[김용일의 부동산톡] 부동산등기 원인무효소송을 당한자의 손해배상청구

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 타인 소유의 토지에 대해 매매계약서, 증여계약서 등 서류를 위조하여 불법으로 등기를 이전받았다면 이는 원인무효의 등기가 되고, 이때 원래 소유자가 원인무효소송 제기시 불법으로 등기를 이전받은 자와 그로부터 다시 등기를 이전받은 제3자는 적법하게 소유권을 취득하지 못하고 등기를 말소당하게 된다. 이와 관련하여 제3자는 불법행위자를 상대로 손해배상청구를 할 수 있는데, 이번 시간에는 이에 대해 정리해 보겠다.

◇ 원인무효 말소등기청구소송을 당한 제3자 매수인의 손해배상청구

타인 소유의 토지에 대해 서류 등을 위조하여 원인무효의 소유권이전등기를 완료한 자로부터 토지를 매수한 제3자는, 토지의 진정한 소유자로부터 원인무효로 인한 소유권이전등기말소소송을 당하여 패소판결이 확정되었는지에 관계없이, 처음부터 적법하게 토지의 소유권을 취득하지 못한 것이므로, 말소등기소송에서 패소 판결이 확정될때까지 기다릴 필요가 없이, 서류 등을 위조한 불법행위자를 상대로 매매대금상당의 손해배상청구를 할 수 있다.

그리고, 제3자 매수인이 불법행위자를 상대로 손해배상청구를 할 때, 받을 수 있는 손해액은 무효판결이 확정되었을 때의 부동산 시가 상당액이 아니라, 제3자가 매매계약시 매매대금으로 지불한 금액상당이다(대법원 1992.6.23. 선고 91다33070 전원합의체 판결).

한편, 원래 소유자로부터 등기를 이전받은 자가 위조 등 불법을 저지른 것이 아니라, 원래 소유자가 법인, 종중 등 단체이고, 그 단체의 대표, 직원 등이 불법으로 서류를 위조하여 A에게 등기를 이전시킨 후, 제3자가 A로부터 다시 매매 등의 방법으로 등기를 이전받은 경우에는, 제3자가 A에게 지급한 매매대금 상당액을 원래 소유자인 단체를 상대로 손해배상청구할 수 있다.

예를들어, 종중재산을 매매 등 처분함에 있어서는 종중규약이 정한 바에 따라 종중총회 등 결의 요건이 필요한데, 종중총회가 없었음에도 불구하고 종중 대표자 등이 종중총회 회의록 등을 위조하여 A에게 소유권이전등기를 하고, 제3자가 A부터 다시 매매 등의 방법으로 등기를 이전받은 경우에, 위와 같은 매매는 전부 무효가 되고, 종중은 등기를 이전받은 A 뿐만 아니라 그로부터 다시 등기를 이전받은 3자를 상대로도 원인무효에 기한 말소등기소송을 할 수 있다.

한편, 민법 제35조 제1항은 “법인은 이사 기타 대표자가 그 직무에 관하여 타인에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있으므로, 위 규정을 유추적용하여, 종중의 경우에도 종중 대표자 등이 총회 회의록을 위조하여 불법으로 등기를 이전시키고, 결과적으로 제3자가 정당하게 매매대금을 지급하고도 토지 소유권을 잃게 되는 손해를 야기시켰다면, 원칙적으로 종중이 제3자가 입은 손해를 배상해야 한다.

결국, 종중으로부터 원인무효에 기한 말소등기청구소송을 당한 제3자는 자신이 A에게 지급했던 매매대금 상당액을 종중에게 반소로 손해배상청구할 수 있는 것이다.

◇ 원인무효 등기에 터잡아 제3자가 근저당권등기를 한 경우 손해배상청구

무효인 불법등기를 신뢰하여, 은행 등 금융기관이 그 등기 명의자에게 대출을 해주고 근저당권등기를 한 경우에도, 원래의 소유자는 은행 등 금융기관을 상대로 원인무효에 기해 근저당권설정등기에 대한 말소등기청구소송을 할 수 있다.

은행 등 금융기관이 위와 같은 말소소송을 당했을 때, 불법행위자를 상대로 손해배상청구를 할 수 있는데, 구체적인 손해액은 최권최고액을 한도로 하여 채무자에게 대출한 금원 상당이 된다.

구체적으로, 대법원은 위와 같은 사안에서 “농지개량조합 직원들이 관계 서류를 위조하여 조합 소유의 토지를 불법 처분함으로 인하여 그 토지들이 전전 양도되고 그에 따른 원인무효의 이전등기가 경료될 경우, 제3자가 최종 등기명의자의 이전등기를 신뢰하여 불법 처분된 토지들에 관하여 근저당권설정등기를 경료하고 금원을 대출하였는데, 농지개량조합이 근저당권자를 상대로 그 등기말소등기청구소송을 제기하여 조합 승소의 판결이 선고되고 확정될 처지에 있다면 위 조합 직원들의 불법행위로 인하여 근저당권자가 입은 통상의 손해는 최종 등기명의인의 이전등기가 유효하여 담보권을 취득할 수 있는 것으로 믿고 출연한 금액 즉, 근저당목적물인 토지들의 가액 범위 내에서 채권최고액을 한도로 하여 채무자들에게 대출한 금원 상당이다.”라고 하였다(대법원 1996.9.20. 선고 96다25807 판결).

결국, 위 사안에서 농지개량조합 직원이 관계 서류를 위조하여 조합 소유의 토지를 불법으로 처분하여, 그 처분으로 인한 이전등기 및 근저당권설정등기 등이 모두 원인무효가 됐고, 조합은 원인무효에 기한 말소등기청구소송을 할 수 있지만, 금원을 대출하고 근저당권설정등기를 한 제3자는 민법 제35조 제1항의 유추적용에 의해 대출한 금원 상당의 손해를 조합에게 반소로 청구할 수 있다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

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