[알쏭달쏭 부동산 법률상담] 전세 얻어 입주하기 전이라면 `임차권 등기` 꼼꼼히 살펴야

전셋집을 구하던 중 마음에 드는 집을 찾았다. 그런데 그 집의 등기부를 떼 보니 임차권등기가 되어 있다.

이 대목에서 세입자가 직감해야 할 것은 무엇인가? 그리고 그 집에 입주하기로 한 경우 세입자는 어떤 조치를 취해야 하는가?

세입자가 직감해야 할 사항은 이 집의 집주인은 세입자에게 전세금을 제때 돌려주지 못한 전력이 있다는 점이다. 즉, 나의 임대기간이 끝나는 시점에 맞춰 집주인이 후임 세입자를 구하지 못하면 내가 전세금을 제때 돌려받는 데에 지장이 생길 가능성이 높다는 뜻이다. 임차권등기를 받은 날과 임차권등기상의 점유개시일자 간의 간격을 보면 집주인이 전세금 반환을 미룬 기간이 어느 정도인지도 가늠할 수 있다.

만약 그 임차권등기가 말소된 상태라면, 집주인의 전력은 과거에 있었던 일에 불과하다. 반면, 만약 임차권등기가 살아 있다면, 이는 집주인의 전력이 현재진행형이라는 뜻이다. 즉, 종전 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고 있고, 내가 집주인에게 낼 전세금이 종전 세입자의 보증금을 돌려주는 데에 사용되는 것이다.

집주인은 종전 세입자에게 지연이자를 내야 할 의무를 지고 있을 텐데, 이 점은 세입자가 가격협상력을 높이는 요인으로 활용할 수 있다.

만약 내가 어떤 이유에서든 이 집을 전세로 구하기로 마음먹었다면, 이때 내가 취할 조치는 무엇일까? 당연한 얘기지만 그 임차권등기를 무조건 말소시켜야 한다. 그 임차권등기가 남아 있는 한 대항력이나 우선변제력을 가질 수 없기 때문이다. 그런데 집주인이 세입자에게 전세금을 반환할 채무와 세입자가 임차권등기를 말소할 채무는 동시이행 관계에 있지 않다. 집주인이 전세금을 먼저 반환해야 세입자가 임차권등기를 말소해 줄 의무가 생기는 것이다.

이는 내가 집주인에게 건넬 전세금이 세입자의 보증금 반환 재원으로 사용되는 게 확인되어야 임차권등기 말소라는 목적을 달성할 수 있고, 임차권등기를 말소하는 데에 필요한 서류를 종전 세입자로부터 받는 절차가 잔금 지급 시점에 함께 이루어져야 함을 뜻한다.

따라서 잔금 지급 시점까지 집주인이 취할 의무에 이 사항이 명시되고 만약 집주인이 이 조치를 취하지 않을 경우 곧바로 세입자가 계약을 해제할 수 있는 장치를 마련해 두어야 한다. 드문 경우이긴 하나 임대인이 임차권등기를 말소해 줄 것이라는 말만 믿고 계속 거주하던 중 집이 경매에 넘어가 선순위 근저당권자, 임차권등기를 한 종전 세입자보다 순위가 밀려서 보증금을 날린 사례가 실제로 있다.

[공승배 트러스트 부동산 변호사]

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