버티면 종부세, 팔면 '억!' 소리나는 다주택자

고가주택 3채 종부세 1700만원, 매각시 양도세 2억대 '찻잔속 태풍' 해석 일러…공시가 상승 등 중장기 부담 [비즈니스워치] 원정희 기자 jhwon@bizwatch.co.kr

정부의 종합부동산세(이하 종부세) 개편방안의 핵심은 3주택자 이상의 다주택자에 대한 추가 과세다.

이는 양도세 중과를 비롯해 이번 정부에서 줄곧 이어온 다주택자 압박의 연장선상에 있다. 다주택자들에게 집을 팔거나 임대주택에 등록하라는 일관된 경고의 메시지인 셈이다.

'다주택자 0.3%포인트 추가 과세'를 징벌적 과세라고 얘기하는 이유이기도 하다. 종부세 부담이 큰 폭으로 늘어나기 때문이다.

다만 이들이 정부의 의도대로 집을 팔 것이냐에 대해선 여전히 회의적인 시각이 많다. 종부세 몇백만원 늘어나는 것보다 집을 팔 경우 당장에 억단위로 물게 될 양도세가 더 큰 부담으로 작용한다.

▲ 반포아크로리버파크. /사진=이명근 기자 qwe123@

◇ 양도세 더 무섭다는 다주택자

실제 시뮬레이션을 해보면 집을 팔면서 물어야 할 양도세 부담이 훨씬 크다.

▲서울 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡ ▲송파구 파크리오 전용 59㎡ ▲마포구 래미안푸르지오 전용 59㎡ 등 집 3채를 보유한 다주택자의 종부세와 양도세 금액을 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에게 의뢰해 시뮬레이션 했다.

이 경우 내년도 종부세 부담은 1578만원으로 올해 948만원보다 630만원(66%) 늘어난다. 공정시장가액비율 90%를 적용하는 2020년 종부세 금액도 1728만원으로 올해 종부세 부담액보다 779만원(82%) 증가한다.

이 다주택자가 집 3채 중 2015년 6억2300만원에 산 마포구 래미안푸르지오를 판다고 가정해보자. 최근 호가 10억원에 팔면 양도차익은 3억7700만원에 달한다. 다주택자는 양도세 중과로 최고 62%의 세금을 물어야 한다. 이 경우 양도세는 무려 2억1923만원에 이른다.

2016년에 7억3300만원을 주고 산 송파 파크리오를 팔아도 마찬가지다. 6월 실거래가가 11억5500만원을 기준으로 양도차익은 4억2200만원이다. 양도세는 2억4893만원이나 된다.

공정시장가액비율 90%로 산출한 종부세 증가분을 기준으로 향후 5년치 누적 증가액(779만원X5)을 단순계산하면 3895만원이다. 종부세 전체 부담액을 기준으로 5년치(1728만원X5년)를 추산해도 8640만원으로 당장 마포 래미안푸르지오를 팔아치울 때 내야 하는 양도세 2억1923만원보다 작다.

우병탁 팀장은 "매각을 검토하는 다주택자들도 있기는 하지만 막상 양도세로 2억원 이상의 거액을 낸다고 하면 심리적인 부담이 커지는게 사실"이라며 "다주택자들이 쉽게 움직이긴 어려워 보인다"고 말했다.

◇ '찻잔 속 태풍', 과소평가는 일러

다만 종부세 개편을 '찻잔 속 태풍'으로 해석하기에 이르다는 시각도 많다. 시뮬레이션은 앞으로의 공시가격 상승분을 고려하지 않고 산출한 금액이다. 공시가격 현실화를 통해 공시가격이 지속적으로 올라가고 있고 여기에 공정시장가액비율이 인상되면서 세금산출의 기준이 되는 과세표준이 높아진다.

공시가격, 공정시장가액비율, 세율인상이 모두 누적되면서 해가 갈수록 종부세 부담이 큰폭으로 늘어나게 된다. 우병탁 팀장은 "종부세 늘어나는 금액을 5년~10년치를 잡고 비교하면 집을 줄이는 것도 방안으로 생각할 수 있다"고 말했다.

안수남 세무법인 다솔 대표세무사도 "당장 1~2년은 전년도 증가분의 150% 상한에 걸리면서 몇백만원 늘어나는 수준으로 견딜 만 하다"면서도 "4~5년 이상 누적해서 보면 강남의 경우 오름폭이 금방 커져 숨이 막힐 것"이라고 예상했다.

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