[오은석의부동산재테크]2018년에 꼭 내 집 마련을 원한다면

부동산을 취득하는 수단을 크게 3가지로 구분하면 분양과 매매, 그리고 경매다.

일반적으로 사람들은 분양과 매매, 경매 중에 본인이 가장 잘 아는 방법으로 부동산을 취득하면 된다고 생각한다. 분양시장과 매매시장의 분위기가 좋으면 따라서 분양을 받거나 매수를 한다. 경매 시장이 인기가 있다고 하면 경매 법원은 입찰자로 인산인해를 이룬다.

그러나 원칙과 기준 없이 분위기에 휩싸여 일(?)을 저지르면 시간이 얼마 지나지 않아 후회를 하게 된다. 운 좋게 매매 시장의 상승 초기에 매입을 했다면 모를까 상승 끝물에 매입을 하게 된다면 그동안 어렵게 모은 종잣돈을 한순간에 날릴 수도 있다.

부동산 흐름에 있어, 하락세가 멈추고 조금씩 거래가 살아나기 시작하면 그때 매매시장이 움직이기 시작한다. 거래량이 증가하고 지역에 따라 매매가격이 회복되면서 언론은 ‘부동산 시장에 온기가 돈다’ 등과 같은 제목을 쏟아 낸다. 21년 동안 부동산재테크를 하면서 분석을 해 보니, 매매로 수익을 가장 많이 내는 매수시점이 바로 이 시기다. 그런데 사람들은 대부분 이 시점에 내 집 마련을 하지 않고 매매 가격이 꾸준히 상승하고 매물이 없어지기 시작하면 그때 비로소 매수의 고민을 한다. 그 고민의 끝에 ‘매가 최고점’이라는 불안한 리스크를 안은 채 말이다.

매매시장의 분위기가 좋아지면 건설사들은 하루라도 빨리 분양을 서두른다.

현재의 부동산 시장 분위기를 그대로 분양시장으로 가져와 분양 완판을 하고 수익을 극대화하기 위해서다. 건설사의 분양 초기 시장은 내 집 마련 수요자에게는 분명 호기다.

그러나 청약률이 100:1 그 이상으로 넘어가면서 청약 광풍, 청약률 대박, 청약률 갱신 등 언론에서 이런 주제로 기사를 쓰기 시작하면 그때부터는 정부의 규제가 얼마 남지 않았다는 신호이며, 그 시기에 분양을 받을 경우 2~3년 뒤 입주시 분양가 및 입주율 하락으로 고통받을 수 있어 주의를 요한다. 과거 하우스 푸어가 이런 식으로 양성되었다는 사실을 잊어서는 안된다.

분양의 홍수가 지속되면 그 끝은 항상 미분양이다. 공급물량 과잉으로 악성 미분양이 증가하며 매매가격과 전세가격은 하락한다. 전세가격이 높았던 지역은 과잉공급으로 인해 역전세난이 발생하기도 한다. 이 시기에는 분양의 p도 하락하고 매매가격도 조정받는다. 분양받은 물건을 내놓아도, 매도를 하려고 해도 매수자는 나타나지 않는다.

부동산 시장에 매물이 증가하면 경매로 유입되는 물건이 증가해 경매 시장도 매물이 증가한다. 재고 아파트 침체의 영향은 고스란히 경매 시장에도 이어져 낙찰가율과 낙찰률이 하락하고 입찰경쟁률이 떨어진다. 언론은 ‘경매 시장 위축’, ‘경매 시장 찬바람’ 등의 기사를 쓰기 시작한다. 금주 모 언론 기사도 <전국 경매시장 매수세 ‘꽁꽁’ 낙찰건수 ‘역대 최저’라는 타이틀로 경매 시장의 분위기를 전했다.

분양, 매매, 경매 시장의 분위기가 모두 좋지 않을 때 우리는 어떻게 해야 할까?

분양이나 매매는 부동산 시장 상승세가 이어질 때 사용할 수 있는 방법이다. 하락세가 나타날 경우 가격이 떨어질 것을 알면서도 분양이나 매매를 하는 것은 개인적인 사정이 있는 등 극히 일부에 그친다. 반면 경매 시장은 낙찰가율, 낙찰률 그리고 입찰경쟁률이 떨어질 때 저렴한 가격으로 부동산을 매수할 수 있는 기회가 많아진다. 최근 일부 지역에서 전세가격보다도 낮은 가격으로 낙찰받은 사례도 증가하고 있다.

전국적으로 보면 서울의 아파트 낙찰가율이 가장 높게 형성되고 있으며 낙찰가율이 100% 넘은 아파트도 증가하고 있다. 경매를 잘 모르는 사람들은 100%에 낙찰이 되면 시세대로 받는 것인데 경매를 왜 하는지 모르겠다고 말하기도 한다. 그러나 낙찰가율은 ‘감정가 대비 낙찰가’이지 ‘매매가 대비 낙찰가’가 아니다.

보통 첫 입찰기일 기준으로 6개월 전에 감정가격이 산정되기 때문에 6개월 동안 매매가격이 꾸준히 상승한 지역은 감정가격과 매매가격의 차이가 날 수밖에 없다.

예를 들어, 감정가격이 5억인데 6개월 동안 4000만원이 상승했다고 하자. 이 아파트를 100%인 5억에 낙찰 받았다고 하더라도 4000만원 저렴하게 취득하는 게 되는 셈이다. 올해 수도권과 지방은 특히 공급물량이 증가하는 지역일수록 낙찰가율의 하락폭이 클 것으로 예상된다.

올해 내 집 마련의 계획이 있다면 그리고 시세 대비 저가로 매입할 의사가 있다면 경매로 아파트를 저렴하게 취득할 수 있는 호기를 놓치지 않았으면 한다.

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