[오은석의부동산재테크]가계부채 종합대책이 부동산 시장에 미치는 영향

지난 10월 24일, 정부는 가계부채 종합대책을 발표했다. 대책에 대한 전반적인 평은 8.2대책과 9.5대책에 이은 부동산 투기 및 과수요를 잡겠다는 연장 선상에서 이를 보완하는 정책에 가깝다는 게 중론인 것 같다.

정부 발표 내용문에서는 가계부채 현황, 가계부채 특성, 평가와 대응방향 등 많은 내용이 담겨 있지만, 사람들이 가장 관심은 신DTI와 DSR에 대한 내용과 도입시기에 쏠려 있다.

핵심 내용은 기존 DTI에서는 기존 주담대가 있는 상태에서 신규 추가 대출을 받을 시에 기존 주담대의 이자만 반영했던 것과는 달리, 신DTI에서는 기존 주담대의 원리금을 모두 반영하여 DTI를 산정한다는 것이다. 게다가 대출을 받기 위해 소득증빙을 제출하게 되는데 이 경우 기존에는 최근 1년간 소득기록을 확인했던 것을 최근 2년간 소득기록을 확인한 다는 내용이 주요 골자이다. 기존 DTI에 비해 신 DTI가 보다 엄격한 기준으로 대출을 심사하기 때문에 다주택자들에게는 더욱 대출을 옥죌 것으로 예상된다. 갭투자를 위주로 주택을 늘려왔던 다주택자들 또한 간접적으로 심리적인 영향을 미쳐 가수요를 잡는데 영향력을 발휘할 것으로 보인다.

DSR은 신DTI 보다 엄격하게 대출을 심사하는 방식이긴 하지만, 이를 전면적으로 바로 도입하기보다는, 시범운용 기간을 거쳐 추이를 본 후 단계적으로 적용할 예정이어서, 아직 DSR에 대해 걱정하기는 시기상조인 것 같다.

신DTI와 DSR 모두 무주택자 또는 1주택자에게는 별다른 영향을 미치지 않을 것으로 보이고, 다주택자들에게는 큰 영향을 미치게 될 것이다. 신DTI가 적용되는 18년 1월부터는 대부분의 다주택자의 경우 엄격한 소득 증빙으로 인해 세 채 이상 집을 늘리기가 쉽지 않을 것이다.

물론 경험이 많은 노련한 부동산 투자자들은 늘 그래 왔듯이 빈틈을 찾아 움직일 것이고, 그로 인해 정부의 의도대로 되지 않는 모습도 나타날 수 있을 것이다.

예를 들어 다주택 보유자들은 당장에 막힌 대출로 인해 현금 흐름을 확보하기 위해, 기존 월세로 임대를 해주었던 것을 전세로 전환할 수도 있다. 그렇게 된다면 전세가는 높아지고, 다시 매매가와 전세가 차이가 좁아져, 갭투자 환경이 조성되는 모습이 일부 지역의 경우 나타날 수도 있다.

또한 신DTI의 적용은 기존 DTI를 적용받던 지역이 대상이므로, 이에 해당하지 않은 지방의 경우에는 수도권과 차별적인 움직임을 보일 것이다. 그리고 이로 인해 풍선효과가 나타날 수도 있다.

가계부채 종합대책 이후에 시장의 눈은 올해 발표가 있을 주거복지 로드맵에 쏠려 있다. 이 발표문을 통해 많은 이들이 관심 있어 하는 임대사업자, 보유세, 계약갱신청구권, 전·월세 상한제 등에 대한 정부의 최종 생각을 엿볼 수 있을 것이다.

주거복지 로드맵 발표 내용에 어떤 것들이 포함되느냐에 따라 시장환경 및 투자자 움직임에 많은 변화가 있을 것으로 예상된다. 다주택자의 행보는 주거복지 로드맵에 달리게 될 것이다.

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