건 한쪽으로 너무 쏠리지 마시고요. 균형추를 가지고 여러 변수를 보고 객관적으로 판단하는 지혜. 이게 필요하지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
부동산 전망 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원과 함께 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

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