서울 전세값 10년만에 마이너스 성장 주목…2년뒤 재계약때가 관건

전문가들 "서울전셋값 당분간 안정적 흐름 보일듯"

올 서울·수도권 입주물량 많고 내년에도 증가 전망

대출 규제에 새 아파트에서 저렴한 매물 출현 예상

전세선호, 2년뒤 계약 갱신시 인상 등은 향후 변수

【서울=뉴시스】고범준 기자 = 투기지역 지정 확대 등 조치에도 불구하고 서울의 아파트 매매가격이 고공행진을 하고 있다.부동산114 조사에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격은 지난주 대비 0.57% 올랐다 밝혔다. 지난주 상승률 0.34%보다 높아져 지난 2월 첫째주(0.57%)에 이어 6개월여 만에 재차 연중 최고 상승률을 기록한 것이다. 사진은 이날 경기 광명의 주공3단지 아파트 모습. 2018.08.31. bjko@newsis.com

【서울=뉴시스】이인준 기자 = 치솟는 서울 집값 탓에 가을 이사철 실수요가 전세시장에 몰렸지만 최근 아파트 전셋값은 보합권에서 안정적인 흐름을 나타내고 있다.

전문가들은 당분간 서울 전셋값 안정이 지속될 것으로 점친다. 연말과 내년 서울과 경기에 새 아파트 준공물량이 많고 집주인으로서도 강력한 대출 규제와 함께 내년부터 시행되는 2000만원 이하 주택임대소득 과세로 월세보다는 전세를 선호하는 경향이 두드러질 전망이다. 다만 전세선호 현상은 변수다.

19일 한국감정원 '전국주택가격동향조사'에 따르면 11월 둘째주(12일 기준) 서울의 아파트 전세가격은 지난해말 대비 0.10% 하락했다.

불과 한달여를 남겨 놓고 역대 전세가격 상승률중 가장 낮은 수준이다. 감정원 통계 기준 아파트 전세값의 연도별 증가율은 ▲2013년 10.58% ▲2014년 4.84% ▲2015년 13.01% ▲2016년 3.21% ▲2017년 2.32%를 각각 기록했다

만약 현 추세가 연말까지 지속된다면 감정원이 관련 통계 작성을 시작한 2012년 5월 이후 처음으로 올해 서울 아파트 전셋값은 마이너스 성장을 기록하게 될 전망이다. 민간 통계조사인 KB국민은행 기준으로 조사대상 표본과 방식 등이 달라 직접적인 비교는 어렵지만 서울 아파트 전세가격은 지난 2008년(-1.75%) 글로벌 금융위기 이후 하락했다가 이후 상승세를 지속해왔다는 점에서 10년만에 하락 반전할지 주목된다.

일단 가을 이사철이 끝나고 이사 수요가 한산한 겨울 문턱에 진입한 현재로서는 지금과 같은 흐름이 지속될 것으로 전망된다.

특히 내년까지 아파트 준공물량이 많다.

부동산114에 따르면 올해 서울 입주물량은 3만6504가구(예정 포함)로 전년 2만7890가구보다 27.3%가 많다. 수도권도 같은 기간 17만5268가구에서 22만5442가구로 28.6%증가했다. 내년에도 서울은 올해 대비 16.3% 많은 4만2445가구가 입주할 예정이다. 수도권은 19만6367가구로 올해보다는 적지만 2017년 대비 많은 수준이다. 전국적으로는 ▲2017년 38만5973가구 ▲2018년(예정) 45만1042가구 ▲2019년 38만2212가구로 3년 평균 40만 가구가 입주하거나 입주를 앞두고 있다.

또 유주택자에 대한 강력한 대출 규제로 당분간 새 입주단지를 중심으로 주변 시세보다 저렴한 전세 물량이 쏟아질 것으로 예상된다.

일반적으로 실거주 목적 분양이 아닌 경우 집주인은 입주 예정 아파트의 중도금 대출(이자)과 잔금을 충당하기 위해 아파트를 전세 매물로 내놓는 경우가 많다. 이 때문에 일시에 전세 매물이 늘고 시중에서 가격 경쟁이 벌어지기 때문에 시세보다 전셋값이 낮아지기 마련이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "정부의 대출규제가 심하기 때문에 입주 단지를 중심으로 매물이 많이 나올 수밖에 없는 상황"이라며 "서울 전셋값이 크게 오르기 어려운 형편"이라고 말했다.

또 지난 2014년 도입된 '연 2000만원 이하 임대소득 과세'가 5년만에 내년부터 시행되는 것도 집주인이 월세보다는 전세를 선호할 수밖에 없게 만드는 요인이 될 전망이다.

전문가들이 올 연말까지 서울 아파트 전세값이 안정적인 흐름을 보일 것으로 예측하는 이유다.

다만 일각에서는 여전히 상승요인도 고려해야 한다고 지적한다.

일단 세입자들의 전세 선호현상이 지속되고 있는 반면 가격이 안정세를 보이고 있어 상승 여력이 있다는 것이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 한달 거래된 서울 아파트 전세는 이날 신고일 기준(확정일자 신고) 1만3754건으로 지난 2017년 2월 1만4089건이래 1년8개월만에 최고치를 기록했다. 이날 현재 1~10월 전세 거래는 10만8698건으로 전년 같은기간 9만9730건 대비 8.9% 증가했고 2014년 11만4910건도 넘어설 기세다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "아파트 매매가격이 급격하게 오른 반면 전세값은 최근 2년간 크게 오르지 않았다"면서 "현재로서는 시중에 공급량이 받쳐주면서 급등 상황은 나타나지 않았지만 내년 이후 시장 상황이 불확실하다 보니 전세로 눌러앉는 수요가 늘어 전세값이 상승할 수 있다고 본다"고 말했다.

또 매매가격이 급하게 오른 만큼 전세값에 반영하려는 움직임이 나올 가능성도 제기됐다. 특히 올해와 내년 새로 입주하는 단지에서 나온 시세 대비 저렴한 전세값 매물이 앞으로 2년후 계약 갱신시 오름폭이 클 수 있다는 우려가 나온다.

감정원 관계자는 "당분간 서울 전세시장은 안정세를 유지할 가능성이 높다"면서도 "향후 2년뒤가 관건"이라고 말했다. 그는 "헬리오시티 등 대규모 단지의 입주로 저렴한 전세매물이 시장에 다수 출현했지만 이후 계약 갱신시 시장 상황에 따라 가격 변동폭이 클 수 있다"고 말했다.

박 위원은 "부동산시장은 실수요자들의 심리에 의해 좌우되는 바가 크다"면서 "상승요인이 많은 것은 맞지만 앞으로 수용자(실수요자), 특히 무주택자들이 어떻게 시장의 변화를 체감하느냐에 달렸다"고 밝혔다.

ijoinon@newsis.com

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