목동 재건축 '긴장'…안전진단 강화에 다주택자 불안감 증폭

4월 양도세 중과 앞두고 매물 호가 고점 대비 하락

매수세 감소는 당연…호가 조정은 불가피

서울 양천구 목동7단지 모습© News1

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = "다주택자들은 4월 전에 정리해야 하는데 매수세가 줄어들면 마음이 급해질 겁니다. 안전진단이 강화되면 재건축이 장기화될 것은 당연해 한동안 시세 조정은 불가피하다고 생각합니다." (목동 7단지 A공인중개업소 관계자)

정부가 시장 과열을 막기 위해 재건축 안전진단 강화 카드를 내밀면서 목동 재건축 단지들이 다시 긴장하기 시작했다. 앞서 정부가 시사한 40년 연장 규제에서 발을 빼면서 한숨을 돌린 집주인들도 다시 불안감이 휩싸일 것으로 보인다. 특히 오는 4월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 내놓은 매물의 호가가 하락해 전반적인 시세도 조정될 것이란 의견이 상당수다,

국토교통부는 20일 재건축 사업이 구조안전성 확보와 주거환경 개선 등 애초 계획에 맞게 진행될 수 있도록 재건축 안전진단 기준 정상화 방안을 공개했다.

안전진단은 재건축 사업 추진을 결정하는 첫 번째 과정이다. 이번에 새로운 방안은 안전진단 과정에서 구조안전성 비중을 기존 20%에서 50%까지 상향조정한다는 것이다. 나머지 Δ주거환경 15% Δ시설노후도 25% Δ비용분석 10%로 진행된다.

업계에선 재건축 연한 30년을 채웠지만 아직 안전진단을 통과하지 못한 목동 재건축 단지가 직격탄을 맞을 것으로 예상했다.

목동은 학군과 재건축 호재를 업고 집값이 승승장구했다. 아직 안전진단 준비 단계로 저렴한 매물을 찾는 투자자들이 대거 몰려 집값 상승세를 이끌었다는 분석이 나온다. 부동산114에 따르면 양천구 아파트 매매가격 변동률은 Δ2015년 4.75% Δ2016년 11.83% Δ2017년 8.57%을 찍었다.

목동은 지난달 김현미 장관이 재건축 연한을 40년으로 연장할 수 있다고 언급하자 집값이 출렁거렸다. 이후 시장에서 혼란이 생기자 김 장관은 다시 "재건축 연한 40년에 대해 말한 적 없다"고 발을 빼자 안정세에 접어들었다.

하지만 이번에 안전진단 강화라는 복병을 만나면서 분위기가 심상치않다. 7단지 인근 공인중개업소 관계자는 "목동 투자자들은 안전진단 통과 이후 집값이 급등할 것으로 예상하고 선점해 나선 것"이라며 "최고가에 매수한 집주인들의 불안감이 커질 수 있다"고 전망했다.

또 다른 공인중개업소 관계자는 "안전진단 조건이 까다로워질 것이란 예상은 하고 있었다"며 "지방선거 이후에 나올 것으로 판단했는데 생각보다 빠르게 정부가 손을 쓰고 있다"고 전했다.

현지에선 다주택자들이 내놓은 매물을 주목했다. 4월부터 양도세 중과를 앞두고 등장한 다주택자의 매물이 안전진단 강화라는 규제로 가격 조정 국면에 접어들 것으로 보고 있다. 매수자들도 관망세에 접어들 것이란 예상 속에 조급해진 다주택자들이 호가를 추가로 낮출지 지켜봐야 한다는 설명이었다.

목동역 인근 공인중개업소 관계자는 "다주택자 매물들이 4월을 코앞에 두고 최고점 호가에서 2000만∼3000만원 정도 낮게 풀리고 있다"며 "앞으로 거래절벽이 예상되므로 이들 매물 호가도 더 낮아질 것이 분명하다"고 강조했다.

현재 목동 역시 정부 규제 강화가 이어지면서 거래량은 현격히 줄었다. 한두건 거래가 진행되면서 전반적인 시세도 급상승했다. 실제로 7단지 전용면적 53㎡는 지난 1월 8억9000만원에서 최근 9억2000만원에서 실거래됐다. 앞으로 다주택자의 선택에 따라 8억원대로 다시 주저앉을 수 있다는 의견이 나오는 배경이다.

신정동 소재 한 공인중개업소 관계자는 "1건이 거래되면 다음 호가는 5000만원 이상 높아지는 분위기다"며 "중개사들이 실거래가 신고를 늦추는 이유도 호가 상승을 막기 위한 목적"이라고 귀띔했다.

국토부는 층간 소음과 주차장 부족 등의 문제가 심각해 주거환경 평가 결과가 E등급을 받으면 바로 재건축이 가능하다고 설명했다. 목동에선 이러한 사유에 해당되지 않을 것이란 의견이 우세했다.

목동 소재 공인중개업소 관계자는 "아무리 학군이 우수해도 주거여건이 좋지 않다면 집값이 오르긴 어렵다"며 "목동은 협소한 주차장 문제만 제외하면 거주 여건에 큰 문제는 없다"고 말했다.

다만 학군 수요를 이유로 들면서 조정 폭은 크게 나타나지 않을 것으로 보고 있다. 전세수요가 튼튼해 급격한 시세하락은 불가능하다는 얘기다.

11단지 인근 공인중개업소 관계자는 "자금력이 풍부한 실수요자들에겐 반대로 매수 기회가 될 수 있다"며 "학군이 우수해 일단 실거주하며 재건축을 장기적으로 기대하고 문의하는 손님들이 많다"고 전했다.
passionkjy@

[© 뉴스1코리아(news1.kr), 무단 전재 및 재배포 금지]