재건축 기준 강화…목동·송파·상계 '좌불안석'

재건축 안전기준 강화 직격탄 재건축 기대감 약화…당분간 관망세 전망 [비즈니스워치] 노명현 기자 kidman04@bizwatch.co.kr

정부가 재건축 안전진단 강화 방안을 내놓으면서 재건축 기대감이 작용하던 서울 주요 노후단지들이 직접적인 영향을 받을 전망이다.

특히 준공 30년이 넘었거나 곧 30년이 되는 아파트가 많은 서울 양천구와 노원구, 송파구를 비롯해 재건축 바람에 힘입어 집값이 고공행진 하던 서초구 등은 졸지에 규제의 정중앙에 놓였다.

이들 지역에서는 당분간 '눈치 보기' 전쟁이 시작될 것이란 예상이 나온다. 향후 집값 하락 가능성이 제기되는 가운데 1~2개월 가량 시장 추이를 지켜본 이후 방향을 정할 것이란 관측이다.

21일 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 재건축 연한(준공 30년)이 도래한 아파트 가운데 안전진단을 진행하지 않은 가구 수는 10만3822가구로 집계됐다. 이 가운데 양천구가 2만4358가구로 가장 많았고, 노원구도 8761가구로 집계됐다.

강남3구(강남‧서초‧송파) 중에서는 올림픽선수기자촌 아파트 등이 포함된 송파구가 8263가구로 많다.

이들 지역은 재건축 사업에 대한 기대감과 강남을 중심으로 한 서울 지역 집값 상승세 영향을 받으며 가격 오름세를 보이고 있었다. 부동산114 조사 결과, 2월 둘째 주 매매가격 변동률을 보면 재건축 연한 단지가 가장 많은 양천구는 0.69%, 송파구는 0.67% 올랐다. 아직 사업 추진이 본격화된 단지가 상대적으로 적은 노원구는 0.31% 뛰었다.

이들 중에서도 가장 큰 타격을 입을 것으로 예상되는 곳은 양천구다. 1987~1988년 준공된 목동신시가지 아파트들은 재건축 사업에 속도를 붙일 참이었던 까닭이다. 하지만 이번 안전진단 기준이 강화되면서 사업 시작부터 난관에 부딪히게 됐다.

지역 주민들 사이에서는 지나친 규제에 대한 불만을 토로하면서도 당장 집을 파는 등의 움직임은 나오지 않고 있다. 다만 앞으로 집값이 떨어질 가능성이 큰 만큼 한두 달 관망세가 이어진 뒤 가격 변동 및 거래가 이뤄질 것이라는 게 인근 부동산 관계자들의 전망이다.

목동 신시가지 인근 S공인 관계자는 "아직까지 시장이 들뜨거나 호가 변동은 없다"며 "하지만 재건축 가능성이 낮아진 만큼 집값이 떨어질 것 같기는 하다"고 말했다.

1987~1989년 준공된 아파트 단지가 많은 노원구 상계동도 비슷한 상황이다. 이들은 지난해 발표된 8‧2 부동산 대책을 통해 투기지구로 지정된 여파가 채 가시기도 전에 또 다른 규제의 영향을 받는 핵심 지역이 됐다.

노원역 인근 K공인 관계자는 “관련 대책이 발표된 지 하루 밖에 지나지 않은 만큼 아직은 별다른 변화가 없고 관망세가 이어질 것으로 본다”며 “시간이 갈수록 집값이 하락할 것으로 보여 갭 투자(전세 끼고 주택을 매입하는 것)를 비롯해 재건축을 바라보고 들어왔던 투자자를 중심으로 매도 물량이 나올 것”이라고 내다봤다.

전문가들 역시 양천구와 노원구, 송파구 중 안전진단을 받지 않은 지역의 주택가격은 타격이 불가피할 것으로 예상하고 있다.

심교언 건국대 교수는 "양천구와 노원구 등은 단기간 주택가격 급락이 예상된다"며 "주택이 노후화되면서 이들 지역을 빠져나가는 경우가 늘고 있다는 점을 감안하면 이번 규제강화의 여파는 피하기 힘들 것"이라고 말했다.

반면 목동과 상계 등은 강남과 함께 학군이 발달된 곳으로 평가받는 만큼 어느 정도 충격을 완화해 줄 수 있다는 의견도 있다.

김덕례 주택산업연구원 실장은 "강남의 경우 재건축 단지를 중심으로 주택 가격이 급등했지만 이들 지역은 실질적으로 재건축 사업이 진행되고 있는 단지가 많지 않다"며 "재건축 사업에 대한 기대감은 다소 수그러들겠지만 학군 등의 이유로 거주 수요가 많은 곳이기 때문에 변동성은 크지 않을 수 있다"고 설명했다.

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