재건축 조합원 지위, 8·2 대책 전 넘겨받았다면 규제 적용 안돼

국토부, 관련법 개정안 9월말 시행

60일 내 거래신고, 계약금 지급해야

사업시행인가 후 2년 이상 지연 땐

기존대로 3년 → 2년으로 예외 인정

정부가 8·2 부동산 대책 발표 이전에 투기과열지구 내에서 재건축 조합원 지위를 넘겨받은 경우는 규제에서 예외로 인정해주기로 했다.

국토교통부는 이런 내용의 도시 및 주거환경 정비법 시행령 개정안을 입법예고한다고 16일 밝혔다. 개정안은 9월 말 공포와 동시에 시행할 예정이다. 제도 개선에 따른 혼란을 막기 위한 조치다.

개정안에선 서울 전역과 경기도 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정한 8월 3일 이전 해당 지역에서 재건축 주택 양도계약을 체결한 경우 등기를 하지 않았더라도 조합원 지위를 양도받을 수 있도록 했다. 다만 투기과열지구 지정 후 60일 전까지 부동산 거래신고를 해야 하고 계약금 지급 등을 통해 계약 날짜가 확인돼야 한다.

재건축 조합원 지위 양도 제한을 받지 않는 예외의 폭도 넓혔다. 8·2 대책에선 재건축 조합 설립 후 3년 안에 사업시행인가 신청이 없거나, 사업시행인가 후 3년 안에 착공하지 못한 재건축 단지를 3년 이상 보유한 경우를 제외하고 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도를 금지했다. 하지만 개정안에선 시행령 개정(2017년 9월) 이전에 사업단계별로 2년 이상 지연 중인 조합의 경우 기존대로 3년을 2년으로 줄여 적용키로 했다.

예를 들어 재건축 조합 설립 후 2년 6개월간 사업시행인가를 신청하지 못한 조합은 시행령을 개정한 뒤에도 이전 규정에 따라 조합원 지위를 양도할 수 있다. 강태석 국토부 주택정비과장은 “제도 개선에 따른 혼란을 막고 선의의 피해자가 발생하지 않도록 하기 위해 개정안을 마련했다”고 말했다. 다음은 문답풀이.

Q : 8월 3일 이전 투기과열지구에서 재건축 주택 양도계약을 맺은 경우 소유권 이전등기 시점은 상관없나.



A : 계약을 증명할 수 있다면 이전등기 시점은 별도로 규제하지 않는다. 다만 계약일에서 60일이 지난 후 거래신고할 경우 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 과태료를 내야 한다.

Q : 앞으로 재건축 조합원 지위 양도 규제는 어떻게 강화되나.



A : 8·2 대책에선 조합원 지위를 양도하려면 조합 설립 후 2년 안에 사업시행인가 신청을 하지 못하거나 사업시행 인가 후 2년 안에 착공을 못하면 2년 이상 보유한 조합원에 한해 자격 양도를 허용했다. 그러나 앞으로는 이 2년 기준이 모두 3년으로 강화된다.

Q : 강화한 규제는 언제부터 적용하나.



A : 도시정비법 시행령을 9월 말에는 시행할 예정이다. 이후로는 보유 및 사업시행인가 신청 3년 이후 기준이 적용된다.

Q : 재건축 조합원 지위 양도를 허용하는 예외 사유는 최초 조합설립일(사업시행인가일) 기준인지 조합설립변경일(사업시행변경인가일) 기준인지 궁금하다.



A : 최초 조합설립인가일 기준이다.

Q : 3년 이상 사업시행인가 신청을 하지 못하거나 3년 이상 착공하지 못한 재건축 아파트를 3년 이상 보유한 경우 조합원 지위를 양도하려면.



A : 시행령 개정 이후 매수자에게 조합원 지위를 양도하려면 사업시행인가 신청 전 또는 착공신고 전까지 등기 신청 접수를 완료해야 한다. 매매계약을 체결했지만 잔금을 치루지 않아 등기를 신청하지 않은 상황에서 사업시행자가 사업시행인가를 신청하거나 착공신고를 할 경우 조합원 지위를 양도할 수 없다.

Q : 현재 재건축조합이 설립돼 있지만 예외 사유에 따라 매매로 조합원 지위양도가 가능한 단지가 있나.



A : 서울 서초구 반포동 신반포3차, 송파구 잠실주공5단지 등이 조합설립 인가 후 2년 이내 사업시행인가를 신청하지 못했다. 신반포3차는 2015년 4월 조합설립 인가를 받았다. 잠실주공5단지 조합설립 인가일은 2013년 12월이다. 따라서 두 단지에선 2년 이상 보유한 조합원은 지위 양도를 할 수 있다. 반면 서초구 반포동 반포주공1단지(1·2·4주구)는 2013년 9월 조합설립가를 받은 뒤 4년 가까이 다음 단계로 넘어가지 못하다 지난 9일 사업시행인가를 신청했다. 따라서 반포주공 1단지는 2003년 12월 이전부터 보유한 조합원(예외 사유)이 아닌 이상 지위 양도를 할 수 없다.

Q : 그럼에도 조합원 지위를 양도받을 수 있는 예외 사유가 있다는데.



A : 투기과열지구 조합원 지위양도 금지 규정이 생긴 2003년 12월 31일 이전 설립된 조합의 조합원으로 이날 이전부터 갖고 있던 주택은 한차례 지위양도가 되기 때문에 지금 구입해도 조합원이 된다. 지방 이전이나 해외 이민 등 불가피한 경우에도 조합원 지위양도가 된다.

Q : 조합원 지위양도가 되지 않는 재건축 아파트를 매입하면 어떻게 되나.



A : 현금 청산 대상이다. 새 아파트 입주권 대신 현금을 받게 되는데 현금청산액은 조합에서 감정평가를 거쳐 정한다. 감정평가 기준시점은 조합이 정하도록 돼 있다.

김기환 기자 khkim@joongang.co.kr

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