분양전후 주변 집값 변화 분석
“자율화 땐 주변 아파트값 상승”
現 신축 폭등 상황 설명 안돼
감정원은 28일 발표한 ‘2019년 상반기 동향 및 하반기 전망’ 보고서에서 “분양가 자율화 시기에 아파트가 분양되면 1년 이내에 인근 신축 아파트 시세가 상승한다”고 밝혔다. 상한제를 한다고 해서 서울 집값이 떨어질 것이라고 하지는 않았지만, 적어도 분양가를 그대로 내버려두는 것보다는 덜 오를 것이라고 에둘러 표현한 것이다.
감정원은 상한제가 시행된 2007~2014년과 그밖의 자율화가 시행된 기간 서울 25개구에 아파트가 새로 분양한 경우 기존 아파트 시세에 어떻게 영향을 미쳤는지 분석했다. 새 아파트 분양이 주변 아파트 시세에 추가적인 영향을 미치지 않는다면 분양 전후 시세 상승률이 일정하게 유지될 것이라는 게 기본적인 가정이다.
분석 결과 자율화 시기 분양한 아파트는 분양 시점 이후 1년 이내에 주변 시세 상승폭이 분양 이전보다 더 확대됐다. 주택가격동향조사 상의 전체 지역 평균 상승률은 별다른 차이가 없기 때문에 다른 변수의 영향이 없음에도 유독 해당 지역만 시세가 뛴 것이다. 영등포·송파·서대문·강동구 등에서 특히 이러한 현상이 눈에 띄게 관찰됐다. 반면 상한제가 시행된 시기에 분양한 아파트는 분양 전과 후에 시세의 변동이 일정하게 유지됐다.
감정원의 이러한 전망은 현 시장 상황과는 배치된다는 지적이 나온다. 정부의 상한제 발표 후 서울 아파트값은 신축을 중심으로 크게 상승하고 있다. 향후 공급이 감소하면 신축 희소성이 부각될 것이라는 전망에 서둘러 주택을 구매하는 수요가 많다는 분석이 나온다. 감정원은 전세시장에 대해서도 상한제가 안정 효과를 줄 것이라고 분석했다. 최근 서울 전세가격 상승은 정비사업 이주의 영향이 큰데, 상한제로 정비사업 추진이 지연돼 이주가 늦춰지게 되면 가격이 안정된다는 논리다.
이에 대해서는 중장기적으로 봤을 때 서울 아파트 공급감소로 이어져 시장을 더욱 불안하게 만든다는 반박이 있다.
김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
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