[남자의 재테크]부동산의 가치를 높이는 방법

[스포츠서울]최근 한국은행의 기준금리 인하는 저성장·저금리 기조가 더욱 장기화 될 수 있음을 알려주는 신호이자 동시에 투자자들이 수익형부동산과 같은 대체투자 수단에 더욱 관심을 가지는 원인이 되었다. 그리고 베이비부머 세대의 본격적인 은퇴가 시작되면서 노후자금 마련을 위한 부동산 투자도 증가하고 있다. 이처럼 사회경제적 변화에 맞춰 부동산 투자의 가치는 계속 변하고 있고 중요도 또한 커지고 있다.

하지만, 임대업이자상환비율(RTI) 강화처럼 대출금액을 낮추는 규제 때문에 예전처럼 최대한의 대출을 활용한 소액투자로 꼬마빌딩을 매입하는 방식은 점점 더 어려운 상황이다. 또한 임대차 계약갱신 요구기한이 5년에서 10년으로 상향 조정되면서 임차인 관리와 임대수익 변화에 따른 수익률 제고가 필요하므로 수익형 부동산 시장에 또 다른 변화가 예상된다.

부동산 투자는 현재에 투자하는 것일 뿐만 아니라 미래에 투자하는 것으로 현재 상태보다 미래 발전 가능성에 더욱 무게중심을 둘 필요가 있다. 보통 투자예산 범위 내에서 적정한 가격에 신축급이면서, 우량 임차인과 높은 수익률이 보장된 물건을 찾는 것은 하늘의 별 따기와 다름없다. 적지 않은 자본금이 투입됨에도 불구하고 적절한 투자물건을 찾는 것이 쉽지 않은 상황이라는 것이다.

더구나 지난 몇 년간 부동산 가격이 상승하면서 기대수익률은 점차 낮아졌고, 자본금 대비 투자 가능한 물건에 대한 눈높이가 낮아지면서 중소형 수익형부동산 시장 물건의 희소성이 높아졌다. 그러므로 현재와 같은 상황에서는 단순한 매입·매각 전략보다는 부동산의 가치를 불어넣을 수 있는 투자를 적극적으로 고려해야 한다.

부동산의 가치를 높일 수 있는 방법을 간단하게 살펴보면 첫째, 무조건 신축급의 투자물건을 고려하기보다는 입지가 검증된 노후화된 물건을 눈여겨 볼 필요가 있다. 이는 리모델링과 같이 새로운 가치창출의 기회가 있기 때문이다.

둘째, 법정 상한 용적률을 채우지 못한 저층의 물건을 고려해야 한다. 수익성에 따라 증축 또는 신축이 용이하기 때문에 물건의 가치상승이 비교적 수월하기 때문이다.

셋째, 대출의 비중을 최대한 낮추고 여유자금으로 투자해야 한다. 가치상승을 목표로 할 때 기본적인 수선·수리에서부터 리모델링까지 가능한 범위의 자본금 산정과 그에 따른 물건선정이 중요하다. 또한 최근 불확실한 경기상황을 고려한다면 대출의 비중을 낮추는 것이 현명하다.

마지막으로 입지상권에 대한 분석을 통해 전략적인 임차계획을 세워야 한다. 리모델링을 통한 임차인 개선 혹은 우량 임차인 확보가 투자물건의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소이기 때문이다.

앞에서 언급한 것처럼 부동산은 움직이지 않는 고정자산이지만 정치, 경제 및 사회 이슈와 밀접하게 연관돼 있으며 시대의 변화에 맞춰 유기적으로 변화한다. 부동산 투자 전략도 이러한 변화에 맞게 지속적으로 발전해 왔다. 리모델링을 통해 임차인 개선, 수익률 향상 등 투자물건의 가치를 높여 추가적인 이익을 거두는 전략을 밸류애드(Value -add)라고 한다. 과거 기관투자자들이 대형오피스 투자시장에서 선호했던 전략이지만 이제는 중소형 수익형부동산 시장에서도 이런 체계적인 전략을 적극적으로 벤치마킹해야 할 때이다.

KB국민은행 WM투자자문부 이준우 부동산전문위원

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