[송금종 기자의 훈훈한 경제] 공시지가 현실화

김민희 아나운서 ▶ 쿠키뉴스 훈남기자 송금종 기자가 준비하는 훈훈한 경제 시작합니다. 송금종 기자, 안녕하세요.

송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 훈훈한 경제 송금종 기자입니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 오늘 훈훈한 경제에서는 어떤 주제로 이야기 나눠볼까요?

송금종 기자 ▷ 정부가 공시가격의 시세 대비 현실화 율을 높이겠다며 공시 예정 가격을 올린 후. 주택시장에 혼란이 가중되고 있습니다. 주택 보유자들은 급등한 공시가격으로 인해 각종 세금부담이 높아져 불만인 반면, 일각에서는 시세 상승으로 인한 당연한 논리라는 의견을 내놓고 있는데요. 관련 내용 자세히 살펴봅니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 이른바 조세정의를 실천하겠다는 명분을 앞세워 정부가 추진했던 공시가격 현실화가 곳곳에서 논란이 되고 있는데요. 관련 내용. 송금종 기자와 이야기 나눠보겠습니다. 먼저 공시가격에 대한 부분부터 알아보죠. 송기자, 이 공시가는 어떻게 정하는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 아파트나 연립, 다세대 등 공동주택은 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 적정 가격을 산정한 뒤 매년 4월말에 가격을 공시하는데요. 적정 가격은 일반적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄진다면 형성될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이며, 매도자의 일방적인 호가나 특수 사정에 따른 이상가격 등은 제외됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 아파트와 연립, 다세대는 공공주택에 들어가지만, 그 외에 단독주택도 있잖아요. 토지와 단독주택은 공동주택과 다르게 평가하나요?

송금종 기자 ▷ 네. 감정원이 표준 단독주택을 뽑아 가격을 매깁니다. 또 표준 토지는 국토부와 감정원이 만든 지침에 따라 감정평가사협회가 산정하고요. 이후 나머지 개별 토지와 개별 주택은 감정평가사와 지자체들이 표준 토지와 표준 단독주택의 공시가격을 참고해 정하게 됩니다,

김민희 아나운서 ▶ 아파트 등 공동주택과 토지, 단독주택은 다른 기준으로 평가하는데요. 감정평가사가 산정할 때, 기준이 있는 거죠?

송금종 기자 ▷ 주택의 용도와 경사도, 인접한 도로와의 거리, 건축 연한, 각종 편의시설 등 해당 주택의 상태를 알 수 있는 항목과 최근 실거래가 등을 바탕으로 평가사가 거래 가능 가격을 산출합니다. 이렇게 계산된 거래 가능 가격에 공시비율 80%를 적용하면 공시가격이 되는 것이죠. 산정된 공시가격은 가격균형협의와 중앙부동산 가격공시심사위원회 등의 심의를 거쳐야 비로소 공시가격으로 인정받게 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 또, 평가할 때 표준 토지와 표준 주택을 선정해 가격을 매긴다는 건, 전체를 다 보는 건 아니라는 거잖아요. 일부만 보는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 전국의 단독주택 가격 공시는 표준 단독주택 22만 가구를 뽑아 전문기관인 감정원이 공시가격을 매기게 하고, 이후 총 418만 가구에 이르는 전국의 개별 주택은 지자체가 표준 단독주택 가격을 기준으로 계산해 산정하는 방식으로 이루어집니다.

김민희 아나운서 ▶ 그렇다면, 주택과 토지의 공시일자도 차이가 있습니까?

송금종 기자 ▷ 네. 앞서 이야기한 것처럼, 공동주택과 개별 단독주택 공시가격은 매년 1월 1일 현재의 가격을 조사해 4월 30일까지 결정, 공시하게 되고요. 개별 공시지가는 토지 소재지 관할 시, 군, 구에서 매년 1월 1일 현재의 가격을 조사해, 5월 31일까지 공시합니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 주택과 토지의 공시지가가 발표되는 시기는 차이가 있다는 점, 참고하시기 바랍니다. 그리고 이 공시가격의 도입 배경도 살펴볼게요. 송금종 기자, 정부가 공시가를 도입하게 된 이유는 뭡니까?

