[남자의 재테크] 주택을 팔기 전에 꼭 알아야 할 1세대 1주택 비과세 특례

정진형 국민은행 강남스타PB센터 회계사

[스포츠서울] 최근 양도소득세 상담을 하다 보면 안타깝게도 양도소득세를 절세할 수 있었는데도, 이미 잔금을 지급해 거액의 양도소득세를 부담하는 경우가 많다.

거래 전에 세금을 고려하지 않으면 시세 차익 대부분을 세금으로 낼 수도 있다. 2주택자인 경우 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 절세 팁 몇 가지를 소개한다.

기본적으로 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득하고, 종전 주택을 3년 이내 양도하는 경우에는 1가구 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 다만 2018년 9월 13일 이후 주택을 추가로 취득해 조정대상지역 내 주택이 2주택이 된 경우에는 3년이 아닌 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다.

1주택을 보유하고 1가구를 구성하는 자가 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 2주택이 되는 경우에도 세대를 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1가구 1주택으로 보아 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 또한 1주택을 보유하는 자가 혼인함으로써 1가구 2주택을 보유하는 경우 혼인한 날부터 5년 이내 양도하는 주택은 1가구 1주택으로 보아 비과세 특례규정을 적용한다.

상속으로 인해 2주택이 되는 경우에도 특례가 적용된다. 1주택자가 상속받은 주택으로 인해 2주택이 되었다면 일반 주택을 양도하는 경우 국내에 1개 주택을 소유하는 것으로 보아 비과세 특례규정을 적용받을 수 있다. 만약 피상속인이 2주택 이상을 상속하는 경우에는 ① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택, ② 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택의 순서에 따라 하나의 주택만 상속 주택으로 본다. 주의할 점은 상속받은 주택을 먼저 양도할 경우에는 특례가 적용되지 않아 양도소득세가 과세된다는 점이다.

농어촌 주택과 일반 주택을 국내에 각각 1채씩 소유한 1가구가 일반 주택을 양도하는 경우에도 1가구 1주택으로 보아 비과세 특례규정을 적용한다. 여기서 농어촌 주택은 수도권 외의 지역 중 읍 또는 면 지역 소재 주택으로 이농 주택, 귀농 주택, 상속받은 주택 등으로 각각 일정 요건을 갖추어야만 인정된다.

이농 주택과 상속주택은 이농인·피상속인이 5년 이상 거주 조건이 있고, 귀농 주택은 세대 전원이 고가주택이 아닌 주택으로 이사하고 귀농일로부터 3년이상 영농에 종사해야 하는 조건이 있다. 그리고 일반 주택과 농어촌 주택 중 일반 주택을 먼저 양도해야 1가구 1주택 비과세 규정이 적용되므로 주의해야 한다.

문화재에 해당하는 주택과 일반 주택을 국내에 각각 1채씩 소유한 1가구가 일반 주택을 양도하는 경우에도 1가구 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 특례가 적용되며, 근무 형편에 따라 취득한 주택으로 인한 2주택의 경우 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반 주택을 국내에 각각 1채씩 소유한 1가구가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반 주택을 양도하는 경우에는 1가구 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세된다.

준공공임대사업자로 등록한 임대 개시일 당시 주택공시 가격 6억원 이하 주택(수도권 외 3억원)으로 8년 이상 임대하고 준공공임대주택 외 2년 이상 보유 및 거주한 1주택(9억원 이하)을 양도하는 경우에도 양도소득세가 비과세된다. 즉 거주자가 2년 이상 보유 및 거주한 주택을 제외하고 다른 주택에 대해 모두 준공공임대사업자로 등록하면 기존 거주 주택 매각 시 1가구 1주택 비과세 적용이 가능하다. 다주택자의 경우로 현재 임대 주택 외 거주 주택을 매각할 계획이 있으면 이 부분을 잘 활용하면 양도소득세의 상당 부분을 절세할 수 있다.

이처럼 1가구 1주택 비과세가 가능한 사례를 살펴보았는데, 주택을 양도하기 전 세무전문가와 면밀한 상담을 통해 양도 여부를 결정하는 것이 바람직하다.
정진형 국민은행 강남스타PB센터 회계사

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