[남자의 재테크] 팩트체크! 부부 공동명의의 장단점

이호용 KB국민은행 WM스타자문단 세무사 CFP

[스포츠서울] 어느 강연에서 들은 유머가 생각난다. 어느 날 와이프가 남편을 보며 “당신은 내게 로또같은 사람이야!”라고 하자 남편은 기분이 좋아져 “내가? 정말?”이라고 했고, 아내는 “응! 하나도 안 맞아”라고 응수했다는 이야기다.

2018년 전국 아파트 입주 물량은 전년대비 13.6%가 증가할 거라고 하는데, 입주를 앞둔 수많은 부부는 아파트를 ‘공동명의’로 할지 말지 이야기하다 ‘역시 우린 안 맞아’라고 할지도 모른다는 생각이 들었다. 아파트를 공동명의로 하는 경우와 그렇지 않은 경우 세금 측면에서 어떤 차이가 있는지 팩트체크를 통해 올바른 의사결정에 도움이 되었으면 한다.

아파트를 구입하면 구입단계에서 취득세·증여세, 보유단계에서 재산세·종합부동산세·임대소득세, 처분단계에서 양도소득세를 부담할 수 있다.

먼저 구입단계를 살펴보자. 주택의 취득세는 금액과 전용면적에 따라 취득금액의 1.1~3.5%를 부담하는데, 단독명의와 공동명의 간 부담세액의 차이는 발생되지 않는다. 한편 기존에 소유하고 있던 주택을 공동명의로 변경하는 경우에는 공시가격 기준 4%의 취득세를 별도로 부담해야 한다.

분양 후 공동명의로 변경하려면 대가를 받는 매매와 대가를 받지 않는 증여 중 선택해 처리할 수 있다. 일반적으로 부부 공동명의는 증여로 처리하는데 이때 10년간 증여재산공제 6억원을 초과하는 금액에 대해서는 증여세를 부담해야 한다. 10년간 증여한 금액이 없었다면 분양금액이 12억원을 넘지 않으면 증여세 문제는 발생되지 않는다.

두번째로 보유단계를 살펴보자. 재산세도 해당 물건의 공시가격을 기준으로 부과하므로 단독명의와 공동명의 간 차이가 없다. 종합부동산세는 공시가격을 소유자별로 나누어 계산하는데 1주택자의 경우 단독명의는 9억원 공제, 공동명의는 1인당 6억원씩 총 12억원을 공제해 준다. 공시가격을 시세의 약 70%라고 보면 시세 기준으로 단독명의는 약 12억원, 공동명의는 약 17억원 까지는 종합부동산세를 내지 않아도 되며 이때는 단독명의와 공동명의 간 차이가 없다. 그러나 기준금액을 초과해 종합부동산세를 내야 하는 경우라면 공동명의가 세금부담이 더 적어진다.

임대소득이 있는 경우 기준시가 9억원 이하의 1주택자가 아니라면 월세 등의 규모에 따라 임대소득세를 납부해야 할 수 있다. 소득세를 납부해야 하는 경우라면 대체로 단독명의보다 공동명의가 소득분산 효과가 있어 세금부담이 더 적다. 다만 배우자가 소득이 없어 건강보험료를 납부하지 않다가 연간 임대소득이 2000만원을 초과하거나 주택임대사업자로 등록하게 되면 건강보험료를 납부해야 하는 점은 공동명의가 불리하다.

마지막으로 처분단계를 살펴보자. 양도소득세는 양도차익에 대해 납부하는 세금인데, 공동명의로 소득을 분산하는 것이 세금부담을 더 낮출 수 있다. 하지만 1세대 1주택 비과세를 적용받아 납부할 세금이 없다면 단독명의와 공동명의 간 차이는 없다.

앞에서 살펴본 내용을 요약하자면 분양받은 아파트가 1세대 1주택으로 시세기준 약 12억원 이하라면 단독명의와 공동명의의 세금 차이는 거의 없고, 이보다 규모가 큰 고자산가라면 취득단계의 증여세 부담 가능성과 건강보험료 추가납부는 단독명의가 유리할 수 있으나, 종합부동산세·임대소득세·양도소득세 측면에서는 공동명의가 더 유리하므로 각자 상황에 따른 유불리를 따져 선택하는 것이 좋다는 것이다.

반드시 세금효과만 비교해서 공동명의 여부를 결정할 필요는 없지만, 세금에 대해 잘못 이해한 상태로 결정하는 일은 없기를 바란다.
이호용 KB국민은행 WM스타자문단 세무사/CFP

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