[갈팡질팡 집값上]환수제 부활에 강남 호가 '1억 널뛰기'…탐색전 계속

재건축 초과이익환수제 유예 법안 폐기 등 집값 잡기 지속

공급 부족에 "언젠가 오른다 믿음 확산, 일단 지켜보자" 관망세 이어져

서울 강남구 은마아파트 단지. 2017.10.27/뉴스1 © News1 박지혜 기자

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = "일단 관망세가 짙어지는 분위기입니다. 아무래도 집주인은 대책이 시장에 미치는 파급효과에 대해 고민이 많은 것 같아요. 일주일에도 호가가 널뛰기하니 매수세도 소극적으로 변해 눈치보기 장세가 계속되고 있습니다" (개포동 A공인중개업소 관계자)

정부가 강남 집값을 누르기 위해 재건축 초과이익환수제 부활 등 각종 규제를 꺼내들고 있다. 이는 공급을 줄여 투기 수요를 차단하겠다는 의지가 반영된 것으로 풀이된다. 다만 집주인들은 대책의 파급효과에 촉각을 곤두세우며 집값 조정에 나서는 분위기다.

18일 업계에 따르면 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 개정안이 지난 13일 국회 국토교통위원회 소위원회에서 폐기됐다.

초과이익환수제는 재건축으로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘을 경우 그 이상에 대해 최고 절반을 세금으로 환수하는 것을 말한다.

현재 강남권은 대출규제와 금리인상이 진행되면서 예년보다 투기수요가 한풀 꺾인 모습이다. 시장에 나오는 매물이 줄면서 거래량도 손에 꼽을 정도다. 매수자·매도자 모두 관망세 속에서 조용한 탐색전을 이어가고 있다.

개포동 한 공인중개업소 관계자는 "대책이 나오면 일단 호가가 하락했다 다시 회복하는 현상이 반복되고 있다"면서도 "정부 발표가 강남권 시장에 크게 영향을 주지 못하자 다시 호가는 회복하는 분위기"라고 전했다.

전문가들은 정부 규제가 집주인들의 자신감을 키우고 있다는 부분을 우려했다. 매물을 내놓기보단 일단 호가를 높이며 관망세를 이어가는 것이다. 집주인은 매수세가 따라오지 못해도 '공급 부족'이라는 인식이 퍼져 있어 결국 집값이 오를 것이란 기대감을 갖는 것으로 해석된다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "현재 강남권은 거래량이 줄면서 호가만 널뛰기하고 있다"며 "1가구만 거래되도 시세는 수천만원에서 1억원까지 변동할 가능성만 높아졌다"고 진단했다.

특히 공급부족이라는 인식이 집값 널뛰기를 부추기고 있다. 초기단계 조합들은 재건축 초과이익환수제 부활로 사업 추진 동력을 잃어 속도전에 뛰어들지 않을 가능성이 높아졌다. 이는 집주인들이 공급 희소성을 무기로 '버티기'에 집중하는 이유다.

강남은 금융위기 등 대외적 요소가 아니면 집값 조정이 쉽지 않다. 자본금이 풍부한 현금부자 비율이 높은 데다 수요가 넘치고 있기 때문이다. 강남이라는 특수성을 고려하지 않는 규제를 쏟아내고 있다는 의견이 나오는 배경이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "사업이 상당수 진행된 구역에선 1∼2년 안에 신규 공급이 진행될 것"이라며 "이후 신규공급은 환수제 영향으로 장담할 수 없을 것"이라고 말했다.

실제 서울 아파트값 상승세는 멈추지 않고 있다. 12월 둘째주 서울 아파트값은 0.26% 상승했다. 재건축 조합원 지위양도가 가능한 매물이 줄어들어 호가만 키우고 있다. 또 강북권 대단지나 재건축이 가능한 단지로 옮겨가는 수요도 있다.

정부는 지난 13일 다주택자 추가 생성을 막고 임대시장 안정화를 목적으로 '임대등록 활성화 방안'을 내놓았다. 문제는 다주택자들이 임대사업자로 등록하기 보단 시세 차익을 통한 재산 증식에 나설 것이란 분석이 나온다는 점이다. 집을 사들이는 원인을 봉쇄하지 않고는 매물이 시장에 등장하기 쉽지 않다.

다주택자 입장에서 혜택 수준과 기준이 기대 이하라는 의견도 조심스럽게 나온다. 수도권은 임대료가 상승 폭이 큰 상황에서 임대사업자 세제혜택이 장점으로 작용하기 어렵다는 판단이다. 결국 내년 4월 전에 시장 반응이 정부의 대책 효과를 판단할 수 있는 기준점이 될 것이란 관측이 설득력을 얻고 있다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "내년 양도세 부담으로 시세차익에 대한 기대감이 낮아질 수 있다"며 "집주인들은 관망세를 끝내고 4월 전에 매물을 내놓을 가능성은 있다"고 예상했다.
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