[남자의 재테크]재건축 아파트 진행 단계별 시장점검

박합수 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원. 제공|KB국민은행

[스포츠서울]올해 들어 부동산 시장이 정부의 각종 규제 정책으로 안정세를 보이는 가운데 서울 재건축 시장도 가격이 조정된 모양새를 보였다. 하지만 최근 강남권 재건축 단지를 중심으로 일부 급매물 거래가 이뤄지면서 주택시장 ‘바닥론’이 서서히 언급되고 있다. 향후 재건축 시장은 아파트 단지별 상황과 사업진행 속도에 따라 다른 행보를 보일 것으로 예상된다. 이번 시간에는 각 진행 단계별로 상황을 간단하게 점검해 보고자 한다.

먼저, 재건축 기대치가 가장 큰 단지는 초과이익환수제를 피하고 분양을 앞둔 단지다. 대표적으로 반포주공1단지(1,2,4주구), 신반포3차·경남아파트, 신반포4지구, 개포주공1단지와 4단지, 잠실진주, 잠실미성·크로바, 둔촌주공 등이며, 현재 분양시기와 분양가를 저울 중에 있다. 주택도시보증공사(HUG) 분양가 산정기준 개편으로 동일 구내에서 1년 내 분양단지 있을 시 평균분양가의 100%, 1년 내 분양단지가 없을 시 평균분양가의 105%로 축소되는 등의 조치로 셈법이 복잡해졌다. 일부 단지는 아예 후분양을 검토한다는 얘기도 들린다. 조합입장에서는 주변시세 대비 분양가가 턱없이 낮아 사업성의 한계가 있을 수 있으나, 청약자의 관점에서는 중도금대출(40%)이 불가하더라도 분양매력이 높아질 수 있다.

다음으로는 2017년 말까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못해 재건축초과이익환수제 대상이 된 아파트들이다. 반포주공1단지(3주구), 대치쌍용 1,2차, 잠실5단지, 한강맨션 등이며, 조합설립 후 사업시행인가 전후 단지로 재건축부담금 부과대상이다. 재건축부담금으로 당장 사업을 추진할 매력도가 높지 않아 사업진행 속도가 전반적으로 지연되고 있다. 각 단지별로 재건축부담금 예상액을 계산해 보고 대응방안을 고민중인 것으로 알려졌다.

대치은마, 압구정3지구, 용산서빙고 신동아, 신반포2차 등은 조합설립 이전 단계, 즉 추진위원회 상태의 단지다. 재건축초과이익환수제의 초과이익 부담금은 추진위 승인일로부터 계산되므로 해당 단지는 초과이익을 줄이기 위해 공시가격이 대폭 상승하는 올해로 추진위 설립을 연기하기도 했다. 그리고 조합이 설립되면 조합원지위양도금지 규제를 적용 받는 등 사업추진의 제약사항도 있다.

마지막으로 추진위원회 설립 전인 단지들은 앞으로 재건축연한 30년 경과로 안전진단을 받아야 하기 때문에 재건축 첫발을 내딛는 시점부터 사업 추진이 순조롭지 않아 보인다. 지난해 3월부터 강화된 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 방안으로 ‘구조안정성’ 비율이 기존 20%에서 50%로 상향되고 ‘주거환경’ 부분이 오히려 40%에서 15%로 낮춰지면서 통과 자체가 어려워졌다.

이상으로 재건축 사업을 주요 진행단계별로 나눠 살펴봤다. 서울시 신규 아파트 대부분은 재건축과 재개발 등 정비사업에서 발생되는 물량이다. 하지만 재개발도 해제구역이 많아 중장기적으로 공급량 확대를 기대하기 힘들고, 재건축은 공급 차원에서 단계별 간극이 벌어질 수 있다. 궁극적으로 부동산 시장안정이라는 목표를 달성하기 위해서는 지속적이고 일정한 공급물량이 필요하다. 수도권 30만호 주택공급 확충 계획도 같은 차원의 정책이다. 3기 신도시 등이 들어서기까지는 7~8년 이상의 물리적인 시간이 필요하다. 서울에서는 시간이 갈수록 도심집중 현상과 새 아파트 선호도가 높아지는 현실을 고려하면, 재건축 등 정비사업 물량의 적정 공급량은 유지되는 것이 바람직해 보인다.

박합수 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원

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