[남자의 재테크] 2018년 부동산 시장을 회고하며

박합수 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원

[스포츠서울] 2018년 부동산시장은 격동의 한해였다.

지난해 말까지 사업 진행이 빠른 재건축 단지를 중심으로 관리처분계획인가 신청서 접수를 서둘렀다. 재건축초과이익 환수제를 회피하기 위함이었다. 연말을 기점으로 희비가 교차한 가운데 재건축부담금을 내야 하는 단지 위주로 위축 현상이 나타났다.

하지만, 재건축에 다시 관심이 모아지며 알짜 한 채를 소유하려는 경향과 맞물려 가격이 상승했다. 정부는 이를 진정시키기 위해 재건축 초기 단지의 ‘안전진단 기준’을 강화했다. ‘구조안전성’의 비율을 20%에서 50%까지 확대함에 따라 안전진단 통과 자체가 어렵게 됐다. 한편 3월에 분양된 개포 8단지 ‘디에이치자이 개포’가 인기를 끌며 분양시장으로 관심이 모아졌다. 사실상 분양가상한제로 분양가 자체가 낮아짐에 따라, 당첨되면 몇억원의 분양차익이 챙길수 있기 때문이다.

부동산대책의 강력한 메시지는 ‘다주택자 양도세 중과’와 ‘종합부동산세 강화’다. 다주택자를 2주택자 이상으로 정의하여 중과함에 따라, 시장은 의도하지 않은 양상으로 전개됐다. 다주택자는 4월 1일 이후 매도 시 중과세이므로 3월 말까지 일부 매도물량의 거래가 이루어졌으나, 그 후에는 매물 자체가 사라져 버렸다. 중과세를 감수하고 파는 매도인은 거의 없었다. 집을 팔기보다는 중과세를 회피하려 주택임대사업 등록에 나서게 됐다. 정부는 양도세 중과와 종합부동산세 과세를 피하기 위한 임대사업 기간을 5년에서 8년으로 연장했으나 큰 흐름이 달라지진 않았다.

2018년 5~7월에는 서울 주택시장은 잠시 안정기에 들었다. 시장이 진정 기미를 보이며 소강상태에 진입했다. 이 흐름을 깬 것은 서울시장의 ‘여의도 통합개발과 용산 마스터플랜’ 등 개발 청사진 발표였다. 서울시장은 강북개발에 대한 강한 의지를 보이며 경전철 조기착공 등 정책 목표도 제시했다. 시장으로서 당연한 시정 방향 선언이 의도하지 않은 집값 상승으로 연결됐다. 여의도 재건축아파트는 개별 단지별 진행에 제동이 걸렸음에도 호재로 작용해 가격이 상승하고, 호재가 만발한 용산은 더욱 가속도가 붙었다. 경전철 효과는 상대적으로 낙후됐던 동대문구를 비롯한 노원구, 도봉구, 강북구 등 지역으로 확산되는 추세를 보였다. 강남과 도심지역의 상승이 주변 지역으로 퍼져 나가는 일종의 ‘갭 메우기’ 현상이었다. 이런 강북지역의 상승은 다시 강남 재건축아파트에 부메랑 효과로 나타나 호가가 2~3억원씩 올라갔다.

주택수요자는 집값 상승의 원인을 주택공급 부족에서 찾았다. 급기야 정부는 8월 27일 주택공급 확대방안과 투기지역 지정 등을 통한 시장안정에 나섰다. 수도권의 주택공급(3기 신도시 등)을 확대하고 조정대상지역 3곳과 투기과열지구 2곳을 추가 발표했다.

정부는 이어서 2017년 8월2일 부동산대책을 보완하는 강력한 정책을 발표하게 되는데 ‘9.13 주택시장안정대책’이다. 골자는 종합부동산세 정부안 확정과 다주택자에 대한 전세자금 대출 제한, 고가 1주택자에 대한 거주요건 강화, 주택임대사업자에 대한 과도한 세제 혜택 조정 등이다. 종합부동산세는 세율인상 외에도 공정시장가액비율 매년 5%p 인상과 공시가격 현실화(70%)까지 더하며 인상 폭이 클 것임을 예고했다.

가장 영향력이 컸던 것은 1주택 이상 소유자가 조정대상지역에서 9.14일 이후 취득한 주택은 임대주택 등록을 하더라도, 양도세 중과 및 종부세 합산과세를 적용한다는 대책이다. 아울러 종전 장기일반민간임대사업자의 자격에 면적기준(전용 85㎡ 이하)만 있었는데, 9.14일 이후 취득한 주택은 가격 기준(공시가격 수도권 6억원, 지방 3억원)을 추가했다. 주택임대사업자가 더 이상 다주택자의 퇴로가 될 수 없음을 선언했다. 결국 투자자의 추가 매입을 막는 결정적인 역할을 했다.

가을 들어 주택시장은 서울 외곽지역을 중심으로 여전히 상승세를 유지하였으나, 점차 상승 폭은 줄어들었다. 강남재건축을 비롯한 일반주택들도 1~2억원씩 호가가 조정되는 양상을 보였다. 전체적으로 너무 오른 데 따른 심리적 부담감이 커진 상황이다. 여기에 금리인상 분위기가 더해지고, DSR 등 대출 규제가 본격화된 것도 이유이다.

재건축시장의 가격상승 분위기가 진정되자, 2018년부터 실시된 재건축초과이익 환수제 여파가 고개를 들고 있다. 재건축 진행속도가 빠른 단지 위주로는 점차 현안으로 다가오는 분위기다. 사실 2018년 초부터 나타났어야 하나, 전반적인 상승세에 가려 있었다. 재개발에서도 해제구역의 사업 재추진 현상이 부각됐다. 주변 아파트 가격이 오르고 전체적인 시장흐름이 개선되자 부활을 꿈꾸며 기대감이 커진 결과다.

연말에 재건축, 재개발 분양시장을 중심으로 집중력이 나타나고 있다. 이런 추세는 2019년까지 이어질 것으로 예상된다. 분양시장은 무주택자의 청약기회 확대로 관심이 높아지고 있다. 일반 매매시장에서는 가격이 너무 올라 구매력의 한계가 있는 반면, 분양은 저가 매력이 크기 때문이다.
박합수 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원

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