[남자의 재테크] 1세대 1주택 비과세 강화내용 살펴보기

국민은행 WM 스타자문단 조영욱 세무팀장

[스포츠서울] 주택에 대한 양도소득세는 정책적으로 주택 시장 동향에 항상 크게 영향을 받는다. 부동산 시장이 어려울 때는 부양적 측면에서 혜택을 부여하고, 반대로 부동산 시장이 과열되었다고 판단되면 규제적 측면에서 혜택이 줄고 요건이 까다로워진다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세와 관련하여 9억원을 초과하는 고가주택으로서 공동명의의 경우 양도소득세 계산 방법과 최근 세법개정으로 1세대 1주택 비과세 관련 강화된 규정으로서 알아두어야 할 내용을 살펴보고자 한다.

거주자 및 배우자가 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 기준으로 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 2년 이상인 1주택(취득 당시 조정 대상 지역의 경우 2년 이상 거주 필요)에 대하여 양도 시 양도소득세 비과세 대상이다.

다만, 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 주택은 고가주택으로서 비과세 대상에서 제외한다. 고가주택에 대한 양도차익의 계산은 ‘양도차익×(양도가액－9억원)÷양도가액’로 계산한다. 이 계산식의 의미는 양도차익 중에서 양도가액을 기준으로 9억원까지는 비과세하고, 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세대상 양도차익으로 계산한다는 의미이다. 예를 들어 양도가액이 10억원인 경우 위 산식에 의해 양도차익 중 10%[(10억원-9억원)÷10억원]만 과세대상이 된다.

공동명의의 경우 고가주택의 판정은 그 소유지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 판정한다. 따라서, 주택 전체의 양도가액이 9억원을 초과하는 경우 고가주택에 해당돼 전체가 비과세 되지는 않는다. 즉, 세금계산은 전체 주택의 양도가액을 기준으로 소유자별로 계산하되 비과세 양도차익과 과세대상 양도차익으로 구분한다. 과세대상 양도차익에 대하여도 소유자별로 과세되므로 단독소유의 경우보다 양도소득기본공제가 각각 적용 가능하고 차익이 지분별로 분산돼 양도소득세 누진세율의 회피 효과로 절세효과가 있다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세와 관련해 세법개정으로 주의해야 할 내용이 있다. 우선 보유기간에 대한 장기보유특별공제 요건이 강화됐다. 현행의 1채의 고가주택 소유자는 거주 기간에 관계없이 보유기간에 따라 최대 80%(10년 이상 보유)의 장기보유특별공제가 적용된다. 그러나 2020년 1월1일 이후 양도 분부터는 2년 이상 거주한 경우에 한해 10년 보유 시 최대 80%의 장기보유특별공제율을 적용하고 2년 이만 거주 시에는 일반 장기보유특별공제율(15년 보유 시 최대 30%)을 적용한다.

따라서, 1채의 고가주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 미만 거주한 경우 양도 시 세부담을 최소화 하려면 2019년말까지 주택을 양도하든 지 또는 거주 기간을 2년 이상 채운 뒤 양도하는 것을 고려해야 한다.

한편, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정에 대해 보유기간 요건도 강화됐다. 현재의 경우 다주택자라고 하더라도 최종적으로 1주택만 보유한 후 그 1주택을 양도하는 경우 그 주택의 취득일부터 보유기간을 기산하여 2년 이상만 보유하면 양도소득세가 비과세된다. 그러나 세법 개정으로 다주택 보유기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 보유기간 2년을 기산하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하므로 주의하여야 한다. 이 내용은 2021년1월 1일 이후 양도 분부터 적용하여 2년간 적용이 유예되어 있다.
국민은행 WM 스타자문단 조영욱 세무팀장


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