시가 20억 넘는 1주택·3주택 이상, 보유세 오른다

[한겨레] 내년 공시지가에 집값 상승분 반영하면

고가주택 공시가격 60%대 수준

강남·용산·여의도·마포 등

집값 많이 오른 지역 세부담 늘어

김현미 국토교통부 장관이 올해 서울 집값 급등지역의 공시가격을 높이겠다고 밝히면서, 강남 일부와 여의도, 용산 등 최근 시장이 과열된 지역의 내년 공시가격과 보유세가 얼마나 오를지 관심사다.

김 장관은 지난 21일 국회 국토교통위원회 결산·업무보고에서 “올해 ‘집값 급등 지역'의 가격상승분을 내년 공시가격에 충분히 반영하겠다”고 말했다. 현재 국토부가 마련중인 ‘공시가격 개선방안’과 맞물려 집값 급등지역의 공시가격을 충분히 높이겠다고 한 대목은 ‘가격대별 형평성’을 높이는데 관심을 쏟겠다는 뜻으로 해석된다. 공시가격은 매년 10월부터 산정작업을 해 이듬해 4월 말 확정돼 6월1일 기준 보유자의 재산세부터 적용된다.

현행 주택 공시가격은 집값이 단기간에 많이 급등한 경우 온전하게 반영되지 않는 특성을 갖고 있다. 예를 들어, 강남권의 한 아파트 가격이 1년 내내 보합 수준을 보였는데 연말 11~12월에 몇 건이 거래되면서 실거래가격이 20% 급등했다면, 감정평가사들은 해당 아파트 공시가격을 거의 높이지 않는 게 통상적이다. 대신 이듬해 1년 간의 실거래 가격과 인근 시세 등을 고려해 다음번 공시가격에 반영하는 식이다. 즉, 공시가격은 1년의 시차를 두고 거래가능한 가격 개념인 ‘적정 거래가격’에 수렴되는 방식으로 산정된다. 이에 따라 집값이 지속적으로 많이 오른 고가주택에선 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)이 낮아지는 경향이 뚜렷해진다. 서울 강남·용산 지역의 시가 20억원대 이상 고가주택의 최근 공시가격 현실화율이 60%대 수준으로, 70%대인 중저가 주택보다 낮아지는 사례가 속출하는 것은 그 때문이다.

김 장관의 메시지는 결국 올해부터는 고가주택의 공시가격 현실화율이 상대적으로 낮아지지 않도록 관리하겠다는 것이다. 이 경우, 올해 집값이 많이 오른 서울 강남권을 비롯해 용산·여의도·마포·양천·성동구 등 일부 지역의 시가 9억원 이상 고가주택의 내년 공시가격은 상당폭 오를 것으로 예상된다. 현재 시세가 14억~15억원대인 아파트도 올해 공시가격은 9억원 미만(현실화율 60~65%)이 많지만, 내년에는 대부분 9억원을 넘어서 1주택자라도 종합부동산세 과세 대상으로 상당수가 편입될 것으로 보인다.

그럼에도 1주택자의 보유세는 ‘폭탄’ 수준으로 늘지는 않을 것이라는 게 부동산업계의 분석이다. 올해 공시가격이 19억7600만원인 서초구 반포동 ㅈ아파트(107.47㎡)의 경우 내년 공시가격이 24억3200만원으로 23% 오르면 보유세 부담이 1천만원에서 1400만원대로 400만원가량 늘지만, 연간 수억원에 달한 가격 상승폭에 견주면 ‘콩알탄’ 수준에 그치기 때문이다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산 연구위원은 “내년 종부세 개편안의 공정시장가액비율 5%포인트 인상, 누진세율 소폭 인상, 3주택 이상 보유자 중과세 등을 고려하면 시가 20억원대 이상 1주택자와 3주택 이상 소유자의 보유세 인상폭이 큰 정도”라고 내다봤다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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