[김용일의 부동산톡] 구분소유적 공유관계 또는 상호명의신탁에 대하여

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 소유의 방식에 있어 통상의 공유관계 및 법리와 구별되는 개념으로, 구분소유적 공유관계 또는 상호명의신탁이 있는바, 이번 시간에는 이에 대해 정리해 보겠다.

◇ 구분소유적 공유관계 또는 상호명의신탁의 법리

1필지의 토지 중 일부를 특정하여 매수하면서 그 등기는 그 토지 전체에 관하여 공유지분이전등기를 한 경우와 같이, 등기상으로 토지 전체에 대한 공유등기가 경료되어 있으나 내부적으로는 각 공유자들이 그 토지를 구분하여 특정부분만을 배타적으로 사용, 수익하는 관계를 구분소유적 공유관계라고 하고, 구분소유적 공유관계의 법적 성질과 관련하여는, 각 공유자들이 각자의 배타적 사용, 수익의 대상인 특정부분을 제외한 나머지 부분에 관한 등기를 상호명의신탁하고 있는 것으로 본다.

다만, 위와 같은 구분소유적 공유관계가 인정되기 위해서는 요건이 있다. 대법원 판례에 의하면, “구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없다.”고 하였다.

그리고,“1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상ㆍ이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우, 구분소유자들 사이에 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립하지만, 1동 건물 중 각 일부분의 위치 및 면적이 특정되지 않거나 구조상ㆍ이용상 독립성이 인정되지 아니한 경우에는 공유자들 사이에 이를 구분소유하기로 하는 취지의 약정이 있다 하더라도 일반적인 공유관계가 성립할 뿐, 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립한다고 할 수 없다.”고 하였다.

구분소유적 공유관계의 경우, 각 공유지분권자는 내부관계에서 특정부분에 한하여 소유권을 취득하고 이를 배타적으로 사용, 수익할 수 있다. 따라서 독자적으로 그 토지 지상에 건물을 신축하여 소유할 수 있고, 다른 구분소유자에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지도 않는다.

이와 구별할 것이, 통상의 공유관계에서의 사용, 수익에 대한 법리이다. 통상의 공유관계에서 각 공유자는 원칙적으로 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있지만, 공유물의 관리(이용, 개량 등)에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정한다. 여기서 과반수란 1/2이 아니라 1/2을 초과하는 것을 말하는데, 위와 같이 과반수 지분권자가 공유물의 관리를 할 수 있으므로, 과반수 지분을 가진 자가 공유토지의 특정부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하거나, 심지어 공유토지의 전부에 대해서 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것도 유효하다. 다만, 이때 지분은 있으나 사용·수익을 하지 못한 자는 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있다.

그리고, 구분소유적 공유관계의 경우 각 공유자는 내부관계에서 각자 특정부분에 대한 단독소유자로서 권리를 행사할 수 있으므로, 원칙적으로 다른 공유자의 동의 없이 각자의 특정부분을 처분할 수 있다. 또한, 각 공유자가 자신의 특정부분을 매도하고 매수인에게 공유지분이전등기를 경료해 주는 경우, 새로운 매수인에게 상호명의신탁관계가 그대로 승계된다.

다만, 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하고, 매수인 역시 구분소유적 공유관계의 존재를 알지 못하였다면, 매수인은 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸한다.

한편 구분소유적 공유관계는 통상의 공유관계와 다르므로, 각 공유자들이 이 관계를 해소하기 위해서는 공유물분할청구소송이 아니라, 상호명의신탁의 해지에 기한 소유권이전등기청구소송을 제기해야 한다.

◇ 공동 명의수탁자들의 공유물분할청구소송이 가능한지

부동산명의신탁에서 명의수탁자가 여러 명인 경우, 명의수탁자들 상호간 소유형태는 공유관계이다. 다만 이러한 경우 명의수탁자의 공유물분할을 허용하게 되면 명의신탁의 목적에 반하므로, 공유관계임에도 불구하고 공유물분할이 허용되지 않는다. 특히 종중재산을 함부로 처분하지 못하게 하기 위하여 종중이 다수의 종중원에게 종중재산에 대해 공동으로 명의신탁을 한 경우가 많은데, 이때 종중원들은 종중재산에 대해 공유물분할청구소송을 할 수 없다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

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