[남자의 재테크]장기일반민간임대주택사업자의 세제 혜택과 의무사항

KB국민은행 WM스타자문단 정진형 세무수석전문위원. 제공|KB국민은행

[스포츠서울]장기일반민간임대주택이란 민간 사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 일반 주택은 면적에 제한이 없으며, 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하에 한해 주택임대사업자로 등록할 수 있다. 하지만, 지난해 발표한 ‘9.13 부동산 대책’에 따라 규정이 바뀌면서 세제 혜택이 축소되어 앞으로는 장기일반민간임대주택사업자의 의무사항과 세제 혜택을 잘 확인하고 등록할 필요가 있다. 올해 기준 변경된 주요 주택임대사업자 세제 혜택은 어떤 것이 있는지 살펴보자.

◇공동주택 최초 분양 시 취득세 감면
공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양 받고, 장기일반민간임대주택사업자로 등록하면 △전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔 취득세 전액 면제(취득세 200만원 초과시 85% 감면) △전용면적 60~85㎡ 이하의 8년 이상 장기임대주택으로 20채 이상 구입 시 취득세 50% 감면 혜택을 받을 수 있다. 주의할 사항은 기준시가 6억원을 초과하더라도 면적 기준을 충족하면 취득세 감면을 받을 수 있다는 점이다. 또 분양 받는 경우가 아닌 일반 매매로 취득할 때는 취득세 감면이 적용되지 않는다.

◇재산세 감면
주택임대사업자가 2세대 이상의 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 매입해 임대 목적으로 직접 사용하면 △전용면적 40㎡ 이하인 경우 재산세 전액 면제(재산세 50만원 초과시 85% 감면) △전용면적 60㎡ 이하인 경우 재산세 75% 감면 △전용면적 85㎡ 이하인 경우 재산세 50% 감면 혜택을 받을 수 있다. 그리고 취득세 감면과 마찬가지로 기준시가 6억원을 초과하더라도 면적 기준을 충족하면 재산세 감면을 받을 수 있다.

◇종합부동산세 합산 배제
임대개시일 또는 임대주택 합산배제 신청 과세기준일 현재 주택공시가격 6억원(수도권 외 3억원)이하 주택으로서 8년 이상 계속 임대하는 경우, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않으면 종부세가 합산 배제된다. 다만, 주의할 점은 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 취득한 주택은 공시가격에 관계없이 종부세가 합산된다는 사실이다. 2018년 9월 13일 이전에 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급했다면 위 조건 충족 시 종부세 합산배제가 가능하다.

◇1채 이상 주택 임대 시 소득세 감면
1채 이상 85㎡이하 임대주택(기준시가 6억원 이하, 연 임대료 5% 이하 조건 충족)을 8년 이상 임대하는 경우 2019년 말까지 임대사업에서 발생한 소득세(법인세)의 75%가 감면된다. 단 8년 이상 임대하지 않을 경우 감면 받은 세액과 이자 상당액을 납부해야 한다.

◇장기보유특별공제 추가 공제
장기일반민간임대주택사업자가 85㎡ 이하 주택을 8년 이상 임대한 후 매도할 경우, 50% 장기보유특별 공제율이 적용되며, 10년 이상 임대한 후 매도하면 70%가 적용된다. 다만, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 취득한 주택을 양도하는 경우 주택의 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 충족해야 하며, 임대료의 연 증가율이 5% 이하인 경우에 한하여 적용된다.

◇2년 거주 1주택 비과세
거주자가 2년 이상 보유 및 거주한 주택을 제외하고 다른 주택에 대해서 모두 장기일반민간임대주택(기준시가 6억원(비수도권 3억원)이하, 임대료의 연 증가율이 5% 이하 조건 충족)으로 등록하면, 기존 거주주택 매각 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다. 한편, 2019년 2월 12일 이후 취득하는 주택부터는 생애 한 차례만 거주 주택을 최초로 양도하는 경우에만 적용된다. 현재 주택을 여러 채 보유한 다주택자는 이 부분을 잘 활용하면 양도소득세를 상당 부분 절세할 수 있다.

앞서 살펴본 것처럼 장기일반민간임대주택은 주택 소재지, 취득시기, 면적, 기준시가에 따라 세제 혜택 적용 여부가 다르므로, 등록 전 주요 내용을 반드시 확인해야 한다. 주의할 점은 임대기간 동안 매년 임대료를 5% 이하로만 증액해야 한다. 또 의무임대기간(8년) 안에 매각 시 세무상 불이익 및 3000만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으므로, 세무 전문가와 충분한 상담 후에 결정하는 것이 바람직하다.

KB국민은행 WM스타자문단 정진형 세무수석전문위원/회계사

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