8·2 대책 이후 숨죽인 강남 재건축 다시 짜는 재건축 투자전략

문재인정부가 8·2 대책으로 부동산 투기에 대한 강력한 경고 메시지를 보내면서 서울 강남 재건축 단지 주민들이 벌벌 떨고 있다. 상당수 대책이 재건축 규제에 초점을 맞춘 만큼 당장 주요 재건축 단지 가격이 주춤할 우려가 커졌다. 조합원 지위 양도 금지로 거래 통로가 막힌 데다 내년 초과이익환수제 도입을 앞두고 집값이 급락할까 걱정하는 분위기가 역력하다.

물론 오랜 기간 ‘부동산 대장주’ 역할을 해왔던 재건축 시장이 이대로 무너지지 않을 거란 전망도 만만찮다. 입지 좋고 사업성 높은 ‘똘똘한’ 한 채를 보유하면 규제를 피해 얼마든지 시세차익을 기대할 수 있는 덕분이다. 강남 재건축 시장은 계속 승승장구할까. 향후 재건축 투자 전략에 어떤 변화를 줘야 할까.

◆거래·대출 막히고 초과이익 환수 ‘패닉’

2~3억원 낮춰 내놔도 매수자는 관망

지난 8월 9일 찾아간 서울 서초구 반포주공1단지 인근은 한마디로 썰렁했다. 오후 내내 단지 곳곳에 위치한 중개업소 30여개를 방문했지만 문을 연 곳이 단 한 곳도 없었다. 재건축조합이 서초구청에 사업시행인가를 신청해 더 이상 아파트를 매매할 수 없어서다. 어렵게 전화 연결이 된 한 부동산중개업자는 “8·2 대책 발표 전엔 투자자 문의가 많았다. 하루에 7~8명가량은 직접 방문하고 전화 문의를 하는 사람도 10명은 족히 됐다. 하지만 대책 발표 직후 매수 문의가 뚝 끊겼다”며 한숨을 쉬었다. 아파트 거래를 할 수 없는 상황이라 이 중개업자는 당분간 중개업소 문을 닫고 쉬기로 했다.

송파구 잠실주공5단지도 분위기는 비슷하다. 반포주공1단지와 달리 아파트 매매는 가능하지만 시세보다 5000만~1억원 값을 낮춘 급매물이 나타나도 선뜻 사겠다는 이는 찾아보기 어렵다. 인근 A공인중개사사무소 관계자는 “7월 말까지만 해도 15억6000만원에 거래되던 전용면적 76㎡ 매물 호가가 대책 발표 직후 14억5000만원으로 떨어졌다. 다만 아직까진 좀 더 두고 보겠다는 사람들이 많아 실제로 거래가 이뤄지지는 않고 있다. 이번 규제로 투자심리가 얼어붙은 데다 초과이익환수제를 피해 가지 못할 가능성이 높기 때문이다. 당분간 성사되는 거래가 많지 않을 것 같아 걱정”이라고 전했다.

▶조합원 지위 양도금지로 눈치 보기 장세

분양가상한제 도입하면 재건축 타격 클 듯

8·2 부동산 대책 이후 가장 직격탄을 맞은 곳은 서울 재건축 시장이다. 조합원 지위 양도를 금지하고 대출 한도를 줄이는 등 규제가 쏟아지면서 기존 시세보다 수억원 낮은 급매물이 쏟아지는 중이다. 특히 조합설립인가는 받았지만 소유권 이전등기는 완료되지 않아 조합원 지위 양도가 제한된 재건축 단지에 직격탄이 될 전망이다.

강남 재건축 단지 중에서도 ‘대장주’로 꼽히는 서초구 반포주공1단지의 경우 대책 발표 이후 호가가 2억~3억원씩 떨어졌다. 반포주공1단지 전용 72㎡는 대책 발표 직후 16억5000만원에 매물로 나왔다. 대책 발표 이전보다 1억5000만원가량 떨어진 가격이다.

강남 재건축 단지 분위기가 악화된 건 8·2 부동산 대책에 재건축 규제가 여럿 포함됐기 때문이다. 재건축 단지가 몰린 강남 3구와 양천구 목동, 경기도 과천 일대가 투기과열지구로 지정되면서 재건축 조합원 지위 양도가 원천적으로 금지됐다.

8·2 부동산 대책이 발표된 후 강남 재건축 시장 분위기가 급격히 악화됐다. 사진은 공인중개사사무소가 밀집된 서울 잠실동 한 상가.

