금융위 "20% 고금리 부동산PF P2P, 리스크 높아"

금융당국이 연 15~20%의 고금리를 약속하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) P2P(개인간)대출에 투자할 때 차주의 자기자본 투입 여부를 확인하라고 당부했다. 정부의 부동산 대책으로 부동산 경기가 얼어붙으면 리스크가 더욱 확대할 것이라는 예상이다.

21일 금융위원회는 “15~20% 수익률의 PF상품은 저축은행에서 자금 조달이 어려운 고위험 사업일 가능성이 높다”는 내용을 담은 ‘P2P를 통한 부동산PF 투자시 유의사항’을 발표했다.

P2P금융협회 회원사들의 8월 말 기준 P2P대출 누적 대출액 1조3300억원 가운데 부동산PF대출 비중은 4470억원으로 전체의 33%에 달한다. 부동산PF 비중이 50% 이상인 업체 14곳의 평균 부실률은 1.69%로 다른 업체(0.46%) 대비 3배 이상 높다. 최근 P2P협회를 탈퇴한 펀딩플랫폼은 연체율 22.98%, 부실률은 10.21%에 달한다.

일러스트=김연수 디자이너

금융위는 부동산 PF대출은 사업 구조가 복잡하고 이해관계자가 많은데다 사업을 진행하는 주체가 영세해 전반적으로 리스크가 높다고 설명했다. P2P대출업체들은 부동산 PF대출을 담보를 확보했다거나 입지가 우수하다면서 홍보, 낮은 투자 위험과 고수익을 제시하는 상황이다.

금융위는 리스크를 분산하기 위해 다양한 상품에 분산투자할 것을 권고했다. 저축은행은 빌라나 오피스텔 PF대출에 8~12% 수준의 금리를 책정한다. 20%에 달하는 수익률을 제시하는 PF 상품은 저축은행에서 자금 조달이 어려운 고위험 사업일 가능성이 높다는 지적이다.

금융위는 또 채무 상환을 책임지는 차주에 대해 확인하라고 당부했다. 차주가 자기자본을 얼마나 투입했는지에 따라 사업의 책임성과 분양가 하락 시 투자자의 대출금 보전이 좌우될 수 있어서다.

가령 분양가 120만원짜리 건물을 짓는 데 사업비가 100만원 들어간다고 가정해보자. 사업비 100만원 중 P2P대출금 80만원, 자기자본 20만원을 투입했을 때, 분양가가 예상보다 낮은 84만원에 그치더라도 대출금 80만원은 보전 가능하다.

이와 함께 차주가 대출을 요청하는 목적이 명확한지, 그리고 목적에 따라 자금 집행이 되는지를 P2P업체에서 관리하는지 확인해야 한다. 차주가 공사대금 목적으로 대출을 받아놓고 시공사나 협력사에 공사비를 제대로 주지 않으면 사업이 중단될 수 있어서다. 이를 방지하기 위해 일부 업체들은 신탁을 통해 시공사나 협력업체에 공사대금을 차주를 거치지 않고 직접 지급한다.

또 상품 별 상환 계획을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 단기자금지원(브릿지론)용 대출을 모집해 금융권에서 받는 본 PF로 상환하는 상품의 경우 금융권의 대출의향서가 대출 승인을 담보하는 것은 아니라는 점을 유의해야 한다.

건축자금을 모집해 금융권 대출로 대환하는 상품은 대출 규모가 준공 후 금융권 대출 한도 범위인 LTV 60~80% 이내인지 확인해야 한다. 건축자금을 분양수익으로 상환하는 상품은 해당 지역 부동산중개업소 등을 통해 분양가의 적정성, 분양 가능성 등을 확인해야 한다.

금융위는 이외에도 건축을 집행하는 시행사와 시공사의 신뢰도, P2P대출업체의 부동산 PF 관련 전문성을 확인하라고 당부했다.

이민아 기자(wow@chosunbiz.com)

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