[박진호의시사전망대] 결국 부동산 불패? ‘2017 한국부자 보고서’의 이면

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■ 방송 : 박진호의 시사 전망대 (FM 103.5 MHz 6:20-8:00)
■ 진행 : SBS 박진호 기자
■ 방송일시 : 2017년 8월 5일 (토)
■ 대담 : 이인철 참조은경제연구소 소장
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▷ 박진호/사회자:

경제브리핑입니다. 참조은경제연구소 이인철 소장 나오셨습니다. 안녕하세요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

안녕하세요.

▷ 박진호/사회자:

오늘은 한국 부자들의 재테크 비법을 살펴보도록 할 텐데요. 가장 궁금한 것이 우리나라에서 부자 소리를 들으려면 돈이 얼마 있어야 할까요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

불과 10여 년 전만 하더라도 우리나라에 10억 만들기 열풍이 있었습니다. 당시에 자산 10억만 있으면 이율이 한 7~8%, 5~6% 였으니까 꽤 먹고 살 만 했습니다.

▷ 박진호/사회자:

그러니까 이자 소득만으로도 살 수 있는.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그런데 집값이 슬금슬금 올랐죠, 저금리가 장기화됐죠. 그러다보니까 부자의 기준이 점점 올라가고 있는데요. 요즘은 강북의 25평형 아파트가 10억 원을 호가하고 있는 상황입니다. 이렇게 자산가치가 급격히 오르다 보니까 한국의 부자 기준도 점점 상향조정 되고 있는데요. 총 자산 10억 원에서 지금은 금융자산만 10억 원을 가진 사람을 부자의 기준으로 사용하는 연구소들이 늘고 있는데요. 최근에 KB경영연구소가 금융자산만 10억 원 이상인 부자를 조사했습니다. 지난해 말 기준 24만 2천 명에 달했는데요. 1인당 평균 22억 원 정도의 금융자산을 보유하고 있었고요. 평균 부동산 자산은 28억. 한마디로 부자들은 1인당 총 50억 원 이상의 부자들이었다는 겁니다.

▷ 박진호/사회자:

말씀하신 기준이 금융자산 10억 원 이상이라면 부동산 빼고 말씀하시는 건가요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇죠. 현금으로 10억을 딱 창출해낼 수 있는 능력.

▷ 박진호/사회자:

그런데 보통 부동산이 더 많잖아요. 부자들은.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 그니까 이제 금융자산이 22억이고 부동산자산이 28억 원 정도 되는데. 문제는 이런 부자들이 늘어나는 속도가 굉장히 빠르다는 겁니다. 금융자산만 10억 원 이상인 사람이 1년 전에 비해서 3만 명, 15% 가까이 늘었거든요. 지난해 경제성장률이 2.7%에요. 그러면 부자들은 경제성장률보다 5배 이상 빠른 속도로 부를 축적하고 있다는 겁니다. 그러다 보니까 지적하신 것처럼 부자들의 전체 자산 구성이 어떻게 되느냐. 역시 부동산 비중이 절반이 넘습니다. 52%. 나머지 금융자산이 44% 수준이었는데요. 부자들은 어디에 살까요? 누구나 다 아는 질문인데. 열 명 가운데 네 명이 서울 강남 지역에 거주를 하고 있었습니다. 그래서 정부가 강남 투기지역을 발본색원 하겠다면서 강력한 대책을 내놨는데요. 그다음이 경기 인천, 서울 강북, 그리고 부산의 순이었습니다.

▷ 박진호/사회자:

사실 돈이 돈을 번다는 이야기를 우리가 많이 하잖아요. 그런 면이 최근에 더욱 심했던 것 같고. 한국의 부자들이 과연 어떻게 부자가 될 수 있었는가에 대한 궁금증은 계속되지 않습니까?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇습니다. 한국의 부자들은 과연 어떻게 돈을 모았을까? 태어났을 때부터 금수저였을까, 아니면 자수성가형 부자였을까? 우리는 사실 그동안 언론을 통해서 너무 자수성가형 부자가 없다. 거의 씨가 말랐다고 표현을 해왔는데. 이 KB경영연구소의 조사대상이 400명이 부자였으니까 전체를 대변할 수는 없습니다. 근데 이 400명의 이면을 보니까 자수성가형과 상속형 부자가 7:3으로 갈렸습니다. 자수성가형이 더 많았다는 겁니다. 그러면 50억 원대 부자가 된 비결이 뭐냐. 이들 부자의 공통점, 재테크 수단은 바로 아파트였습니다. 이들은 1990년대 후반까지 강남에 있는 아파트를 평균 2억 3천만 원 정도에 구입을 해서 부동산을 보유하다 보니까 자연스럽게 자산이 불어나는 경험을 한 겁니다.

