[부동산 알쏭달쏭] 日 다마신도시는 왜 유령도시로 추락 했나

최근 다마신도시 모습 [사진: 일본 국토성]

지난 주 연재에서는 일본 도쿄 인근의 다마신도시가 갑작스럽게 몰락한 이유를 '도심 회귀현상'에서 찾고 서울 아파트값이 치솟는 이유도 이와 유사하다고 진단했다. 이번 시간에는 다마신도시가 유령도시로 추락할 수밖에 없었던 이유를 보다 구체적으로 알아본다.

다마신도시는 일본의 수도인 도쿄 도심에서 서쪽으로 30∼40㎞ 떨어진 위성도시다. 서울로 치면 동탄신도시쯤 된다. 조성 초기 유입인구는 빠르게 증가했다. 도쿄 접근성이 뛰어난데다 도로나 학교, 공원 등 각종 기반시설이 완비됐기 때문이다.

하지만 지금은 20~30대 젊은 연령층들이 일자리를 찾아 더 큰 도시로 떠나고 거리에는 노인들만 남은 유령도시로 전락했다.

다마신도시가 몰락한 가장 큰 원인으로는 '교통여건'이 꼽힌다. 일본은 한국과 마찬가지로 대중교통 의존도가 높은 편이다. 특히 전철이 발달해 어디든지 빠르고 쉽게 이동할 수 있다. 다마신도시에는 전철인 오타큐선과 게이오선이 연결돼 있다. 모노레일은 도쿄 도심으로 출퇴근하는 직장인들의 통근을 책임졌다. 특히, 타마센터역에서 급행열차(게이오선)를 이용할 경우 도쿄 도심인 신주쿠역까지 40분대로 이동할 수 있다.

하지만 일본의 대중교통은 한국과는 다른 점이 있다. 바로 대중교통 요금 체계다. 일본과 한국 모두 거리에 따라 교통요금이 올라가는 건 같지만 상승폭이 한국의 2배가 넘는다. 당연히 서민들에게 부담될 수 밖에 없다. 일반적으로 교통비와 주택가격은 반비례한다. 높은 교통비와 불편을 감수하고 도심을 벗어날 이유가 없기 때문이다.

일본의 2030세대들이 신도시의 넓은 주택보다 작지만 알찬 도심 내 주택을 선호하는 이유도 여기에 있다. 특히 1~2인 가구 비중이 나날이 높아지면서 도심회귀현상은 더욱 확산되는 추세다.

또 다른 이유는 신도시의 노후화다. 다마신도시는 신도시라는 이름이 무색할 정도로 건축물과 각종 시설물의 노후화가 진행되면서 현지에서는 '올드타운(Old Town)'으로 불리고 있지만, 최근 긍정적인 신호도 나타나고 있다. 다마신도시 역 주변을 중심으로 재개발 사업이 추진되면서 젊은이들이 조금씩 돌아오고 있다는 점이다.

하지만 돌아오는 젊은층은 미미한 수준이며 신도시 내 대다수 지역이 노후화를 넘어 슬럼화까지 진행되고 있어 재개발사업 추진은 엄두도 못내는 실정이라는 지적도 적지 않다.

일본의 일부 언론에 따르면 다마신도시에는 집을 고칠 여력조차 없는 노인들에 대한 정부 지원이 절실하고 빈집도 점차 늘고 있다. 또 2000년대에 접어들면서 상가 전체의 26%가 문을 닫았으며, 300여 곳에 이르던 초등학교도 절반가량이 폐교해 노인 시설로 재활용되고 있다. 일본 언론도 '도심 회귀현상'이 이같은 상황으로 몰고간 원인으로 보고 있다.

◆ 도쿄 주변 과도한 신도시 개발…"공급이 수요를 누르는 꼴"

[자료: 요코하마신문]

30~40년 전까지 도쿄 주변에서는 다마(서부), 지바(동부), 쓰쿠바(북부), 요코하마 고호쿠(남서부) 등 신도시가 줄줄이 개발됐다. 이들 신도시가 일본의 고도성장기 샐러리맨들의 내 집 마련의 꿈을 이루는 데 혁혁한 공을 세운 것도 사실이다.

하지만 최근 2030세대들은 이들 신도시를 외면하고 있다. 지바신도시에서는 오랫동안 방치된 개발예정 부지를 어렵지 않게 볼 수 있다. 1970년대 후반부터 입주를 시작한 '지바신도시'는 아직도 미완성 상태로 남아있다. 넘쳐나는 신규 주택공급이 주택시장의 교란을 야기한 것이다.

반면 주택수요는 예상보다 크게 밑돌았다. 지바현은 결국 계획인구를 34만명에서 15만3000명으로 절반 가량 줄여야 했다. 현재는 절반 줄인 인구수에도 못미치는 8만2000여명이 지바신도시에 거주하고 있다. 다른 신도시들도 비슷한 상황이다. 일본 최초의 신도시로 알려진 오사카 부센리신도시도 인구가 목표의 60%인 9만여명만이 둥지를 틀고 생활하고 있다.

최근 치솟는 아파트값을 잡기 위해 서울 주변의 그린벨트를 풀어 신도시나 택지지구를 추가 조성하라는 목소리가 커지는 요즘, 고령사회로 진입한 우리의 상황에 비춰 참고할 것이 많다.

도쿄 재개발사업이 일본 신도시를 망쳤다는 주장도 있다.

과거 고이즈미 전 총리는 도쿄를 묶고 있던 부동산(건축) 규제를 거의 없앴다. 도쿄는 오랜 기간 인구과밀현상으로 몸살을 앓고 있었던 터라 재개발·재건축 등 정비사업 추진에 많은 규제를 받았다. 도심의 환경오염을 방지하고 균형개발을 촉진하기 위해 공장이나 기업 설립도 제한했다.

고이즈미 전 총리는 재임 당시 경제활성화라는 이유로 도쿄 도심재생사업을 적극적으로 추진했다. 선진국형 도시계획 모델인 콤팩트시티를 내세워 도심재생사업도 활발히 진행했다. 콤팩트시티는 한정된 부지에 고밀도로 개발하는 압축도시로, 주거·상업·업무·문화·교육시설 등을 복합적으로 갖춘 시설이다. 대표적으로 롯폰기힐스가 있다.

일본 정부는 콤팩트시티를 더욱 확산시키기 위해 지자체가 콤팩트시티 건설 계획을 내놓을 경우 도시 정비 관련 비용 중 일부를 보조해 주기도 했다. 이는 결과적으로 베드타운 기능만 하던 신도시의 핵심 인력 청장년층을 다시 도쿄로 끌어들이는 효과를 발휘했다. 이들은 출퇴근 비용과 주거 비용, 기회 비용 등을 따졌을 때 도쿄에 주택을 얻는 것이 더 이득이라고 여겼다. 젊은 인구가 도쿄로 이주하면서 일본 신도시들의 몰락 속도가 더욱 빨라진 셈이다.

우리는 어떨까. 서울의 강남과 강북에서는 각각 재건축과 재개발·뉴타운 사업이 한창 진행 중이다. 일본의 신도시들을 보고 알 수 있듯이 근본적인 부동산대책 없이 신도시와 택지지구를 지정해 주택을 대규모로 공급하거나 서울 도심의 재건축·재개발 규제를 완화한 성장위주의 정책만을 펼칠 경우 주변 도시에 어떤 후풍풍이 불지 짐작도 가질 않는다.

[디지털뉴스국 조성신 기자]

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