"빚내서 집 사지 말라"는 정부대책… 부동산시장에 어떤 충격 줄까?

[최은수의 경제기사로 부자되는 법-111]

[뉴스 읽기= 주택 대출받기 더 어려워진다…가계부채 종합대책]

정부가 가계부채 급증세를 둔화시키기 위해 아파트 분양 대출을 더 옥죈다. 내년 1월부터 아파트 중도금대출 보증한도와 보증비율을 함께 낮추고 신(新)총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)도 도입된다. 이는 치솟는 가계부채 증가를 막기 위한 것으로 정부는 "이번 대책으로 가계부채 증가율이 추세치(연 8%대 초반)보다 0.5~1%포인트 낮아질 것"으로 전망했다.

/사진=게티이미지뱅크

# 빚내서 집 사기 더 어려워진다

가계부채가 1400조원에 육박하자, 정부가 가계부채 종합대책을 내놓았다. 그 핵심은 대출받아서 집을 사기 어렵도록 한 것이다.

집을 살 때는 대출한도 산정기준이란 게 있는데, 이 산정기준이 엄격해진다. 현재는 DTI와 주택담보대출비율(LTV)이란 게 있다.

DTI(Debt To Income)는 은행에서 돈을 빌려 줄 때 갚을 능력을 소득으로 따지는 방식이다. 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 퍼센트(%)로 제한하고 있다. 예를 들어, 연간 소득이 5000만원이고 DTI가 40%라면, 5000만원의 40%인 최대 2000만원까지만 대출받을 수 있다.

LTV(Loan To Value ratio)는 주택 가치를 얼마나 인정해줄 것이냐에 대한 것이다. 주택이나 상가 빌딩 등을 담보로 맡겼을 때 가치를 인정해주는 비율을 LTV라고 한다. 60%라면 5억원짜리 아파트를 살 때 최대 3억원을 대출받을 수 있다는 뜻이다.

# 미래소득 반영하는 신(新)DTI가 등장한다

그런데 정부는 이 같은 대출한도 산정기준에 문제가 있다고 보고, 대출을 엄격하게 해서 대출을 규제해 가계부채 증가를 막고 부동산 시장 거품까지 제거하겠다는 구상이다.

새롭게 꺼낸 카드가 신DTI이다. 2018년 1월부터 도입할 예정인데, 신DTI는 현재 소득만을 기준으로 하는 현재의 DTI와는 달리 미래 소득까지 반영해 총소득의 크기를 결정한다. 현재의 소득이 아니라 최장 30~35년까지 예상되는 소득을 기준으로 대출 액수를 결정한다. 따라서 연령이 낮을수록 장래소득이 증가할 가능성이 크고, 만 40세 미만 무주택자는 장래예상 소득을 10% 초과해서 늘려줄 수 있어 청년 대출자에게 유리하다.

예를 들어 연소득 4000만원인 35세 무주택 근로자의 경우 지금은 20년 만기로 2억3400만원(DTI 40% 적용 시)을 대출받을 수 있지만, 신DTI를 적용하면 2억7500만원으로 17.5% 늘어난다. 반면에 중장년층은 대출받기가 오히려 힘들어진다.

# 초강력 DSR까지 등장한다

이번 대책의 특징은 더 강력한 대출규제에 해당하는 DSR를 내년 하반기에 은행권부터 도입한다는 내용이다.

DSR(Debt Service Ratio)란 모든 금융권 대출의 원리금 상환부담이 연소득 대비 몇 퍼센트인지를 나타내는 지표다. 주택담보대출만 반영하는 DTI와 달리 마이너스통장, 전세자금대출, 자동차 할부금융, 장기카드대출(카드론) 등 전 금융권 대출을 망라한다. 개인의 빚 상환부담을 드러내주는 가장 정확한 지표라 할 수 있다.

총소득에서 주택담보대출 원리금이 차지하는 비중만 따지는 DTI보다 훨씬 강력하다. 만약 DSR가 300%라면, 1년간 갚아야 할 부채 원리금이 연소득의 3배 미만이어야만 대출이 가능하다는 뜻이다. 따라서 다중채무자는 대출을 거절당할 수도 있다.

# 다주택자, 대출금이 줄어든다

두 번째 주택담보대출부터는 15년의 만기 제한이 도입된다. 보통 주담대는 최장 30년 만기로 받을 수 있는데, 이를 15년으로 제한하면 DTI 기준에 맞춰야 하기 때문에 그만큼 대출금액이 줄어들게 된다.

다만 2주택자라고 해도 실수요자는 구제받을 수 있다. 예컨대 기존에 보유한 집을 팔고 새로운 집으로 이사가기 위해 일시적으로 주택담보대출이 2건이 되는 경우가 그 대상이다. 만약 기존 집을 이미 팔기로 계약서 작성까지 한 상태라면, 내년 이후에도 신 DTI 적용에서 제외한다. 따라서 이런 대출자는 기존 주담대는 원금을 뺀 이자상환액만 반영해 대출한도를 산출한다.

# 중도금대출 받기도 힘들어진다

정부는 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증한도를 현재 6억원에서 5억원으로(수도권, 광역시, 세종시 기준) 낮춘다. 적용 대상은 내년 1월부터 분양 모집 공고를 내는 사업장부터다. 아울러 HUG와 주택금융공사의 중도금대출도 현재 90% 보증에서 80%로 낮아진다. 보증비율이 낮아지면 사업성이 떨어지는 지역이나 단지에서는 중도금 대출을 받기 힘들어진다.

# 부동산 임대업자, 대출 깐깐해진다

부동산 임대업자를 대상으로 내년 3월 '여신심사 가이드라인'이 도입된다. 우선 부동산 담보대출 중 유효담보가액을 초과하는 금액은 처음부터 원금과 이자를 나눠 갚는 분할상환을 해야 한다. 또 '임대업 이자상환비율(RTI)' 제도를 도입해 RTI가 150%가 넘어야만 대출해주는 방안을 검토 중이다. 임대소득이 최소한 이자비용의 1.5배는 돼야 대출을 받을 수 있다는 뜻이다.

대출규제가 강화됨에 따라 주택거래가 위축되고 가격상승에 대한 제동이 불가피하다. 부동산시장의 침체까지 예상되고 있다. 한국은행의 기준금리까지 인상된다면, 빚을 내 집을 산 부동산들이 매물로 쏟아져 나올 수도 있다. 돈 있는 사람만 집을 살 수 있게 돼 양극화가 심해질 것이라는 우려도 나오고 있다. 정부는 규제의 파장을 예의주시하고 지나치게 시장 충격이 없는지 살펴, 벼룩을 잡으려다 초가삼간을 태우는 일이 없어야겠다.

[최은수 기자/mk9501@naver.com]

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