송금종 기자 ▷ 서로 다른 기관들이 각자의 기준으로 부동산 가치를 평가하게 되면 가격 불균형 문제를 일으킬 수밖에 없기 때문입니다. 그래서 정부가 하나의 틀로 가격을 매기기 위해 공시제도를 도입한 것이죠. 1989년 토지의 가격을 정하는 공시지가 제도가 도입됐고 2005년에는 주택에 대한 가격공시 제도가 시작됐습니다.

김민희 아나운서 ▶ 그렇다면 이 주택 공시가격이 갖는 의미도 살펴볼게요. 공시가를 두고 논란이 된다는 건, 그 자체가 어떤 의미를 가지고 있다는 거겠죠?

송금종 기자 ▷ 네. 공시가는 재산세와 종합 부동산세의 과세 표준액을 결정하는 자료로 쓰입니다. 상속세, 증여세나 양도소득세를 낼 때도 시가를 확인할 수 없는 경우 공시가격을 활용하고요. 또, 건강보험료 등급 산정, 무주택자 판정기준, 근로 장려금 등 각종 복지 혜택의 신청 자격을 가리는 데도 활용됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 정부가 부동산 가격을 공시하는 것은 부동산을 기반으로 한 보유세 부과 등 조세와 건강보험료 산정 등 기초 정보로 활용하기 위한 건데요. 매년 발표되는 주택, 토지 공시가격은 다양한 행정 목적에 활용되기 때문에, 주택 보유자들은 그 변화에 민감할 수밖에 없겠어요.

송금종 기자 ▷ 네. 단독주택 공시가격이 급등하면 재산세와 종합 부동산세 등 보유세가 크게 오르게 되니까요. 그래서 강남과 용산 등 표준 주택 가격이 급등한 지역에서 더 크게 반발하고 있는 겁니다.

김민희 아나운서 ▶ 특히 단독주택 보유자들의 반발이 크다고 하던데, 원래 공시가와 시세는 차이가 있나요?

송금종 기자 ▷ 아파트 등 공동주택에 비해 단독주택이나 토지는 거래가 활발하지 못해 시세 수준을 파악하기 어렵다는 등의 이유로 공시가격을 시세에 제대로 맞추지 못하는데요. 이에 작년 기준으로 단독주택의 현실화 율은 51.8%, 토지는 62.6%, 공동주택은 68.1% 등으로 벌어졌습니다.

김민희 아나운서 ▶ 단독주택이 고가일수록 더 차이가 많이 납니까?

송금종 기자 ▷ 네. 자산가들이 선호하는 고가 단독주택의 경우 시세 수준을 제대로 반영하지 못하다 보니, 땅과 건물을 합산한 가격인 공시가격이 땅만 산정한 공시지가보다 낮게 책정돼, 건물 값이 마이너스가 되는 상황도 발생하기도 했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 그래서 정부가 올해부터 공시가격의 현실화 율을 높이겠다고 선언한 거군요. 얼마나 올랐습니까?

송금종 기자 ▷ 정부는 올해부터 단독주택과 토지의 공시가격 현실화 율을 높이면서, 단독주택은 시세 15억 원, 토지는 2천 만 원/㎡, 공동주택은 12억 원이 넘는 고가 부동산을 정조준 해, 공시가를 대폭 올렸습니다.

김민희 아나운서 ▶ 공시가가 올랐으니, 동시에 갑자기 세금 부담이 커지게 된 건데요. 많이 오른 곳들은 얼마나 오른 건가요?

