[부동산 理實直告] 내 집 마련, ‘대항력 있는 임차인’ 있어도 싸게 살 수 있다!

[스포츠서울]'대항력 있는 임차인'은 경매에서 가장 흔하게 볼 수 있는 특수권리이다. 여기서 대항력이란 제 3자에게 임차인의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말한다. 만약 임차인이 대항력이 없다면 매수

인은 인수하는 보증금이 없으므로 크게 문제가 되지 않는다. 하지만 대항력이 있다면 배당요구에 따라 보증금 전액을 인수할 수도, 일부만 인수할 수도 있다.

이처럼 '대항력 있는 임차인'은 경매물건의 투자가치를 결정짓는 중요한 요소라고 할 수 있다. 따라서 경매투자자들은 '대항력 있는 임차인'의 성립요건을 숙지하고, 특수 케이스에서 함정에 빠지지 않도록 유의해야 한다.

대항력 있는 임차인으로서의 지위를 갖기 위해선, 주택의 인도(점유)와, 주민등록(전입신고)이 기준권리보다 앞서야 한다(주택임대차보호법 제3조). 기준권리만 잘 파악한다면 대항력 유무를 가려내는 것은 크게 어렵지 않을 것이다. 하지만 상황에 따라 대항력이 달라지는 경우가 있어 주의를 요한다.

첫째, 전 소유자가 해당 주택을 처분하면서, 동 주택의 임차인이 된 경우이다. 현 소유자가 잔금일에 설정한 근저당권이 기준권리라고 가정해 보자. 이 경우, 신고된 전 소유자의 전입일이 기준 권리일(

근저당권 설정일) 보다 빠르더라도 대항력을 인정받지 못한다. 전 소유자의 전입신고 기준일은 소유권을 넘겨준 다음 날부터 인정되기 때문이다(대법원 98다32939).

둘째, 소유자의 가족이 전입한 경우이다. 가족이라고 하더라도 실제로 임대차 계약을 하고, 보증금을 주고 받았다면 대항력이 인정된다. 다만, 부부 및 미성년 직계비속에 대해서는 대항력이 인정되지 않

는다. 만약 부부가 이혼했을 경우, 임대차 계약일이 이혼 이후라면 당일부터 계약의 효력이 발생하고, 이혼 전이라면 이혼일 익일부터 임대차 계약의 효력이 발생한다. 참고로 이혼을 하며 위자료 또는

재산분할의 대가로 임대차 계약을 한 경우에는 유효한 계약으로 본다.

셋째, 전 소유자와 대항력 있는 임차인 간에 증액계약이 이루어진 경우이다. 이때 중요한 것은 증액시점을 잘 살피는 것이다. 만약 증액 계약일이 기준권리일 이후라면, 증액 부분에 대하여 임차인은 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 90다카11377). 반면 기준권리일보다 앞서 증액계약을 했다면 증액 부분에 대해서도 대항력이 인정된다. 참고로 기준권리일보다 앞서 증액계약을 하였으나 확정일자를 받지 않았다면, 매수인이 증액부분을 인수하게 되므로 주의해야 한다.

대항력 있는 임차인은 '득'이 될 수도 있고, '독'이 될 수도 있다. 경매물건의 상당 부분에 '대항력 있는 임차인'이 얽혀있다. 따라서 대항력 있는 임차인을 완벽히 분석한다면, 시세대비 저렴한 가격에

내 집 마련을 할 수 있다.

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