[알쏭달쏭 부동산 법률상담] 전세 계약전 등기 확인은 기본 중 기본

세입자에게 초미의 관심사는 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있느냐다. 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 회수할 수 있는 범위 내에서 보증금을 정하면 안전하고, 그렇지 않으면 안전하지 않은 것이다. 문제는 등기에 표시되지 않는 선순위 권리도 있다는 점이다. 대표적인 것이 조세채권과 근로관계채권이다. 조세채권은 징세권 확보 차원에서, 근로관계채권은 근로자의 최저 생활 보장 차원에서 법으로 선순위가 인정된다. 세입자 처지에서는 숨은 권리에 직면하는 셈이다.

조세채권은 집 자체에 부과되는 세금(당해세)과 그 외 세금을 구분해서 살필 필요가 있다. 이렇게 나누는 이유는 그 외 세금은 세입자의 대항력 구비 시기보다 앞서는 것만 선순위인 반면 당해세는 세입자의 대항력 구비 시기와 관계없이 선순위이기 때문이다. 당해세는 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세 등이다. 주로 문제되는 세금은 상속세와 증여세다.

결론만 얘기하면 상속세와 증여세 리스크는 등기부등본만 보고도 감지할 수 있다. 등기부등본에는 등기원인란이 있다. 집주인이 소유권을 취득한 원인이 매매이면 '매매'라고 기재되지만 상속받았거나 증여받았다면 '상속'이나 '증여'라고 기재된다. 만약 등기 원인이 상속이나 증여라면 상속세나 증여세가 발생할 수 있다는 뜻이 된다. 그러니 세입자는 집주인의 상속세나 증여세 납부 현황을 점검해야 한다. 반대로 등기 원인이 상속이나 증여가 아니면 그 집은 이 당해세 리스크와 무관하니 염려하지 않아도 된다. 이를테면 등기 원인은 매매지만 증여로 의제되어 증여세가 부과되는 사례가 있을 수 있는데, 이 증여세는 당해세가 아니다.

당해세 이외 세금은 그 세금의 법정기일이 세입자의 대항력 구비 시기보다 앞서는지 여부에 따라 순위가 갈린다. 그러나 이 부분은 세입자가 조세 전문가 도움 없이 정확히 분석하기 어렵다. 어떤 세금이 문제될지 알 수 없고, 세금 종류마다 법정 기일이 다르기 때문이다. 해결 방안으로 잔금 지급일에 집주인이 국세·지방세 완납증명서를 세입자에게 교부하는 방안을 상정할 수 있다. 하지만 집주인 협조를 기대하기 어렵다는 게 난점이다. 관철하려다 자칫 거래 자체가 결렬될 수 있다. 그래서인지 현재의 중개 관행도 이 정도에까지 이르지 못하고 있다.

근로관계채권이 문제되는 것은 집주인이 사업자일 때다. 집주인이 그 사업체에서 근로자들 월급과 퇴직금을 체납하면 근로자들 월급 최종 3개월분과 최종 3년간 퇴직금은 세입자 보증금보다 선순위다. 세입자로서는 등기되지 않은 선순위 권리인 셈이다. 특기할 점은 세입자가 대항력을 갖추기 전에 집주인이 사업을 이미 하고 있거나 대항력을 갖춘 후에 집주인이 사업을 시작하더라도 근로관계채권은 여전히 선순위라는 점이다. 세입자 보증금 보호보다 근로자의 최저 생활 보장을 더 우선하겠다는 것이 법의 태도여서다. 하지만 이는 곧 모든 세입자가 이 리스크에 노출되게 됨을 의미한다. 집주인 직업을 확인함으로써 이 리스크의 실현 가능성을 가늠할 필요는 있다.

[공승배 트러스트 부동산 변호사]

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