▷ 박진호/사회자:

언뜻 생각해도 10배는 올랐겠는데요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇습니다. 구입시기별로 보니까 최초 부동산 가격은 1980년대에는 평균 7천만 원 수준이었고요. 1990년대가 1억 6천만 원으로 올랐죠. 이런 것들이 2010년에 5억3천만 원까지 빠르게 상승했으니까 매수 매도를 반복하지 않아도 자산가치가 가파르게 늘어난 겁니다. 또 하나 부자들은 일반인들과 비교를 하더라도 부동산 투자 규모가 달랐는데요. 1990년대 초반만 해도 첫 부동산 구입 금액이 한국의 부자들은 1억 3천만 원이었다면 일반인들은 7천만 원, 두 배 수준이었는데요. 2010년 들어서는 부자들은 5억 3천만 원짜리 집을 샀다면 일반인들은 1억 7천만 원, 3배 정도로 격차가 벌어졌습니다. 그러니까 부자들은 한마디로 조금 비싸더라도 좋은 입지의 아파트를 사서 시세차액을 그만큼 많이 남겼다. 고기도 먹어본 사람이 먹는다고 아파트 매매를 통해서 부를 축적하는 비법을 미리 체득했다는 겁니다.

▷ 박진호/사회자:

가치가 큰 부동산을 사니까 자산가치가 그만큼 많이 큰 폭으로 오르고 그래서 또 수익을 더 챙기는 그런 상황이었다는 말씀인데. 사실 그런 것을 눈여겨 볼 필요가 있는 것이 항상 유동성 자금이 움직이는 데에 따라서 자산가치가 변하는, 부동산이었다 주식이었다 그런 상황이 되기 때문에. 부자가 꼭 아니라도 이 흐름을 지켜보면 돈을 벌 수 있다는 이야기가 많지 않습니까. 사실 우리가 술자리에서도 그런 이야기 하고 그러는데. 그렇다면 지금 한국의 부자들이 눈여겨보고 있는 재테크 수단은 뭘까요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

잘 지적하셨는데요. 사실 투자의 귀재 워렌 버핏과 점심 한 끼, 수억 원을 호가합니다. 경매를 하면. 그 정도로 사실 부자가 되려면 부자 옆에 서라. 부자와 같이 행동하고 관찰하라는 이야기를 하는데요.

▷ 박진호/사회자:

부자는 100만 원을 투자하지만 나는 10만 원을 투자해도 따라가 보자. 이런 건가 보네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 그러면 부자들의 재테크 1순위 앞으로 뭐냐. 기승전 부동산이었다는 겁니다. 앞서 제가 이들이 보유한 부동산 가치가 평균 28억 6천만 원 선인데요. 국내 전체 가계 부동산 자산 평균이 2억 5천만 원입니다. 약 11배 정도 차이가 납니다. 그러면 부자들이 앞으로 꼽은 투자유명처가 뭐냐. 역시 아파트. 부동산 가운데서도 재건축 아파트에 가장 큰 관심을 갖고 있었습니다. 그리고 그 뒤를 빌딩과 상가가 이었는데요. 이것이 1년 전과 조사했을 때보다도 역전된 겁니다. 1년 전에는 빌딩이 아파트를 우선했는데 오히려 최근 들어서 저금리의 기조가 장기화되다 보니까 오히려 재건축 아파트가 더 우선순위에 뛰어오른 겁니다. 그러면 사실 부자들은 부동산이 더 오르는 것으로 생각을 하는 걸까? 그건 아니었습니다. 부동산 시장에 대한 전망은 부자들 사이에서도 엇갈렸는데요. 부동산 경기가 좋아질 것으로 보는 사람은 27.2%에 그쳤고요. 나빠질 것이라고 보는 사람이 28.2%로 소폭이긴 하지만 내릴 것으로 본다는 겁니다.

▷ 박진호/사회자:

그래도 부동산이 안전하다 이렇게 평가하는 거네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇습니다. 이게 좀 시사하는 바가 큰데요. 그럼에도 불구하고 부동산 경기가 침체해서 한다 하더라도 그러면 부동산 전부, 혹은 일부를 처분하시겠습니까? 라는 질문에 대해서 다섯 명 중 한 명만, 20%만 처분하겠다고 답변한 겁니다. 그럼 왜 이런 결과가 나왔느냐? 저금리 시대에 부동산을 처분해도 다른 대체 투자처를 찾기가 어렵고 주식은 하이리스크 하이리턴, 투자리스크가 너무 크다는 겁니다. 현금 예금하면 이자는 쥐꼬리만큼 나오고. 때문에 오히려 부동산을 갖고 있는 게 오히려 내린다 하더라도 상속증여에 더 유리하다는 겁니다. 기준시가에 따라서 실거래가가 아니라 시가에 따라서 상속증여세를 매기기 때문에 공실률이 높아지고 그런 거에 대해 가격이 내린다, 이것에 크게 개의치 않고 부동산을 보유하겠다는 겁니다.

