[남자의 재테크]2019년 하반기 이후 주택시장 전망

임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원. 제공|KB국민은행

[스포츠서울] KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 7월 8일 기준 주간 서울 아파트 가격 상승률은 0.11%로 9개월 만에 최대 상승한 것으로 나타났다. 강북은 0.08%로써 강남(0.13%) 집값 상승이 강북권으로 확산되고 있는 모양새다. 하지만 전국과 5대 광역시, 기타 지방은 마이너스 상승률을 보이고 있어 집값 상승은 서울로 국한되어 나타나고 있다. 서울 아파트 가격이 상승하고 있지만 상승폭이 미미하고 거래량이 늘어나고 있는 것도 아니다. 부동산 규제 정책으로 집을 팔겠다는 사람이 많지 않아 매물이 부족하고, 사겠다는 사람도 많지 않아 눈치보기가 증가하고 있는 것이 냉정하게 평가한 지금의 상황이다. 결국 호가가 내려가지 않은 상황에서 실요자와 극소수 투자자들이 주택을 구입하면서 서울의 집값을 끌어올리는 것으로 판단된다.

지금의 주택시장은 다주택자 양도소득세 중과, 재산세 인상, 대출 규제, 주택임대사업자 세제혜택 축소 등으로 실수요자나 투자자들이 들어오기가 쉽지 않다. 설상가상으로 미국과 중국간 무역분쟁, 일본의 경제 보복 등 외부적 요인으로 수출로 먹고사는 우리나라 경제 또한 살얼음판이다.

만일 정부가 고민하고 있는 민간주택 분양가상한제가 시행된다면 주택시장은 상당한 타격이 불가피해 보인다. 분양가상한제란 토지비와 건축비에 건설사의 일정마진을 붙여 분양가를 산정하는 것으로 분양가가 낮아져 분양을 받은 사람은 상당한 차익을 볼 수 있어 청약시장이 과열될 가능성이 높다. 반면 기존 주택 거래시장은 상대적으로 메리트가 떨어져 거래가 좀 더 움츠러들 수 있다. 특히, 재개발과 재건축 사업장은 사업추진 동력이 떨어져 장기적으로 주택 공급이 줄어들어 향후 주택 가격 상승을 불러올 수 있다.

◇2019년 하반기 이후 주택시장 어디로

2019년 하반기 이후 주택시장은 여러 가지 환경을 종합해 보면 상승보다는 하락 쪽에 좀 더 무게가 실릴 것으로 예상된다. 집이 두 채 있으면 대출받아 집을 사는 것이 어렵고, 무주택자도 서울의 경우에는 담보대출비율(LTV)이 40%에 불과해 자금이 넉넉하지 않은 사람은 집을 구입하는 것이 힘들다. 그동안 주택가격이 많이 오른 점도 부담스럽고, 3기 신도시 발표 등으로 향후 예정된 물량도 많은 편이다. 양도소득세의 부담으로 집 파는 것도 힘들고, 재산세와 종합부동산세의 부담으로 투자자가 주택시장에 들어오기도 어렵다. 따라서 하반기도 주택 시장은 거래량이 많지 않은 가운데 일부 호재 지역을 제외하고 실수요자 중심으로 움직일 전망이고 투자자가 유입되지 않고 있어 가격 상승도 제한적일 전망이다.

KB경영연구소에 따르면 매수우위지수는 전국이 32.8, 수도권 43.9에 불과하다. 매수우위지수가 100보다 작으면 매수자보다 매도자가 많다는 것을 의미하는데 지수가 50이 안된다는 것은 그만큼 매수심리가 위축되어 있다는 것을 반증한다. 한편, 부동산 시장에 중요한 변수 중 하나인 금리가 하락세에 있다는 점은 긍정적이다.

과거를 돌이켜보면 2008년 전국 아파트 미분양물량은 16만 5600여가구에 달했지만 2019년 5월 기준 아파트 미분양물량은 6만2741 가구에 불과하다. 이 정도 미분양물량이면 아주 많다고 할 수 없어 정부의 강력한 규제대책에도 불구하고 집값은 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상된다. 특히 서울은 미분양 물량이 178가구로 미미하고, 도심회귀 심화로 내년 주택 시장은 하락보다는 보합이나 강보합으로 올해와 비슷한 추세가 예상된다. 반면, 입주물량이 많고, 지역 경제가 좋지 않은 지방 지역은 내년에도 하락이 전망된다.

◇내 집 마련 및 투자전략

무주택자라면 청약시장을 적극적으로 노려야 한다. 지금도 HUG(주택도시보증공사)에서 분양가 규제를 하고 있어 분양가가 낮은데 민간주택 분양가상한제가 시행된다면 청약 시장의 매력은 한층 배가될 것으로 보인다. 다만, 무주택자라도 분양가가 9억 초과될 경우 대출이 안되기 때문에 자금을 꼼꼼히 따진 후 청약에 나서야 한다.

가격이 많이 오른 상태이기 때문에 기존 아파트 구입보다는 아파트 입주권을 받을 수 있는 재개발 주택이나 재건축 아파트를 구입하는 것도 좋은 전략이다. 재개발이나 재건축 투자는 10년을 바라보고 긴 안목으로 접근해야 한다. 최근에 지어지는 아파트일수록 최첨단 IT시스템을 접목하고, 단지 조경이나 커뮤니티(골프연습장, 키즈카페, 사우나, 독서실, 휘트니스센터 등)가 우수하며 아파트 평면도 매우 훌륭하다.

투자자라면 서두를 필요는 없어 보인다. 당장 아파트 가격이 큰 폭으로 상승하기는 힘들어 보이기 때문에 상황을 좀 더 지켜본 후 투자에 나서도 좋다. 자금 여유가 있는 사람이라면 소형아파트를 매입해 월세로 임대를 주다가 추후 자식에게 증여나 상속으로 넘겨주는 것도 좋은 방안이다.

KB국민은행 WM스타자문단 임채우 부동산수석전문위원

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