고가주택 상승세 잡은듯한 12.16대책, `후폭풍` 남았을까

12.16 부동산 대책의 효과가 조심스레 점쳐지고 있는 가운데 이번 주 초 문재인 대통령의 기자회견 발언에서 또다시 강도 높은 부동산 추가 대책 발언이 나오면서 시장이 긴장하는 모양새다. 일단 국토부는 한국감정원 통계를 근거로 서울 고가 아파트의 집값이 잡혔다는 입장을 밝혔지만, 정부 여러 관계자들이 다시 시장 불안이 감지되면 언제든 더욱 강력한 대책을 내놓겠다는 입장을 번갈아가며 강조하고 있다.

시장에서도 서울 고가 주택 가격이 진정세로 돌아선 것으로 보고있지만, 투자수요가 규제 틈새로 이동하는 이른바 '풍선효과'에 대한 우려와 향후 청약 시장은 더욱 과열될 것이라는 예상도 하고 있다.

◆"15억원 넘는 고가아파트 현금으로 사라"는 12.16대책, 효과가…

지난해 9.13부동산 대책 후 진정세를 보이던 아파트 가격이 하반기 들어서면서 다시 상승세를 보이는데다 몇몇 단지는 최고가 경신 행진을 펼치자 정부는 다시 '초고강도 대책'이라고 평가받는 12.16대책을 내놨다.

이번 대책에서 정부는 대출규제, 세부담 증가를 통해 투기 수요를 원천 차단하겠다는 의지를 드러냈다. 특히 고가주택 위주로 대출규제와 세부담 증가를 예고해 시장에 매물이 나올 것을 기대하고 있다.

[자료 = 리얼투데이]

우선 대책에서는 투기지역·투기과열지구 담보대출관리 강화 방안으로 ▲시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화 ▲초고가 아파트(15억원) 주택구입용 주담대 금지 ▲DSR 관리강화 ▲주택담보대출의 실수요 요건강화 ▲주택구입목적 사업자대출에 대한 관리강화 ▲주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화 ▲상호금융권 주담대 현황 모니터링 및 관리감독 강화 등을 포함시켰다.

개인이나 법인이 투기지역·투기과열지구의 15억원 초과 아파트를 담보로 한 주택구매용 주택담보대출을 금지하며 15억원을 초과한 고가아파트 시장을 정조준했다. 즉 15억원을 넘는 아파트는 현금으로 매매해야 한다는 것이다. 여기에 편법·불법 증여에 대한 감시를 철저하게 한다는 내용도 담아 고가주택 매수세의 손발을 묶었다. 15억원을 향해 뜀박질을 하던 서울 아파트 가격에 브레이크를 걸겠다는 의지로도 분석된다.

15억원 선을 넘은 지역과 물량(전용면적 84㎡ 기준)에는 가뿐히 20억원을 넘는 강남권 외에도 마포, 용산 등 대장주 신축 아파트가 포함된다. KB부동산 동별 3.3㎡당 아파트 시세 통계에 따르면 4000만원을 넘는 지역은 강남구, 서초구, 강동구, 송파구 외에도 용산, 마포, 교남뉴타운이 있는 종로구에 해당된다.

실제 한국감정원이 16일 발표한 아파트 가격 동향 자료에 따르면, 이번 주(13일 기준) 서울 주간 아파트값은 0.4% 올라 지난주(0.07%)보다 오름폭이 다소 줄었다. 12.16대책 후 강남 재건축 아파트 단지에서 기존 호가보다 수억원 이상 싼 매물이 나오고, 대출 규제가 강해진 고가주택의 거래가 위축되면서 상승폭이 4주 연속 둔화되고 있다.

리얼투데이 관계자는 "대출규제와 실수요자임을 철저히 검증하는 시스템 도입으로 향후 시세를 주도하던 강남권과 일명 '마.용.성' 주택시장은 단기간에 위축될 가능성이 높아 보인다"고 진단했다.

투기지역·투기과열지구에서는 시가 9억원이 넘는 아파트의 대출규제도 있다. 9억원 이하는 현행대로 LTV를 40%로 인정해주지만 집값이 9억원 초과~15억원 이하면 9억~15억원 구간에는 LTV를 20%만 적용한다.

