전문가들 "재건축 '4중족쇄' 채웠다…재개발 등 풍선효과 우려"

재건축남용 막고 사업속도 조절…초기 사업단지 직격탄

재개발·신규분양 등 반사이익…공급감소 따른 집값 상승 우려도

서울 목동의 아파트 단지의 모습 © News1 박철중 기자

(서울=뉴스1) 국종환 기자,진희정 기자 = 부동산 전문가들은 정부의 '재건축 안전진단 강화 정책'으로 인해 무분별한 재건축 진행을 막아 사업 속도가 조절될 것으로 내다봤다. 재건축에 대한 과도한 기대감이 해소되면서 초기 사업단지를 중심으로 가격이 진정되는 효과가 있을 것이란 얘기다.

하지만 과도기적으로 이미 안전진단을 통과한 단지나 상대적으로 규제가 약한 재개발 등이 반사이익을 얻어 가격이 더 오를 수 있다는 지적도 나왔다. 장기적으론 주택 공급물량이 더 줄어 수급불균형에 따른 가격 상승을 초래할 수 있다는 우려도 있었다.

정부는 20일 재건축 안전진단 평가항목 중 구조안전성 비중을 50%로 대폭 높이는 등 재건축 안전진단 기준을 강화한다고 밝혔다. 앞으로는 30년 재건축 연한을 다 채워도 안전에 큰 문제가 없으면 재건축 허가가 쉽지 않다. 정부 공공기관의 안전진단 검증도 의무화된다.

일단 재건축 허가의 초점을 안전에 맞춰 평가기준을 보다 객관화 시킨 전반적인 정책 방향에 대해서는 긍정적인 평가다. 자원의 과도한 낭비를 줄일 수 있고 경제적 이익을 고려한 재건축 남용을 막아 사업속도가 조절되는 순기능이 있다는 것이다. 또 재건축에 대한 과도한 기대감도 해소될 수 있다.

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 "그동안 재건축 이익을 남기기 위해 조건을 임의적으로 맞춰 안전에 문제가 없는데도 멀쩡한 집을 허무는 등 재건축 남용의 부작용이 있었다"며 "안전진단 강화로 인해 이런 문제가 해소되고 재건축 속도가 조절이 될 것으로 보인다"고 말했다.

박원갑 국민은행 WM투자자문부 부동산수석위원도 "재건축조합원지위양도 금지, 초과이익환수제 부활, 분양가상한제 도입 가능성 등에 이어 재건축에 대한 4중 족쇄가 채워졌다"며 "안전진단 강화로 인해 연한만 채우면 재거축이 될 것이라는 과도한 기대감이 해소되고 거품이 제거될 것으로 보인다"고 예상했다.

아직 안전진단을 받지 못한 초기 재건축 단지는 사업에 제동이 걸려 가격이 진정될 것이란 전망이다. 이로인해 현재의 서울 집값 상승 움직임이 다소 안정될 수 있다는 의견도 나왔다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "강남을 따라 가격상승을 꿈꾸며 재건축 시동을 걸던 목동, 노원 등은 발이 묶인 셈"이라며 "당장엔 강남에서 비강남, 준강남권으로 들불같이 퍼지는 집값 상승을 막는 효과가 있을 것"이라고 전했다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원도 "안전진단을 거치지 않은 초기단계 단지에 대한 투자가 줄어들면 가격이 진정되는 효과가 있을 것"이라며 "4월 양도세 강화와 금리인상, 입주물량 등 경기하방압력이 상당해 전반적인 시장 진정도 가능해 보인다"고 봤다.

하지만 정책 과도기적 현상으로 이미 안전진단을 통과한 재건축단지와 규제가 상대적으로 약한 재개발지역, 신규 분양단지 등으로 수요가 쏠려 가격이 오르는 '풍선효과'가 나타날 수 있다는 우려도 있었다. 장기적으로는 재건축 허가 지연에 따른 주택공급 부족으로 집값이 오를 수 있다는 것이다.

양지영 R&C 연구소장은 "안전진단을 통과한 재건축 단지는 희소성이 높아져 가격 상승을 초래하는 역효과를 낳을 수 있다"며 "재건축초과이익환수제와 마찬가지로 단지별 양극화를 불러 올 것으로 보인다"고 설명했다.

이어 "장기적으로는 재건축 사업 탄력의 걸림돌이 생긴 만큼 서울 특히 강남의 수급불균형을 더 심화시켜 또다시 가격급등을 낳는 악순환이 반복될 수 있다"고 지적했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "안전진단 직격탄을 맞은 단지는 폭락하고 피한 단지는 급등해 양극화가 심화될 것"이라며 "장기적으론 전반적인 공급 감소로 집값이 오를 가능성이 매우 높다"고 내다봤다.
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