부동산114에 따르면 투기과열지구인 서울에서 재건축을 추진하는 단지는 총 10만8000가구에 달한다. 이 중 조합설립인가를 받아 소유권 이전등기 때까지 거래가 금지되는 단지만 5만5655가구다. 강남권에선 조합설립인가 단계를 넘어선 서초구 반포주공1단지, 강남구 개포주공 1~4단지 등이 대상이다.

투기과열지구에서 3억원 이상 아파트를 살 때 자금 조달, 입주 계획을 제출해야 하는 ‘주택거래신고제’ 역시 강남 재건축 시장에 직격탄이 될 전망이다. 부유층들이 자녀 증여 목적으로 강남 재건축 단지를 사놓는 경우가 많았기 때문이다.

악재는 또 있다. 정부가 내년 재건축 초과이익환수제를 적용하겠다고 밝힌 만큼 향후 투자 수요가 주춤할 우려가 크다. 재건축 초과이익환수제가 부활할 경우 재건축 조합원 1인당 3000만원 이상 발생하는 이익에 대해선 최고 50%를 부담금으로 내야 한다. 민간택지 분양가상한제 적용 가능성이 높아진 점도 재건축 시장에 악재다. 분양가상한제는 땅값과 건축비 등을 반영해 분양가를 책정한 뒤 그 가격 이하로 아파트를 공급하도록 한 제도다. 현재 상한제는 공공택지에 의무 적용되고, 민간택지는 일부 시장 과열지역만 골라 탄력적으로 적용돼왔다. 지금까지 민간택지에 분양가상한제가 적용된 사례가 없었는데 국토부는 이르면 오는 10월부터 지정 요건을 완화하는 방안을 검토 중이다.

김광석 리얼투데이 이사는 “재건축 조합원 지위 양도를 원천 봉쇄한 데다 대출까지 틀어막으면서 당분간 강남 재건축 단지 투자가 주춤할 우려가 크다. 이제 막 재건축을 시작하려는 일부 단지들은 아예 사업을 접는 경우도 나타날 것”이라고 내다봤다. “정부가 재건축·재개발 규제를 강화하면서 사업 속도가 늦춰지면 머지않아 서울, 수도권 아파트 공급에 차질이 생길 수밖에 없다. 몇 년 후 집값이 오히려 급등할 가능성도 크다”는 건설업계 관계자 의견도 있었다.

Q 재건축 아파트를 투기과열지구 지정 이전에 매입했어도 조합원 분양 재당첨이 제한되나.

A 투기과열지구 지정 이전에 재건축 아파트를 매입했어도 다른 투기과열지구 내 재건축 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 가구에 속한 사람은 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양이나 조합원 분양의 재당첨이 제한된다. 예를 들어 강남구에서 재건축 사업이 진행 중인 A아파트를 보유한 사람이나 그 가구원이 법개정 이후인 내년 1월 서울 내 다른 정비사업의 일반분양권을 매입하면 5년 뒤인 2023년 2월까지 기존 A아파트의 조합원 분양을 받을 수 없다. 법개정이 이뤄지는 9월 말 이후부터는 투기과열지구 내 정비사업은 조합원 분양, 일반분양 상관없이 재당첨이 제한된다.

Q 입주권을 포함한 다주택자에게 양도소득세를 중과하는 시기가 정확히 언제인가. 8월 3일부터라는 말도 있고 내년 4월부터라는 말도 있다.

A 둘 다 맞다. 8월 3일부터 시행된 양도세 중과는 ‘투기지역’, 즉 서울 11개구와 세종시가 대상이다. 당장 3주택 이상 보유자(재건축·재개발 입주권 포함)가 투기지역 내 주택을 팔면 양도세는 기본 세율(6~40%)에서 10%포인트 더 높아진다. 내년 4월 1일부터 양도세가 중과되는 건 2주택 이상 보유자가 ‘조정대상지역(서울 등 전국 40곳)’ 내에서 주택을 팔 경우다. 내년 4월 1일부터 조정대상지역 내 2주택 보유자는 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트를 더한다.

[특별취재팀 = 김경민(팀장)·강승태·정다운·김기진 기자 / 사진 = 윤관식·최영재 기자 / 그래픽 : 신기철]

[본 기사는 매경이코노미 제1921호 (2017.08.16~08.22일자) 기사입니다]



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