[종부세 개편안 확정] 정부 "시가 23억까지 큰 영향 없어"..'똘똘한 한 채'선호 세질 것

추가 과세에 양도세 중과 맞물려 다주택자 부담 커져

1주택자는 세금 인상 폭 적어 급매물 속출은 없을 듯

서울·수도권 집값 당분간 보합..지방은 하락 가능

서울경제신문 부동산 펠로와 전문가들은 다주택자 보유자에 대한 세부담을 추가로 늘리는 정부의 종합부동산세 최종안이 나오자 주택시장에 거래위축과 관망세가 더욱 심화될 것으로 내다봤다. 특히 다주택자들이 절세를 위해 양도세 중과 등 제약이 없는 지방과 수도권 주택을 먼저 팔고 서울에 있는 주택은 보유하려는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 심리도 커질 것이라고 예상했다. 다만 다주택자·초고가주택 보유자를 제외한 대다수 일반 1주택자의 경우 세금 인상 폭이 크지 않아 급매물이 늘거나 가격 급락 현상은 나타나지 않을 것으로 전망된다.

서경 부동산 펠로인 심교언 건국대 교수는 6일 “1주택자는 큰 부담이 없지만 과표 6억원 초과 3주택 이상 다주택자는 세율이 기존안보다 0.3%포인트 추가로 올라 세금 압박이 심해졌다”며 “양도세 중과와 맞물려 장기적으로 다주택자의 부담이 더욱 커졌다”고 말했다.

정부의 개편안대로 시행되면 3주택 이상 보유자의 보유세는 세 부담 상한인 최대 50%까지 증가할 것으로 전망된다. 그러나 과표 6억원 이하는 현행 세율이 유지된다. 기획재정부는 “1주택자는 시가 기준 약 23억원, 다주택자는 약 19억원까지 이번 세율 변화로 인한 영향이 없다”고 설명했다. 고령자와 장기보유자의 경우에는 세금 혜택도 주어지는 점을 감안하면 은퇴자에 대한 세금 부담도 예상보다는 크게 늘지 않을 것으로 전망된다.

문제는 지방 부동산 시장이다. 특히 다주택자에 대한 세 부담이 늘면서 지방 부동산 시장의 침체가 더욱 가속화될 수 있다는 우려가 나온다. 이에 더해 정부의 개편안대로 공정시장가액비율도 연 5%P씩, 오는 2020년 90%까지 상향될 경우 고가 아파트 보유자나 다주택자가 받는 세금 압박은 더 커질 것으로 예상된다. 올해 아파트 입주량이 44만 가구로 사상 최대치를 기록하는 등 공급 과잉까지 겹치며 지방 부동산 시장에 종부세 강화는 엎친 데 덮친 격이 될 수 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “저가 주택이 많은 지방 아파트 3채만 보유한 경우에는 큰 영향이 없으나 수도권과 지방 아파트를 함께 보유했다면 종부세 부담을 느낀 다주택자들이 마저 처분에 나설 것”이라고 분석했다.

서울과 수도권 요지의 부동산의 경우 똘똘한 한 채 현상이 심해지면서 하방경직성은 강화되겠지만 거래 공백상태는 여전히 이어질 것이라고 보는 전문가들이 대부분이었다. 실제로 큰 영향이 없다 하더라도 보유세 강화는 어쨌든 투자 심리에 부정적이기 때문이다. 함영진(서경 부동산 펠로) 직방 데이터 랩장은 “최근 재고(기존)주택시장에서 분양시장으로 수요자가 이동한 상황에서 보유세 인상이 주택시장 거래량 감소를 더 유발할 수 있다”며 “급매물을 쏟아내는 투매나 급격한 가격하락 현상은 없겠지만 보유세 변수로 당분간 서울 부동산 시장 가격은 보합 및 약세를 보일 것으로 전망된다”고 예상했다. 고준석(서경 부동산 펠로) 신한은행 부동산투자자문센터장도 “시장 상황이 좋지 않은데 보유세까지 늘리면 심리적 압박감이 커져 거래절벽 현상이 즉시 나타날 것”이라며 “서울이나 수도권 집값은 거래 위축 분위기 속에 당분간 보합세를 보이고 지방은 하락세를 나타낼 것”이라고 밝혔다. “강남에 대한 대기수요는 아직도 많기 때문에 거래는 끊긴 가운데서도 가격은 강보합세를 유지할 것”이라고 고 센터장은 덧붙였다.

추가 정책이 나올 수 있다는 점도 부동산 시장의 부담 요인이다. 심 교수는 “임대료 상한제 등을 비롯해 다주택자를 억제하는 정책이 시리즈로 나올 가능성이 높다”며 “이 경우 다주택자가 투자를 줄이게 되고 일차적으로 건설업이 위축돼 경기가 추가로 악화될 수 있다”고 지적했다. 민간 아파트 분양이 줄어 결국 공급이 부족해 장기적으로는 전월세 가격이 올라갈 수 있다고 심교수는 덧붙였다.
/한동훈·이재명기자 hooni@sedaily.com

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