총부채원리금상환비율(DSR)도 한층 더 강화된다. DSR는 모든 가계대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 개념으로 담보대출을 40%를 넘지 않아야 한다. 따라서 고가주택을 매입하기 전에 매수자들은 은행의 대출금액 상담이 필히 선행되어야 할 것으로 보인다.

◆'규제 풍선효과' 조짐 나타나…수도권 일부 상승세·무순위청약 수요 몰려

기존 대책이 투기수요 차단과 실수요자의 내집마련을 돕는 부분에 초점을 맞췄다면, 이번 대책은 고가주택로부터 시작되는 것으로 보이는 과도한 집값 상승 막겠다는 의지를 불태우고 있다. 특히 최근의 서울 집값 상승이 실수요자와 법인들이 주도하는 분위기를 감지한 까닭인지 실수요자라도 고가주택 구입을 더욱 어렵게 한 동시에 법인에도 규제를 가했다.

고가주택 시장에서는 현실적으로 갭투자가 쉽지 않은 만큼 평형을 넓히는 실수요자나 상급지로 사려는 수요자들이 비교적 주요 구매층으로 손꼽힌다. 그러나 이번 대책으로 15억원이 넘는 초고가 아파트 시장 내 거래는 한동안 얼어붙을 가능성이 있다.

또한 대책 발표 때마다 어김없이 풍선효과가 발생하는 만큼 규제지역 9억원, 15억원 룰을 피하기 위한 틈새 투자도 예상된다. 서울 고가주택에 대한 대출 규제의 여파로 인한 수도권 등지로의 풍선효과는 이미 낌새가 나타났다.

한국감정원 주간 아파트 통계에 따르면, 대책 발표 후 하락과 보합을 보였던 과천 아파트는 이번 주 0.13% 다시 상승 시동을 걸었고, 광명시도 0.39%로 지난주(0.31%)보다 오름폭이 커졌다. 수원 팔달구는 지난주 0.43%에서 이번주 1.02%로 2배 이상 뛰었으며, 용인 수지와 기흥은 각각 0.59%, 0.66% 올라 지난주보다 상승폭이 커졌다.

안양 아르테자이 모델하우스 오픈 당시 방문 인파 [사진 = GS건설]

1·2순위 청약 후 부적격 처리된 일부 잔여물량을 일반인에게 다시 공급하는 무순위청약에는 광풍이 불었다. 청약통장 사용과 무관하게 19세 이상이면 청약을 할 수 있는 수도권 무순위청약에는 적지 않은 수요가 몰린 것. 다주택자도 청약이 가능하고 재당첨제한도 받지 않는데다가 비규제지역 물량이라 풍선효과로 나타났다는 분석이 나온다.

최근 무순위청약을 받은 인천 부평구 산곡동 '부평 두산위브 더파크' 4세대 모집에는 4만7626명이 몰려 평균 경쟁률은 1만1907대 1을 기록했다.

GS건설이 경기도 안양 만안구에 짓는 '아르테자이' 미계약분 8세대의 무순위청약에는 3만3524명이 몰려 평균 경쟁률이 4191대 1로 집계됐다.

리얼투데이 관계자는 "이전까지도 서울 투자환경을 압박하면 수도권 비규제지역이나 지방의 광역시로 유동자금이 들어간 만큼 더욱 까다로워진 이번 대책으로 투자 지역을 넓게 보는 패턴이 나올 가능성이 있다"며 "다만 이번 대책에는 그 동안 투자자들 사이에서 관심이 높았던 법인에 대한 규제도 담겼고 임대주택등록 사업자에 대한 혜택 축소로 매수열기가 전만큼 뜨겁기는 어려울 것"이라고 분석했다

반면 분양시장은 더욱 불타오를 것으로 예상된다. 상한제 적용지역이 애초보다 넓어져 분양물량이 서둘러 나오거나, 상한제 전 분양시기를 잡지 못한 물량은 아예 공급을 미뤄버릴 가능성도 점쳐진다.

김지은 더투자부동산경제연구소 이사는 "오는 4월부터 분양가상한제가 실시되면 낮은 분양가를 기대한 이들의 청약 쏠림이 더욱 심해질 것"이라며 "지금보다 지역별 쏠림현상은 물론이고 경쟁률이 치열해지는 한편 청약 당첨가점 커트라인도 훨씬 올라갈 것으로 보인다"고 내다봤다.

[디지털뉴스국 이미연 기자]

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