청약 광풍 몰아친 미사역 파라곤, 진짜 ‘로또’ 맞나요?

[한겨레] 주변 시세보다 1억8천만원 저렴하지만

계약일로부터 3년간 전매 금지

전문가 “로또로 보기엔 거품도 많아”

동양건설산업 제공.

최근 청약 광풍이 몰아쳤던 경기 하남시 미사강변도시 ‘미사역 파라곤’ 아파트 당첨자가 발표되면서 청약자들의 희비가 엇갈리고 있다. 이 단지는 지난달 31일 일반공급 809가구 모집에 서울·경기·인천 거주 1순위 청약자 8만4875명이 몰려, 평균 104.9대1의 경쟁률을 기록했다. 당첨만 되면 3~4억원대 시세차익이 가능한 ‘로또 아파트’라는 소문이 돌았기 때문이다. 인터넷 청약자가 몰린 탓에 금융결제원 ‘아파트투유’ 누리집이 한때 다운됐고 국토교통부는 불법 행위 특별점검에 나선 상태다. 하지만 ‘로또 아파트’라고 하기엔 따져볼 대목도 적지 않다.

12일 부동산업계에 따르면, 동양건설산업이 공급한 ‘미사역 파라곤’(전용 102~195㎡) 아파트의 분양가는 3.3㎡당 1430만원대(5억~6억원대)로 주변 중대형 아파트 시세인 3.3㎡당 1800만~2200만원에 견줘 3억~4억원 이상 저렴하다는 소문이 돌아었다. 하지만 주상복합 아파트인 이 단지는 미사강변도시 내 일반 중대형 아파트가 아니라 같은 역세권내 주상복합 아파트와 비교해야 한다. 때마침 이 단지 옆에는 주상복합 ‘미사강변 호반써밋플레이스’가 내년 6월 완공을 목표로 공사 중인데, 호반써밋플레이스 전용 99㎡ 분양권(15층)은 지난달 6억7천만원에 거래됐다. 미사역 파라곤의 분양가격(5억1천만~5억6천만원)을 감안하면, 이 아파트(전용 102㎡ 기준)는 주변 시세보다 최대 1억8천만원 정도 저렴하다고 볼 수 있다.

게다가 미사역 파라곤은 청약조정지역 내 공공택지지구라서 입주자 모집공고에 표기된 대로 소유권 이전 등기일까지 분양권 전매가 금지된다. 그러나 등기 시점이 계약일로부터 3년이 지난 때는 3년까지만 분양권 전매가 제한되는데, 이 아파트의 입주 예정일은 2021년 7월로, 계약일(2018년 6월19~21일)로부터 3년이 지난 시점이다. 따라서 소유권 이전 등기 직전에 분양권 전매가 가능하며, 이 경우 양도소득세는 중과세율인 50%를 적용받는다. ‘8·2 대책’에 따라 청약조정지역 내 분양권의 양도세율은 일반 세율이 아닌 중과세율이 적용되는 데 따른 것이다. 결론적으로 3년 뒤에 현재 집값이 유지된다고 가정하고 계약자가 최초 매각이 가능한 시점에 이 아파트를 팔 경우 양도세를 뺀 실제 수익은 1억원 아래로 떨어지게 된다.

무주택자나 1주택자가 미사역 파라곤에 실입주해 2년간 살면서 양도세 비과세 거주요건을 채운 뒤 파는 경우엔 어떨까? 이 경우엔 해당 주택 양도가액이 9억원 이하일 때 양도세를 비과세 받을 수 있어, 2023년이 되면 상당한 수익을 기대해볼 만하다. 하지만 이 경우에도 투자자는 2023년까지는 다른 집을 매입하지 못하는 등 이른바 ‘기한이익의 상실’을 감수해야 한다는 점에 유의해야 한다.

다만 미사역 파라곤은 투기과열지구인 서울에서 공급되는 신규 아파트와 달리 청약가점제를 적용하지 않는 추첨 물량이 50%에 달해 최근 청약할 곳이 마땅치 않았던 1주택 보유자에게 모처럼 좋은 기회로 다가왔던 측면이 컸다. 즉 유례없는 청약 광풍이 빚어진 것은 ‘묻지마’ 청약에 나선 이들 뿐 아니라 실수요자들도 대거 참여했기 때문으로 풀이된다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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