아파트 분양가상한제 대상 확대…오늘 오전 발표

9·13대책 이후 1년만에 추가 규제

입주자 모집공고 단지부터 적용 전망

서울전역 확대시행 여부 등 관심

분양가상한제 확대적용 등 12일 부동산시장 규제방안 발표를 할 예정인 김현미 국토교통부 장관. [사진=이데일리 DB]

[이데일리 박민 기자] 정부가 ‘9·13 부동산 안정 대책’을 내놓은 지 11개월 만에 ‘민간택지 아파트 분양가 상한제’라는 추가 규제 카드를 꺼내 든다.

최근 서울 집값 상승 조짐의 배경에 재건축 아파트가 있다는 판단에 공공택지뿐 아니라 민간택지에서 새로 짓는 아파트까지 분양가를 정부가 적정 수준에서 엄격히 관리하겠다는 취지다.

국토교통부와 정치권 등에 따르면 여당인 더불어민주당과 정부는 오늘(12일) 오전 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행을 위한 당정 협의를 진행한다. 큰 이견이 없는 한, 협의가 끝나는 대로 국토부는 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안을 곧바로 입법 예고할 것으로 알려졌다.

개정안에는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용할 수 있는 조건을 완화하는 내용이 담길 예정이다. 분양가 상한제는 정부가 매년 두 차례 고시하는 기본형 건축비(가산비 포함)에 땅값인 택지비(감정평가액+가산비)를 더한 값 이하로 분양가를 제한하는 제도다.

현재 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 대상이다. 각 지방자치단체가 꾸린 분양가심사위원회가 주택사업자가 산정한 분양 가격 세부내역을 전반적으로 들여다보며 분양가 적정성을 심사·승인하고 있다.

과거 참여정부 당시에는 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용했으나, 주택공급 위축이나 아파트 품질 저하 등 부작용이 크다는 이유로 2014년 분양가 상한제의 민간택지 적용 요건을 강화했다. 탄력적용이란 명분아래 사실상 미적용한 셈이다. 그 결과 지금껏 실제 지정된 곳은 단 한곳도 없었다.

[그래픽=이데일리 김다은 기자]

현행 주택법 시행령 제61조에 따르면 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 일단 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다. 여기에 △최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 △최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 △직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과라는 3개 기준 중 하나를 충족해야 한다

개정안은 민간택지에도 쉽게 분양가 상한제를 적용할 수 있도록 물가 상승률 대비 분양가 상승률의 배수(倍數)를 1∼1.5배 수준으로 낮추고 ‘과열’ 지표로 주택 거래량과 청약 경쟁률 기준을 크게 하향 조정할 것으로 알려졌다.

이런 조건 완화를 통해 민간택지 아파트에 앞으로 분양가 상한제가 적용되면 시세와 상관없이 토지비, 기본형 건축비 등을 기반으로 분양가가 정해져 그 수준이 현재보다 낮아질 가능성이 크다.

서울 강남 등 일부 지역 재건축·재개발 등 정비사업발(發) 부동산 시장 동요가 이번 대책의 시발점인 만큼, 대책의 효과를 제대로 달성하기 위해 정비사업 아파트에 대한 민간택지 분양가 상한제 적용 시점도 앞당겨질 전망이다.

현행 시행령 61조 2항은 정비사업 아파트의 경우 진행 단계 가운데 ‘관리처분 인가’를 신청하는 아파트부터 분양가 상한제를 적용한다고 명시하고 있다. 개정안에선 정비사업 아파트도 일반 아파트와 마찬가지로 ‘입주자 모집공고’ 시점부터 적용받도록 바뀔 것으로 예상된다. 이 경우 이미 정비사업이 상당 부분 진행된 단지의 조합원들을 중심으로 ‘소급’ 논란이 제기될 수 있다.

아울러 정부는 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행에 따른 이른바 ‘로또 분양’ 부작용을 불식시키고자 전매제한 기간을 강화하는 등 시세차익 환수 방안도 내놓을 전망이다. 현재 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 주택의 경우 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년간 전매가 제한되는데 이 기간이 5∼7년으로 늘어날 가능성이 있다.