하반기 주택시장, ‘상승vs하락’ 팽팽…보유세개편안·금리인상 영향

올 하반기 소비자를 대상으로 한 주택시장 전망 조사 결과 상승과 하락 전망이 팽팽하게 맞서고 있다.

소비자들은 매매가격 상승의 이유로 서울 강남권 재건축아파트 값의 상승을 가장 많이 꼽았고, 하락의 이유로는 입주 등 주택 공급과잉과 대출규제 및 금리상승 등을 꼽았다. 전세가격의 상승과 하락 전망도 팽팽했다. 매수심리 위축으로 인한 전세거주 등의 영향으로 상승할 것이란 예측이 있는 반면, 입주물량과 미분양 증가의 이유로 하락할 것이라는 예측도 있었다.

상반기 다주택자 양도소득세 중과가 시행되는 등 정부의 각종 규제 정책이 본격화된 가운데, 하반기에는 보유세 개편과 금리인상이 맞물리면서 방향성에 대한 확신이 대체로 부족한 분위기다.

2일 부동산114에 따르면 지난 5월28일~6월13일 전국 소비자 2357명을 대상으로 '2018년 하반기 주택시장 전망' 설문조사를 실시한 결과 10명 중 4명은 보합, 하락과 상승 전망은 엇비슷하게 나타났다.

매매가격이 상승할 것으로 전망한 소비자는 서울 강남권 재건축아파트 상승에 대한 응답 비중이 31.97%로 가장 높았다. 정부의 재건축 안전진단 기준 강화와 초과이익환수제 시행에도 불구하고 이른바 똘돌한 집 한 채에 해당하는 강남권의 희소성은 더 높아지는 분위기다. 이어 '아파트 분양시장 활성화(31.53%)', '실수요자 매매전환(24.53%)' 순으로 높은 비중을 차지했다.

반면 하락할 것으로 전망한 이유로는 '입주 등 주택 공급과잉(29.44%)'과 '대출규제 및 금리상승(26.11%)', '정부의 각종 규제 정책(21.39%)'등이 주요 이유로 선택됐다. 2018년 아파트 입주물량이 약 45만가구로 역대 최대물량으로 예고되면서 일부 지역은 전세가격이 마이너스로 돌아섰고 매매가격 전망에도 부정적 영향을 미치는 분위기다.

전세가격이 상승할 것으로 전망한 이유는 '매수심리 위축으로 인한 전세거주'가 36.60%로 가장 높은 비중을 차지했다. 최근 1,2년 사이 서울 등 수도권을 중심으로 매매가격이 상승한 만큼 가격 부담으로 전세거주를 통해 대기하는 수요가 증가할 것이라는 판단이다. 또한 '전세물건 공급부족(23.59%)'과 '분양을 위한 일시적 전세거주(20.38%)'도 전세가격 상승 요인으로 선택됐다.

반면 약 50%의 소비자가 전세가격이 하락할 것으로 전망한 이유로 '입주물량과 미분양 증가(48.99%)'를 꼽았다. 아파트 공급과잉과 미분양 주택의 증가 등이 하락요인으로 인식되고 있다.

소비자가 선택한 하반기 부동산 시장에서 가장 큰 변수는 '정부의 대출 규제 및 금리 변화(30.21%)'로 나타났다. 미국 등 주요 선진국을 중심으로 금리 인상이 본격화된 가운데 한국은행도 1차례 수준의 기준금리 인상을 예고한 상황이다.

또한 하반기에 도입될 DSR(총체적상환능력비율)은 주택담보대출에 마이너스 통장, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금이 포함돼 대출금이 산정된다는 점에서 DTI(총부채상환비율)보다 강력한 대출규제로 평가된다.

'아파트 입주물량 증가 등 초과공급 변수(17.86%)'에 대한 응답 비중도 높았다. 2018년 아파트 입주물량은 45만1593가구(6월말 조사 기준)로 역대 가장 많은 물량이 예고됐다.

이 영향으로 수도권 전세가격이 마이너스로 돌아섰고, 일부 지역은 미분양물량도 증가세다. 게다가 2019년(약 37만가구)까지도 아파트 입주예정 물량이 상당해 공급과잉 변수가 당분간 시장 흐름에 영향력을 높일 전망이다.

반면 최근 부동산시장의 가장 큰 이슈 중 하나인 '보유세 등 정부의 부동산 시장 규제 지속 여부(15.53%)'는 상대적으로 낮은 응답 비중을 나타냈다. 아직 보유세 개편의 구체적인 방향성이 논의 중이고 실제 제도 시행까지는 유예기간도 상당할 것으로 예상돼 조금 더 지켜봐야 하는 변수로 해석된다.

이어 ▲민간소비 등 국내 실물 경기지표 변화(7.76%) ▲주요지역 재건축아파트 가격 흐름(7.59%) ▲전세가격 안정흐름 지속 여부(4.62%) ▲기타(0.38%) 순이다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com

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