1~2년뒤 전세發 '퍼펙트 스톰' 온다

[이슈 분석] 전세 겨눈 주택규제
다주택 전세보증 연장 1회로 제한..갭투자 물건 순차적으로 쏟아질듯
세금 비켜간 초고가 전세도 논란..'세무조사' 칼 꺼낼땐 타격 불가피

최근 아파트 가격이 급락하고 거래가 실종된 상황에서 주택 규제의 또하나의 시한폭탄이'전세'가 될 것이라는 전망이다. 지난해 발표된 '9·13대책'에 따라 다주택자의 전세보증 연장이 1회(2년)로 제한되면서 전세보증 연장이 끝나는 1~2년 뒤 전세발 '퍼펙트스톰(초강력폭풍)'이 올 수 있다는 우려에서다. 이미 일부 지방은 '깡통 전세'로 몸살을 앓고 있고 대규모 입주물량으로 인해 서울도 역전세난이 본격화될 조짐을 보이고 있다. 때문에 9·13대책 이전 무분별한 전세대출과 갭투자로 집값을 밀어올렸던 전세가 깡통전세를 양산하며 부동산 시장 위기를 불러올 것이라는 분석이다.

■전세 규제,1~2년 뒤 충격 온다

20일 부동산 업계 등에 따르면 지난해 9·13대책에 따라 그해 10월 15일부터 '다주택자 전세보증요건 강화안'이 시행됐다. 이에 따라 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 보증 3사는 다주택자에게 전세자금대출 신규 보증을 하지 않는다. 다만 이전부터 보증을 이용해온 다주택자는 '1주택 초과분을 보증 연장 후 2년 내 처분한다'는 조건으로 1회에 한해 연장을 받을 수 있다.

예를 들어 현재 강북에 아파트 2채를 소유하고 송파구 가락동에 전세를 살고 있는 최모씨는 오는 11월 전세대출 만기를 맞는다. 11월에 1회 연장하면 2년 뒤인 2021년 11월까지는 살 수 있지만 추가 연장을 받으려면 2021년 11월 전에 강북 아파트 1채를 처분해야 한다. 최씨는 "대출 규제 시행 하루 전인 2018년 10월 14일에 전세대출을 받은 사람이 2020년 10월에 1회 연장하면 늦어도 2022년 10월 전에 남은 주택을 처분해야 한다"면서 "다주택자나 갭투자(전세 끼고 집을 사는 것)의 물건이 2년 뒤부터 순차적으로 시장에 쏟아질 것"이라고 말했다.

실제 한국감정원에 따르면 지난해 12월 서울 주택 전세가율은 65.3%로 2015년 11월 이후 3년여 만에 최저 수준을 기록했다. 지난 2~3년간 갭투자가 기승을 부릴 당시 전세가율이 80%를 넘었던 것을 고려하면 전세가 하락분은 고스란히 갭투자자의 부담으로 돌아온다. 이미 서울에서도 전셋값이 하락하면서 '역전세난'이 발생하고 있는 상황에서 1~2년 뒤 매물이 쏟아지면 주택시장이 제대로 감당할 수 없을 것이라는 분석이다.

■"초고가 전세도 세금 내라"

전세 시장을 더욱 옥죄는 것은 초고가 전세를 사는 사람에게도 세금을 부과해야 한다는 의견이 나오는 등 고가 전세에 대한 부정적 여론이 커지고 있다는 점이다. 그동안 초고가 전세는 역설적으로 초고가 주택을 양산하는 숙주(宿主) 역할을 해 왔다.

현재 집값이 9억원 초과 1주택자는 재산세, 종합부동산세를 내는데 10억원이 넘는 초고가 전세주택에 사는 사람들은 별도로 세금을 내지 않는다.

청와대 국민청원 게시판에는 "서울 강남에 10억원 넘는 초고가 주택 전세금에도 세금을 부과해야 한다"는 청원글이 여럿 올라와 있다. 하지만 전세보증금의 경우 임차인이 이미 '이자'를 기회비용 형태로 지불하고 있어서 추가로 세금을 부과하는 것은 어렵다는 것이 정설이다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "10억원 전세보증금을 맡긴 사람은 매년 2%(현재 금리)의 이자 2000만원을 지불하고 있는 셈"이라고 말했다. 임차인의 경우 임대소득과 함께 전세보증금에 대해서도 기대이자 수익을 '간주임대료'로 부과하고 있어 임대인에게 과세할 경우 이중과세가 될 수도 있다.

김예림 변호사는 "간주임대료 소득이 2000만원 이하는 분리과세 14%, 2000만원 초과는 6~38%의 종합과세를 적용한다"면서 "고액 전세 임차인에게 세금을 부과하는 것은 현실적으로 어려울 것"이라고 말했다. 하지만 정부가 초고가 전세 거주자의 증여의 의혹이 있을 경우 '세무조사'라는 칼을 언제든 꺼낼 수 있어 초고가 전세 시장도 타격을 받을 가능성이 크다.

hwlee@fnnews.com 이환주 기자

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