▷ 박진호/사회자:

그런데 이번 주 정부가 발표한 8.2 부동산 대책. 초강력 조치들이 포함이 됐기 때문에 앞으로 부자들의 부동산 투자, 다주택자의 이른바 투기에 대해서 정부가 굉장히 부정적인 생각을 갖고 이걸 집중 단속하겠다, 집중적으로 규제하겠다. 이런 입장이기 때문에. 앞으로 양상이 달라질 수도 있습니까?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

일단 양도소득세의 증가. 그리고 투기과열지구, 투기 지역은 8월 3일부터 적용이 됐고요. 양도세 증가는 세금 부분이기 때문에 내년 4월 1일부터입니다. 그러니까 부자 입장에서는, 다주택자 입장에서는 고민하게 됩니다. 과연 집값 떨어지기 전에 내년 3월 이전에 처분할 것인가. 아니면 계속해서 보유를 할 것인가. 그런데 부자들의 입장은 후자라는 겁니다. 왜냐하면 지금 정부는 공급을 내놓지 않고 수요 억제 대책 위주로 규제를 내놨습니다. 이게 지금 사실 강남에 입주하려는 세력이 투기 세력이냐. 이 부분에 대한 문제 제기입니다. 사실 부자들이 이렇게 많은데 부자들이 지금 2~30년 된, 3~40년 된 아파트에 거주하고 있습니다. 아니면 다른 주택에 거주하면서 보유하고 있겠죠. 아침마다 주차 전쟁을 벌여야 하고요. 그리고 녹물이 새어나오는 그런 환경에서 살 것이냐. 그러다 보니까 신규 아파트 공급 물량만 나오면 2천 가구의 아파트 단지의 신규 물량은 10% 내외입니다.

그럼에도 불구하고 가격을 불문하고 들어간다는 겁니다. 호텔식 커뮤니티가 형성돼 있고 아침 조식 서비스를 받을 수 있고 그러면 가격 개의치 않고 들어간다는 거예요. 그런 열망이 있고요. 여기다 교육 제도까지 개편이 되면 앞으로 8학군이 더 뜰 텐데 실수요자, 나는 지금 강북의 1주택자이지만 아이를 생각하면 강남에 들어가고 싶어 하는 사람들이 많다는 겁니다. 그러면 1주택자가 갈아타는 수요까지 투기로 볼 거냐, 이걸 실수요로 볼 거냐의 문제라는 겁니다.

그런데 정부는 실수요자는 세 가지 요건, 무주택자이면서 부부일 경우에는 연소득이 6천만 원 이하이거나 6억 원 이하일 경우에만 실수요자로 보고 금융규제를 약간은 완화해 준다는 건데요. 그러다 보니까 실질적으로 재건축은 올스톱 되게 돼있습니다. 그러면 이 재건축 규제를 피해서 선분양한 단지는 선호도가 더 높아질 수 있고요. 물론 단기적으로는 충격이 불가피합니다. 5년 동안 팔 수도 없습니다. 아니면 현금청산되기 때문에 재건축. 그러니까 충격이 있겠지만 중장기적으로 보면 필요한 곳에 공급을 늘려주지 않는 한 다시 스프링처럼 반등해서 튀어오를 수 있다는 점 때문에 부자들은 전자를 믿느냐, 후자를 믿느냐. 후자를 믿고 있다는 겁니다.

▷ 박진호/사회자:

대체로 정부의 발표는 현재 부동산 값 상승이 공급 부족의 문제는 아니라는 입장이었는데 이 소장님은 조금 입장이 다르신 거네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그러니까 이건 부자들의 생각이기도 한데요. 물론 공급이라는 게 지금 정말로 직장이 강남에 있는데 수도권에 살고 있습니다. 정말 나는 대출 껴서라도 강남에 입성하고 싶은데 출퇴근 거리만 해도 한두 시간씩 매일 뺏긴단 말이에요. 이런 사람들까지 규제를 하고 투기로 볼 것인가. 이건 아니라는 겁니다. 그러면 그 집 갖고 있는 사람들, 재건축 집주인들이 입주율이 높은 재건축 시장을 투기로 계속 몰아붙이면서 규제일변도로 한다면. 오히려 예를 들어서 길을 가는 외투 입은 나그네를 태양이 옷을 벗길 것인가, 바람이 옷을 벗길 것인가를 보면 답이 나온다는 겁니다. 그러니까 규제일변도, 공급이 없는 규제일변도의 정책은 언젠가 부작용이 나온다. 이건 과거 노무현 정부 때도 경험을 했던 상황입니다.

