중동 사태 엎친데, 총선 野 압승 덮쳤다 … 부동산 시장 '발목'

서초 신동아1·2차 단지 전경. 이 아파트는 주변 단지들과 재건축 사업을 비슷하게 시작했지만 일정이 미뤄지며 관련 비용이 크게 늘어나게 됐다. 매경DB

22대 총선이 마무리됐다. 야당이 다수당이 되면서 부동산 시장 참여자들이 기대했던 활성화 정책들의 시행 여부에 대한 불확실성이 높아지고 있다. 이와 동시에 국내 요인보다 더 부동산 시장에 영향을 주는 외부 요인들이 발생하고 있다. 부동산 시장은 당분간 안정적이고 보수적인 입장으로 대처해야 할 것으로 보인다.

부동산 시장의 상승과 하락은 미시적으로는 금리라는 변수와 정부 정책에 영향을 받지만 거시적으로 국제 정세 영향을 더 크게 받는다고 할 수 있다.

최근 국제 정세를 살펴보면 국내 부동산 시장에 하방 압력을 높일 수 있는 사안들로 가득 차 있다. 최근 발생한 이란의 이스라엘에 대한 대규모 드론·미사일 공격과 이스라엘의 보복 공격 예고는 중동전쟁 확산에 대한 우려를 한층 고조시키고 있다. 확전을 거듭하고 있는 우크라이나 전쟁, 좀처럼 긴장감이 가라앉지 않고 있는 양안(兩岸·중국과 대만) 문제 등 국제 정세의 변동성은 갈수록 커지고 있다.

중동지역의 전쟁이 확산할 경우 유가는 급등할 수밖에 없다. 국내 원유 수입 중 80%에 달하는 비중을 차지하고 있는 나라들이 중동 국가인 점은 우리 경제에 많은 부정적 영향을 줄 요인임에 틀림없다. 여기에 최근 발생한 환율 폭등이란 요소까지 가세하면서 국내 경제에 상당한 부담을 가중하고 있다.

급격한 유가 상승이 발생하면 높은 물가를 잡는 것은 고사하고 물가 상승을 넘어 폭등으로 이어질 수도 있다. 가계의 가처분소득 감소는 물론 가계부채, 특히 자영업자와 '영끌세대'들의 대출 상환능력을 감소시켜 경제 전반에 힘든 상황이 도래할 수도 있다.

다시 국내 요인으로 돌아와 향후 한국 부동산 시장이 어떻게 펼쳐질지 하나씩 살펴보자.

먼저 현 정부가 내세웠던 정비사업 활성화 정책 중 안전진단 폐지는 법 개정 사항이다. 문제는 최근 재건축 현장에서 조합과 시공사 간 계약 조건이 결렬되는 일이 허다하게 발생하고 있는 점이다. 신규 현장이라도 공사비 인상에 따른 추가분담금 증가와 이로 인한 사업성 악화로 조합원들의 사업에 대한 부정적 시각이 걸림돌이 되고 있다. 여기에 시공사가 조합에 분양불조건 완화 등을 요구하면서 조합과 시공사의 갈등이 증폭되고 있다. 전국적으로 재건축 사업장의 추진 동력이 약해지고 있는 것이다.

과거에도 재건축시장은 투자 수요 위주의 시장이어서 경제위기나 침체기에는 기존 주택에 비해 변동성이 크고 하방 압력이 더 높았다. 당분간 재건축시장은 약세를 이어갈 것으로 보인다.

기존 주택 매매시장도 전망이 밝지 않다. 신생아 특례대출에 따른 거래량 증가와 가격 상승은 극히 제한적일 것이다. 특히 그 효과는 3~6월 정도에만 반영될 것으로 예측된다. 이후 재차 조정 구간에 돌입할 가능성이 매우 커 보인다. 최근의 매물 증가 추세는 지속성을 유지하고 있다. 이는 소유자들이 미래에 가격 상승을 기대하지 않고 있다는 방증이기도 하다. 주택가격 상승기에는 매물이 감소하는 게 정상적인 시장 상황이다.

전세시장은 임대차 3법이 그대로 유지될 것이고, 매매 수요의 전세 전환이 이어지며 약강세장을 나타내고 있다. 이러한 현상은 당분간 지속될 것이다.

물론 지역별로 차이가 있다. 올 한 해 전국적으로 35만가구의 입주 물량이 예정돼 있어 물량이 몰리는 지역들은 하반기에 전세도 약세로 돌아설 가능성이 크다. 서울의 경우 3만8000가구의 아파트 입주 물량이 예정돼 있는데, 특히 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축·1만2000가구)의 입주는 강동·송파발 역전세 현상으로 이어질 것으로 보인다. 이에 올해 하반기부터 내년 초 사이에 서울 지역의 전세시장에는 하향 변동성이 크게 나타날 수도 있다.

매매 물건이 전세 매물로 전환되는 현상이 나타날 가능성도 있다. 미국의 금리 인하가 쉽지 않을 경우 이러한 현상은 더욱 심해질 것으로 보인다. 매수심리가 약해지면 유동성이 부족한 소유주들은 전세로 전환할 수밖에 없기 때문이다. 이런 전세 전환 매물이 많아질수록 주택가격 조정은 본격화될 수 있다.

독자들 입장에서 다주택자라면 본인의 레버리지에 대한 자산관리 전략을 철저히 분석하고 시장에 대처하는 지혜가 필요한 시기로 보인다. 만일 국내 요인과 외부 요인이 모두 안 좋은 방향으로 흘러갈 경우 과도한 자본 시세차익을 기대하기보다는 적정한 수준의 자산관리가 가능한 유동성을 확보하는 것이 합리적인 선택이다.

최근 건설업체의 신규 분양 감소로 2~3년 뒤 공급 부족에 따른 주택가격 폭등이 올 수도 있다는 언론 보도들이 쏟아지고 있다. 2009년 시기에도 비슷한 기사들이 많았다. 2008년 금융위기 이후 급격한 금융경색이 발생한 상황에서 건설사들의 보수적 사업 진행은 착공·분양 감소로 이어진 바 있다. 그러나 실제로는 어떻게 됐을까. '거래량 급감-집값 폭락-깡통주택 사이클' '부동산 추락 날개가 없다' '꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장 백약이 무효' '신빈곤층 그대 이름은 하우스 푸어' 등 그로부터 2~3년 뒤 언론 보도 제목에서 보듯 시장은 완전히 바닥에서 움직였다는 점을 다시 생각해봐야 한다.

향후 부동산 시장은 전반적으로 하향 조정될 가능성이 크다는 사실을 참고하면서 과도한 시세차익 욕심보다는 안정적인 자산관리와 시장 흐름 파악에 시간을 투자해야 할 때다.

[한문도 국제부동산정책학회 부회장]

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