송금종 기자 ▷ 공시가격이 전년보다 40% 가량 오른 지역도 있습니다. 실제로 올 들어 공시가격이 크게 오른 아파트 중 일부는 개인이 아닌 단체 명의로 이의 신청서를 제출하기도 했고요. 온라인 지역 카페 또는 아파트 카페에도 이의신청을 독려하는 글이 빠르게 올라오고 있는데요. 단체로 반발에 나서고 있는 모습입니다.

김민희 아나운서 ▶ 얼마나 상승했기에 반발이 일고 있는지, 지역 별로 자세히 살펴보죠. 상승률을 지역 별로 볼까요?

송금종 기자 ▷ 국토부가 지난 3월 14일 발표한 공동주택 공시가격(안) 변동률은 지난해 5.02%보다 약 0.3%p 상승한 5.32% 입니다. 서울이 14.17%, 광주가 9.77%, 대구가 6.57%로, 3개 시도의 상승률이 전국 평균보다 높았고요. 경기 4.74%, 대전 4.57%, 전남 4.44% 등으로, 전국 평균보다 상승률이 낮은 곳도 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 세부적으로 보면 또 차이가 많이 있겠죠?

송금종 기자 ▷ 네. 그렇습니다. 특히 경기도에서 지역별 편차가 큰 것으로 나타났는데요. 평균을 놓고 볼 때 경기 과천시는 23.41%, 성남 분당구는 17.84% 올랐고, 추가 조정대상지역으로 지정된 경기 용인 기흥, 수지구의 아파트 공시가격은 단지에 따라 40% 상승한 곳도 나왔습니다.

김민희 아나운서 ▶ 공시가가 40% 상승했으니 세금 부담을 우려해 더 반발하고 있는 것 같은데요. 그렇다면 올해 부동산 공시가격은 왜 이렇게 많이 오른 건지, 그 부분도 자세히 짚어볼게요. 일단 정부는 공시가격 현실화 율을 높이는 과정이라고 설명하고 있는데요. 그 전부터 시장 가격보다 공시가가 많이 낮은 수준이었던 건가요?

송금종 기자 ▷ 네. 1989년 도입된 부동산 공시가격은 처음부터 시장 가격보다 낮은 수준에서 결정됐습니다. 이후 부동산 가격은 지속적으로 올랐지만, 공시가격은 전년 대비 상승률 지표로 관리하면서 시세와 크게 차이가 났고요.

김민희 아나운서 ▶ 그래서 정부가 부동산 공시가격 현실화 방침을 내세운 건데요. 공시가가 올랐으니, 올해 주택 소유자들의 보유세 부담 역시 대폭 늘어날 전망이라고요?

송금종 기자 ▷ 네. 이미 표준 단독주택의 공시가격은 전국 평균 상승률은 9.13%를 기록하며 2005년 부동산 공시가격 제도가 도입된 이후 가장 큰 폭으로 올랐고, 표준지 공시가격도 9.42% 오른 데다 아파트 등 공동주택도 지난해 폭등한 만큼 대폭 인상될 것으로 보입니다.

김민희 아나운서 ▶ 특히 고가의 주택이 더 많이 오른 거죠?

송금종 기자 ▷ 그렇습니다. 정부는 올해 표준 단독주택 공시가격을 매기면서 시세 15억 원, 공시가격 9억 원 이상의 고가 주택만 골라 대폭 올렸기 때문에, 고가주택을 중심으로 보유세 부담도 크게 늘어날 것으로 예상되고 있습니다. 그래서 공시가격 현실화냐, 세금폭탄이냐에 대한 논란이 뜨거운 것이죠.

김민희 아나운서 ▶ 네. 일각에서는 정부가 추진한 공시가격 현실화가 이른바 보유세 폭탄을 불러온다는 이야기가 있는데요. 구체적으로 얼마나 오를지 알아볼게요. 국토교통부가 공개한 공시가격 현실화 율로, 2019년 공시가격 기준으로 부과될 보유세를 추정한 결과가 있다고요?