▷ 박진호/사회자:

알겠습니다. 다시 하던 이야기로 돌아가 보면 자수성가로 부자가 된 분들도 정작 자기 자녀가 자수성가로 성공한다는 가능성에 대해서는 회의적이다. 이런 분석이 있네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇습니다. 굉장히 충격적인 이야기인데요. 자신의 힘으로 부를 축적했습니다만 자식 세대가 성공 가능할 것인가, 스스로 자수성가할 것인가에 굉장히 회의적이었습니다. 자녀 세대가 과거에 비해서 부모 도움 없이 자수성가하기가 힘들어졌다고 동의하는 비율이 무려 85%였습니다. 이게 1년 전에 비해서 11%p나 늘어난 겁니다. 그래서 내 자녀들은 경제적으로 나만큼 잘살기도 어렵다는데 동의하고 있습니다. 과반수 이상이. 그러다 보니까 사회구조적인 시스템 상 과거처럼 개천에서 용 나기가 힘든 세상이라는 점은 부자들은 빨리 간파하고 있고, 이런 이유 때문에 국내 부자 가운데 대부분 보유자산을 자녀에게 상속 증여하겠다고 응답한 비율이 무려 95.7%였습니다. 그러니까 이것도 1년 전에 비해서 5.3%나 늘어난 수치인데요.

이런 생각을 하고 있다 보니까 부자들의 가장 큰 고민이 뭐냐. 바로 세금과 상속이었다는 겁니다. 지금 30억 원이 넘는 상속증여세의 경우에는 최고 세율 한도 50%가 적용이 되고요. 이번 주 세법 개정안을 통해서 상속증여세를 자진신고하면 세금을 깎아주는데요. 깎아주는 할인폭은 대폭 줄어듭니다. 그러다 보니까 부자들은 가격이 내리면 빨리 가능한 한 상속증여를 통해서 부의 세습을 보완하겠다는 겁니다. 때문에 10명 가운데 9명은 세금을 줄이기 위해서 상담을 받거나 오히려 절세 상품에 가입한 것으로 나타나서 앞으로 부자들의 세금과의 전쟁이 시작된 겁니다.

▷ 박진호/사회자:

그렇군요. 그런데 덧붙여서 궁금한 게 한국의 부자들은 노후 준비를 어떻게 합니까?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇습니다. 은퇴하면 부자들은 정말 비즈니스 타고 해외 여행 다니면서 돈 펑펑 쓰면서 살 것이라고 생각을 하는데요. 금융자산 10억대 부자들은 은퇴 후 어떤 삶을 살까. 일단 국내 부자들은 은퇴한 이후에 적정한 삶을 유지하기 위해서 필요한 생활비를 월 평균 가구당 717만 원 정도, 연 8,600만 원 정도로 잡았습니다. 이게 은퇴 전 일반 가구의 월 평균 적정 생활비가 237만원이니까 약 3배 정도 많다는 겁니다.

▷ 박진호/사회자:

그러니까 많이 쓰기는 많이도 쓴다는 거네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇습니다. 여기다 금융자산이 10억이 아니라 30억 원 이상은 더 화려한 삶을 살고 있습니다. 은퇴 이후의 적정 생활비가 월 평균 1,000만원이 넘습니다. 그러면 노후는 어떻게 준비하고 있느냐. 노후 준비 방법으로는 공적 연금이 가장 많았습니다. 45%가 공적연금을 가장 많이 꼽았고요. 또 부자의 경우에는 부동산, 직간접적인 투자와 같이 투자자산을 다양하게 활용하면서 은퇴를 준비하고 있는데요. 특히 국내 부자가 은퇴 준비를 위해서 부동산을 활용하는 비중은 일반인에 비해서 35% 정도가 높아졌다는 건데요. 단순 거주용이 아니라 적극적으로 수익을 실현하는 투자 자산이라고 인식을 하고 있다는 겁니다. 그래서 이런 이유로 지금 사대문 안에 30억에서 50억 원대 이른바 쁘띠건물이라고 하는데요. 이런 건물은 매물 찾기가 쉽지 않다고 하는데. 노후자산용으로 수요가 워낙 많은 데다가 오히려 증여용 이런 쪽으로 장기 보유하는 투자자들이 많다 보니까 매물 자체가 나오지가 않고 있다는 겁니다.

▷ 박진호/사회자:

그렇군요. 초강력 부동산 대책이 나왔는데 또 부동산 불패 이야기를 하자니까 조금 씁쓸하네요. 오늘 말씀 잘 들었습니다.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

네. 감사합니다.

▷ 박진호/사회자:

지금까지 이인철 참조은경제연구소 소장이었습니다.

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