재건축 규제 풍선효과 어디로 튀나…결국 또 ‘똘똘한 한 채’

정부, 재건축 첫 사업 관문인 ‘안전진단’ 기준 강화

절차 통과한 재건축 단지·재개발·새아파트 ‘풍선효과’ 우려

[이데일리 박민 기자] “결국은 ‘안전진단’ 받은 걸 사라, 아니면 신축 아파트를 사던지.”

정부의 재건축 아파트 ‘안전진단’ 기준 강화 발표 이후 여러 인터넷 부동산 관련 카페에서는 이처럼 규제 의도와 반대되는 여론이 모아졌다. 최근 각종 주택시장 규제로 시장 참여자들이 돈이 되는 서울 강남 아파트 등 ‘똘똘한 한 채’에 집중하면서 아파트값이 뛰었는데, 이번 역시 돈이 되는 단지를 정부가 친절하게 안내하고 있다는 조소 섞인 분석이었다.

국토교통부가 20일 발표한 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’은 재건축 연한(준공 후 30년)을 채운 단지 가운데 건물이 낡아 구조안전성에 치명적인 문제가 있을 때만 재건축을 허용하도록 하고 있다. 사업의 첫 관문인 안전진단 기준을 강화하고 재건축 조합원 지위양도 금지, 초과이익환수제 등과 함께 ‘3중 족쇄’로 재건축 아파트값 급등을 억누르겠다는 의도로 풀이된다.

그러나 이날 시장의 해석은 정부의 의도와 반대로 흘러갔다. 이제 막 재건축 사업을 추진하는 단지에는 악재로 작용하겠지만, 오히려 이미 안전진단을 통과한 단지들의 투자 쏠림만 부추겨 ‘가격 폭등’까지 초래할 수 있다는 우려가 커졌다. 그간 새 정부 출범 이후 대출과 세금 등 고강도 규제를 가했음에도 불구하고 오히려 서울 집값이 급등했던 건 시장참여자들이 돈이 되는 ‘똘똘한 한 채’에만 쏠려왔기 때문이다.

부동산114에 따르면 지난 한해 전국 아파트값 상승률은 5.33%였던 반면 서울의 일반 아파트는 두 배 가량인 10.43%나 올랐다. 특히 이 기간 재건축 대상 아파트는 17.02% 급등했다. 서울의 신규 공급은 제한적이어서 가치 상승이 높은 재건축 단지에 수요자들이 쏠렸기 때문이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울에서 주요 신규 공급수단인 재건축이 막히면 중장기적으로 수급 불균형을 심화시켜 오히려 가격 상승을 초래하는 부작용이 있을 것”이라고 지적했다.

또 잇단 규제책으로 인해 서울 강남·강북간 집값 양극화만 초래했던 것처럼 이번 안전진단 규제로 서울 외곽지역 슬럼화만 더 가속화할 것이라는 우려도 커졌다. 정책 발표 당일 한 국민은 청와대 국민청원에 ‘재건축 안전진단 완화 청원 드립니다’라는 글을 통해 “강남 집값 잡자고 서울 외곽지역에 사는 사람까지 피해를 봐야 하나”라며 “재건축 규제시 신축아파트 폭등. 재개발 폭등은 뻔한 흐름”이라고 토로했다.

전문가들은 올해 하반기 초강력 부동산 규제인 ‘보유세’ 개편과 미국 ‘금리 인상’까지 앞둔 가운데 이번 규제로 강남권 유망 단지의 ‘똘똘한 한 채’의 쏠림은 더 심화할 것으로 우려했다. 또 서울의 주요 재개발 사업지나 분양권, 입주 초기 단계의 새 아파트로 투자 수요가 빠져나가는 풍선효과도 나타날 것으로 전망했다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “안전진단 절차가 없는 한남뉴타운 등 재개발사업지나 집값 상승 여력이 있는 강동, 위례, 강서, 마곡 등의 새 아파트로 투자자금이 옮겨갈 것”이라고 말했다.

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