그린벨트 지켜낸 서울시… 박원순 시장, 8만 가구 공약 가능할까

1·2차 대책 포함해 총 8만 가구 공급하기로

은평 수색역세권·강남 동부도로사업소 등 활용

상업·준주거지역 용적률 상향 등 도심 고밀 개발

"개발 사업성 낮고 주거 인프라 구축 등은 한계"

서울 주택시장 전경.(연합뉴스 제공)

[이데일리 김기덕 기자] 서울시가 집값 안정을 위해 총 8만여가구의 공공주택을 공급한다. 그동안 국토교통부와 갈등을 겪은 그린벨트(개발제한구역)를 해제하지 않는 대신 유휴부지 개발, 상업·역세권 용도지역 용적률(건축물 대지면적 대비 연면적 비율) 상향, 도심 내 공실 오피스 활용 등을 통해 대규모 공공주택을 공급하겠다는 것이다. 다만 부지 개발에 따른 사업성 부족한 데다 주거 인프라 구축에도 적지 않은 난관이 예상돼 쉽지 않을 것이라는 전망도 나오고 있다.

박원순 서울시장은 19일 정부서울청에서 열린 ‘수도권 주택공급 확대 방안’ 기자회견에서 “서울시가 현재까지 확보한 2만5000가구 주택 외에도 5만5000가구를 추가로 발굴해 모두 8만 가구를 공급할 계획”이라고 말했다.

앞서 1차로 발표한 ’9·21 주택시장 안정화 대책‘에서 서울시는 11곳에 총 1만282가구를 공급하기로 했다. 이번 2차 공급 계획에서는 서울시 1만5000가구, 한국토지주택공사(LH) 4000가구 등 32곳에서 총 1만9000가구를 공급하기로 했다. 이와 별도로 서울시는 도심 고밀도 개발을 통해 5만여 가구 이상을 추가로 공급한다는 계획이다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

이번에 공개된 택지지구에는 역세권 일대와 군부지, 주차장 등이 다수 포함됐다. 주요 개발 지역은 △은평구 수색역세권(34만6000㎡) △강서구 서울강서 군부지(7만㎡) △강남구 동부도로사업소(5만3000㎡)·서울의료원 주차장(7000㎡) △성동구 중랑 물재생센터 유휴부지(2만6000㎡) △중랑구 북부간선도로 입체화(2만5000㎡) △동작구 동작역 주차공원(4만2000㎡) 등이다. 박 시장은 “서울의료원 주차장 부지나 동부도로사업소 부지 등은 기존 부지활용 계획을 변경하면서까지 이번 공급 계획에 포함시킨 곳”이라며 “주택시장 안정과 공급 확대라는 큰 방향을 위해 많은 고심 끝에 결정을 내렸다”고 강조했다.

다만 이러한 유휴부지 등을 활용한 택지지구 개발로는 8만여가구를 공급하는데 한계가 있다. 이에 서울시는 상업·준주거·역세권 용도지역 용적률 상향, 빌딩 내 주거비율 확대 등에 적극 나선다는 계획이다. 즉 도심 고밀도 개발을 통해 넘쳐나는 주택 수요를 흡수하겠다는 것이다.

이를 위해 먼저 상업지역 주거 용적률(상업지역 400%→600%·준주거지역 400%→ 500%)을 3년간 한시적으로 상향하기로 했다. 또 역세권 반경 250m 내 입지, 규모 등을 만족할 경우 용도지역을 준주거지역에서 상업지역으로 상향하기로 했다. 이를 통해 증가된 용적률의 50%는 임대주택으로 공급할 계획이다. 서울시 관계자는 “용적률 완화를 통해 신축 건물이나 기존 도심 업무용 빌딩에 주거용 사용비율을 늘리겠다는 것”이라며 “용적률과 용도지역 상향을 통해 최소 3만 가구 이상 주택 공급이 가능할 것으로 보인다”고 말했다.

다만 이러한 주거 연면적을 늘려 주택 공급을 확충하는 방안은 적지 않은 난관이 예상된다. 상업용 건물에 임대주택을 짓는 것은 민간 사업자가 판단하는 사업성에 의존할 수밖에 없는 데다 상업용 시설을 주거용 시설로 변경하는 것은 구조적으로 한계가 있기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “용적률 완화 기한을 충분히 주지 않고 3년이라는 특례기간을 두게 되면 이미 개발이 지연된 곳은 모르지만, 신축은 대상지가 많지 않아 충분한 공급이 될 지는 의문”이라며 “임대주택을 기부채납해야 하는 민간건설사가 적극적으로 나설 가능성도 크지 않다”고 말했다.

서동한 KB금융지주 경영연구소 책임연구원은 “도심 내 빌딩이나 오피스 시설을 활용하는 방안은 기존 시설에 주거 인프라를 확충하는데 한계가 있어 쉽지 않을 것으로 보인다”며 “재개발 등 신축하는 건물이라며 주거시설을 넣는 것이 가능하지만 물량 자체가 많지 않다는 게 문제”라고 지적했다.