[안장원의 부동산 노트] 10년만에 업그레이드하는 종부세...'강남 불패'에 마침표 찍을까

기세 높던 종부세, 금융위기 이후 약화 3일 재정개혁특위 권고안 예정 세율 상향, 다주택자 차등과세 등 변수 종부세 자체 위력은 크지 않을 듯 다른 규제와 맞물려 효과 클 듯

종부세 개편이 서울 강남권 주택시장에 어떤 파장을 일으킬지 시장이 촉각을 곤두세우고 있다. 아파트 거래가 줄고 가격은 약세를 보이고 있다.

‘강남 불패’ 신화가 뿌리내리고 자란 2000년대 이후 주요 주택시장 길목마다 종합부동산세가 등장했다. 종부세 신설이 처음 거론된 2003년부터 지난 15년 동안 종부세는 시장 상황에 따라 변신해왔다.

어느 때보다 ‘강남 불패’ 기세가 높은 지금, 10년 만에 강하고 더욱 정교하게 업그레이드돼 주택시장 전면에 나타난다. 양도세 중과 등으로 사면초가에 몰린 ‘강남 불패’에 종언을 고할지 시장과 업계가 3일 이후 본격적인 종부세 개편에 촉각을 곤두세우고 있다. 이날 대통령 직속 정책기획위원회 재정개혁특별위원회는 정부에 종부세 개편 최종 권고안을 제출한다.

과거 노무현 정부는 출범 직후인 2003년 5월 “조세 형평성을 제고하고 부동산을 자산 증식의 수단이 될 수 없도록 하겠다”며 보유세 강화 방침을 밝혔다.

그해 9월 종부세를 신설키로 했고 10월 노무현 정부 주택정책의 밑그림인 10·29대책에서 시행 시기를 당초 2006년에서 2005년으로 앞당겼다. 2002년 급등세를 보인 집값이 노무현 정부 이후 잇단 대책에도 잡히지 않자 다급했던 것이다.

2005년 종부세가 시행된 뒤에도 집값이 수그러들지 않자 1년 만에 더욱 날카롭게 날을 세웠다. 인별 합산 방식이 세대별 합산으로 바뀌고 과세 기준 금액이 공시가격 9억원에서 6억원으로 내려갔다. 세율은 올라갔다.

자료: 국세청

2008년 2월 노무현 정부가 물러나고 그해 9월 금융위기가 터진 이후 종부세 칼날은 무뎌졌다. 위헌 결정으로 세대별 합산이 인별 합산으로 되돌아갔다. 당시 이명박 정부는 주택경기를 살리기 위해 규제 완화에 나섰다. 1세대 1주택 과세 기준 금액을 9억원으로 올렸다. 세율도 0.5~2%로 낮추고 세율 구간을 넓혔다. 60세 이상 고령자 등에 특별공제를 도입했다.

종부세 세수는 2007년 2조8000억원까지 늘었으나 지난해엔 1조7000억원으로 잠정 집계됐다. 같은 기간 공시가격이 6억원 넘는 공동주택이 27만가구에서29만가구로 다소 늘었다.

3일 재정개혁특위가 내놓을 권고안은 다시 종부세 날을 세울 전망이다. 공시가격 중 세금 부과 대상으로 삼는 금액 비율(공정시장가액비율)이나 세율을 인상해서다.

현 정부가 꾸준히 추진해온 다주택자 규제가 종부세에도 반영될 수 있다. 1주택자와 차별화해 다주택자의 세 부담을 더욱 늘리는 것이다. 다주택자를 대상으로 세율이나 공정시장가액 비율을 높일 수 있다. 다주택자도 2주택자와 3주택 이상 보유자로 나눠 차등적용할 가능성도 있다.

새로워지는 종부세 파장은 더욱 강남권(강남·서초·송파구)에 쏠리게 된다. 수도권 집값이 회복세를 탄 2014년 하반기 이후 강남권 집값이 다른 지역보다 훨씬 더 많이 올랐기 때문이다.

현재 강남권 평균 아파트값이 10억~14억원이다. 공시가격이 시세의 70% 선이어서 강남·서초구 아파트 절반 이상, 송파구에선 3분의 1 이상이 공시가격 9억원 초과인 셈이다.

하지만 종부세가 강남 집값에 제대로 된 타격을 줄지는 미지수다. 종부세가 시행된 2005년 이후 2008년까지 집값은 이전보다 더 올랐다. 세대별 합산 과세 등을 도입해 종부세 위력이 가장 강력했던 2006년에 오히려 집값 상승세가 절정에 달했다.

이번 종부세 개편이 어떻게 되든 위력은 과거보다 세지는 못할 것이다. 새로운 세금이 아니라 기존 세금이 오르는 것이어서다.

김종필 세무사는 “2000년대 초에 새로 생기면서 충격이 있었기 때문에 이번에는 덜할 것”일라고 말했다.

집값 상승폭에 비해 세금 증가분이 미미하기도 하다. 최근 1년간 강남구 평균 아파트값이 3억원 정도 뛰었다. 늘어나는 종부세는 1% 정도에 불과하다.

종부세 효과는 종부세만 볼 게 아니라 ‘패키지’를 봐야 한다. 노무현 정부 때도 그랬듯 종부세는 분양권 전매 금지, 재건축 규제, 양도세 중과 등 다른 규제와 맞물려 규제 효과를 증폭시킬 것으로 보인다.

종부세 인상은 앞으로 닥칠 보유세 파고의 시작이기도 하다. 하반기 공시가격 현실화 등을 담은 재산세 개편이 논의될 전망이다. 범위와 파급 효과는 종부세보다 훨씬 넓고 강할 전망이다. 현재 보류 중인 2000만원 이하 소액 임대소득 과세가 내년부터 시행에 들어간다. 임대소득세는 매년 나오는 것이어서 보유세나 마친가지다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “주택시장 판도가 달라지는 와중에 나온 종부세 개편이 앞으로 어떤 변화를 가져올지 주목할 필요가 있다”고 말했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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