[책으로 배우는 재테크] 대한민국 부동산 투자

⑫ 대한민국 부동산 투자
아파트, 역시 중소형이 안전
빌라, 역세권 신축
오피스텔, 공실 가능성 체크하라
오래된 아파트, 가격이 관건

"본질에 충실한 투자를 해야 한다."

부동산의 본질은 입지다. 입지를 알고 투자해야 한다는 말이다. 입지를 안다는 것은 수요가 있는 지역인지, 가격이 적정한지, 지역별 선호상품이 무엇인지, 미래가치가 있는지를 파악한다는 것이다. '대한민국 부동산 투자'에서 저자는 "부동산은 현재 시세로 미래 가치를 사는 것이고, 투자는 리스크를 낮추는 대신 성공 확률을 높이는 것"이라며 "기본을 지키는 안전한 투자를 해야만 부동산시장에 또 다른 '블랙스완(예상치 못한 커다란 이변의 발생)'이 와도 시련을 헤쳐나갈 수 있다"고 말한다.저자인 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 힌국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장 등을 거친 '고수'다. 블로그 '빠숑의 세상 답사기'를 운영하면서 팟캐스트(부동산 클라우드)도 진행하고 있다. 그가 말하는 부동산 상품별 투자노하우를 소개한다.

■아파트, 수요 꾸준한 30평형대 노려라

시세가 오른다는 것은 공급보다 수요가 많다는 뜻이다, 실수요와 투자수요가 적정비율로 유지돼야 시세가 꾸준히 오른다, 지금 소형 아파트가 오르고 있다고 무조건 실수요라고 판단해서는 안된다. 갭투자가 유행한 최근 수년간 소형 아파트 투자 물건이 급증했다.

일부에서는 중대형 아파트는 무조건 투자가 안된다고 평가한다. 하지만 중대형도 부동산 상품이다. 입지 등에 따라 수요가 공급보다 많은 시장이 분명히 있다. 지금 소형 아파트에 살고 있는 사람에게 계속 소형에 살 것인지 물어보라. 대다수는 '중형 이상으로 가고 싶다'고 할 것이다.

중대형을 고를 때는 가격이 기준이 돼서는 안된다. '중대형이 필요한 지역인가'를 반드시 확인해야 한다. 지역마다 소.중.대를 구분하는 기준이 다르다. 서울 강남은 40평형대가 중형이다. 50평형대 이상이 대형, 30평형대 이하는 소형이다. 이와 달리, 인천의 경우 30평형대부터 대형으로 인식하는 경향이 있다. 20평형대가 중형인 셈이다. 40평형 이상은 송도나 청라 등 특정 입지가 아니면 수요가 거의 없다.

대형은 상대적으로 입지가 좋다고 평가되는 곳이 아니라면 매수를 깊이 고민해야 한다. 중형은 교육환경이 좋은 경우 고정 수요가 있고, 소형은 대부분의 지역에서 인기가 높다.

■빌라, 역세권에 5년 이내 신축을 사라

다세대.빌라.연립은 아파트에 비해 가격이 싸다. 따라서 아파트와 다른 목적으로 매수 여부의 기준을 정해야 한다. 아파트는 시세차익이 최종 목표지만 다세대.빌라.연립은 철저하게 임대수익을 목적으로 접근하면 된다.

다세대.빌라.연립을 매수하려면 아파트보다 수요층이 매우 적다는 사실을 전제해야 한다. 실거주로 다세대.빌라.연립을 살 때는 앞으로도 가치가 유지될 것인지에 포인트를 두고 세밀하게 분석하는 것이 좋다. 가격이 하락하지 않을지, 주변에 경쟁물량이 많이 들어오지 않을지, 다세대.빌라.연립만 있는 환경이 계속될지 등 아파트보다 훨씬 꼼곰하게 따져봐야 한다.

문제는 아파트와 달리 다세대.빌라.연립은 예측이 매우 어렵다는 점이다. 그래서 매수를 하더라도 임차로 2년을 살아본 후 결정하는 방법을 제안한다. 다세대.빌라.연립은 5년 이하의 신축주택을 선택해야 한다. 아파트에 비해 내구성이 낮아 5년이 넘어가면 상품으로서의 가치가 현저히 떨어진다. 그리고 교통, 그중에서도 전철 역세권인지를 파악해야 한다. 임대수요에 절대적인 영향을 미친다. 월세로 내놔도 수요가 있는지를 살펴볼 필요가 있다. 월세 수요는 직장과의 근접성이 가장 중요한 요인이다.

■오피스텔, 도심 역세권을 선점하라

오피스텔의 장점은 세입자가 대부분 월세로 입주하려 한다는 점이다. 따라서 아파트에 비해 높은 월세 수익을 확보할 수 있다. 반대로 아파트에 비해 공실 위험이 크고, 매매가 상승으로 인한 시세차익을 내기가 힘들다는 것이 단점이다. 물론 모든 오피스텔이 오르지 않는 것은 아니다. 서울 도심과 강남, 인기 있는 신도시 역세권의 오피스텔은 시세가 오르기도 했다.

오피스텔 투자에서는 한 가지만 확인하면 된다. '공실 가능성'이다. 공실은 곧 수익성 하락으로 이어진다. 공실 가능성에 대해서는 다시 두 가지만 고려하면 된다, 바로 교통편과 추가 공급이다. 우선 오피스텔은 출퇴근 시 전철을 도보로 이용할 수 있다면 공실이 거의 나지 않는다. 주변에 대규모 추가 공급이 없는지도 따져봐야 한다.

■오래된 아파트, 입지와 상품력 따져라

10년 미만의 아파트는 상품으로 특별한 문제가 없다. 입지만 보면 된다.

10∼20년차 아파트는 가장 인기가 많다. 그만큼 거래도 활발하다. 신도시라 해도 10년 정도면 기반시설이 안정되기 때문에 입지도 좋고 상품력도 양호하다. 한마디로 가성비가 좋다는 얘기다. 이 구간의 아파트는 입지와 상품 요소를 비슷한 비율로 고려해야 한다. 입지 조건은 좋은데 주변에 새 아파트가 많이 공급됐거나 계획돼 있는 경우 상품경쟁력에서 밀릴 수 있다.

20년차가 되면 입지 경쟁력은 이미 검증이 끝난 상태다. 다만, 상품으로서의 경쟁력이 급격히 떨어지므로 매수 결정이 어렵다. 실거주 가치도 낮아지고, 투자상품으로서의 가치도 급감한다. 입지가 좋아 임차로 살고 싶어하는 수요가 많을 수 있다. 매매 수요와 임차 수요의 차이 탓에 구입 여부를 판단하기가 더 어렵다. '추가 상승 가능성'을 최우선 기준으로 삼아야 한다.

blue73@fnnews.com 윤경현 기자

※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지