[숨죽인 주택시장] 서울 '재건축 초과이익환수제' 공포 확산

부담금 낸 아파트 집값 하락 면제 단지는 반사이익 뚜렷

"15억1000만원→14억5500만원→13억8250만원(강남 대치동 은마아파트 전용 76.79㎡, 5월 실거래 가격)"

재건축에 따른 초과이익환수제가 적용되는 서울 아파트 가격이 5월부터 본격적으로 하락하는 것으로 조사됐다. 반면 지난해 말 이전 관리처분인가를 신청해 재건축 초과이익환수제가 면제된 아파트는 가격이 올라 이에 따른 반사이익을 고스란히 누렸다.

17일 부동산114에 따르면 서울지역 재건축 추진 아파트 중 시세가 파악된 139개 단지 9만3000가구 중 재건축 초과이익환수제 대상인 5만9912가구의 시가총액은 6월 현재 97조6411억6000만원으로 지난 4월 말 대비 1162억4000만원이 감소했다. 재건축 초과이익환수제 적용 아파트 시가 총액은 지난해 말 90조9540억원으로 처음 90조원을 넘어선 뒤 올해 4월 말 97조7575억원으로 정점을 찍은 뒤 5월부터 하락을 시작했다.

지난달 서초구 반포현대의 재건축 초과이익환수제 부담금 예정액이 시장의 예상보다 크게 나오면서 해당 규제에 해당되는 아파트의 시총에 영향을 미친 것으로 분석된다. 지난 5월 처음 공개된 서초 반포현대의 조합원당 부담금 부과 예정액은 1억4000만원으로 당초 조합 측이 예상한 850만원보다 16배나 높았다. 재건축에 따른 시세차익을 기대했던 가구들이 초과 이익부분을 세금으로 납부하게 되면 사실상 시세차익이 줄어들게 된다.

특히 서울 강남 4구의 재초환 대상 아파트 시가총액은 6월 현재 총 85조8614억1000만원으로 4월 말(86조141억7000만원) 대비 1527억6000만원으로 -0.18% 감소하며 서울 평균보다 감소폭이 컸다.

현재 시공사 선정을 앞두거나 진행 혹은 예정 중인 서초구 반포 주공3주구나 강남구 대치 쌍용2차, 건축허가 직전 단계인 잠실 주공5단지 등도 정부 계산에 따르면 수억원대의 부담금이 나올 것으로 전망된다. 이에 따라 재건축에 따른 시세차익 기대감은 줄고 해당 단지의 거래 감소와 가격 하락세가 이어질 것으로 보인다.

반면 지난해 말 이전에 관리처분인가를 신청해 재건축 초과이익환수제를 벗어난 서울 재건축 단지 3만3109가구(40개단지)의 시가총액은 6월 현재 52조5643억3000만원으로 4월 말(51조5364억2000만원) 대비 1조원 이상 올랐다. 해당 단지들은 재건축 초과이익환수제를 피하면서 수억원대의 재건축 부담금을 내지 않게 되어 단지별로 호가가 강세를 보이거나 사업 초기 단지보다 하락폭이 덜했던 것으로 추정된다.

hwlee@fnnews.com 이환주 기자

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