송금종 기자 ▷ 네. 참여연대가 내어놓은 결과를 보면, 단독주택 보유세는 전년대비 2078억 원 증가해 21.7% 상승률을 보이고, 공동주택 보유세는 전년대비 5635억 원 증가해 11.4% 상승할 것으로 예상됐습니다. 차이가 나는 이유는 단독주택의 현실화 율이 공동주택보다 낮기 때문입니다.

김민희 아나운서 ▶ 보유세가 크게 상승할 것으로 예상되고 있지만, 모두 그런 것은 아니고, 주택 가격 차이에 따라 다른 거잖아요. 고가가 아닌 경우는 크게 영향을 받지 않는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 공시가격 3억 원 이하의 단독주택은 보유세가 전년대비 7천 원 증가해, 거의 영향이 없을 것으로 추정됐습니다. 또 공시가격 3억 원 이하의 공동주택도 전년대비 보유세는 평균 1천 원 수준으로 증가하는데 그칠 것으로 보이고요.

김민희 아나운서 ▶ 하지만, 고가의 주택들은 상황이 다를 텐데요. 고가의 단독주택 보유세는 어느 정도로 추정되고 있습니까?

송금종 기자 ▷ 공시가격이 30억 원을 초과하는 단독주택 보유세의 경우, 전년대비 3136만원이나 증가할 것으로 추정되고 있고요. 15억 원 초과 30억 원 이하의 단독주택 보유세는 전년대비 590만 원이 증가할 것으로 추정되고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 공시가가 올라 고가의 주택을 가진 소유자들의 보유세 인상이 현실화되면서 크게 반발하고 있다고 했는데요. 반대로, 공시가격 인상을 반기는 이들도 있다고요?

송금종 기자 ▷ 네. 그렇습니다. 먼저 토지 보상을 앞둔 주택, 토지 소유자들은 공시가 인상을 반기는 모습인데요. 신도시, 택지 개발지구 개발 등으로 토지수용 및 토지 보상이 이뤄지는 곳들은 그 보상금은 지구 지정시기를 고려해 공시지가에 비율을 곱해 산출하기 때문이죠.

김민희 아나운서 ▶ 또, 아파트 공시가격이 올라야 부담을 줄일 수 있는 것도 있죠?

송금종 기자 ▷ 네. 재건축 초과 이익 환수제 시행에 따른 부담금을 줄일 수 있기 때문에, 재건축 단지들도 반기는 모습입니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 공시가 인상을 두고 반발하는 곳도, 반기는 곳도 있는데요. 공시가격이 일정치 않아 발생하는 문제가 있는 만큼, 앞으로 보완되어야 할 부분이 있을 것 같아요. 송기자, 어떤 부분에 대한 보완이 필요할까요?

송금종 기자 ▷ 전문가들은 무엇보다 정부가 일관된 정책을 펼쳐야 한다고 입을 모으고 있습니다. 국민들이 정부의 공시가격 현실화 등 정책을 납득하려면 어느 정도 예측 가능해야 하고, 이를 담보하기 위해 장기 로드맵을 제시하거나 공시가격 결정 시스템의 제도화가 필요하다는 것이죠.

김민희 아나운서 ▶ 보다 체계적인 정책이 필요하겠네요.

송금종 기자 ▷ 네. 대부분의 선진국에서는 가격의 균형성과 공정성을 확보하기 위해 중앙의 공적기관에서 과세평가를 전담하고 있기 때문에, 공시가격 조사의 주체를 통일하고 중앙정부 주도의 단일기준 가격조사 체계를 만들어야 한다는 주장도 나오고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 정부가 공시가격의 시세 대비 현실화 율을 높이겠다며 공시예정가격을 올린 후 주택시장의 혼란이 가중되고 있는 모습인데요. 이와 관련해 공시가격의 결정 과정을 국민에게 투명하게 공개하고 정책 방향을 정리한 로드맵을 제시해야 한다는 제언이 나오고 있습니다. 체계화된 보완책 기대해 봅니다. 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다.

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다.

송금종 기자 song@kukinews.com

쿠키뉴스 송금종 song@kukinews.com
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