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법은 있는데 해법은 없다

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[장경철 부동산일번가 이사] 2015년, 제도권 밖에 있던 권리금이 법의 테두리 안으로 들어왔다. 임차인들은 권리금 보호법이 '방패'가 될 거라 믿었다. 하지만 현장의 목소리는 다르다. 모호한 법 때문에 권리금은 여전히 상가 시장의 갈등을 유발하는 불씨로 남아있다. 법은 있는데, 해법은 없다는 거다. 법 개정에도 해소되지 않는 권리금 문제를 살펴봤다.

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상가건물 임대차보호법 제10조 3항은 상가 권리금을 이렇게 정의한다. "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가."

쉽게 풀면 이렇다. 새로운 임차인이 이전 임차인이 갖춘 시설 등 눈에 보이는 가치는 물론 가게를 운영하면서 닦아 놓은 인지도나 고객처럼 눈에 보이지 않는 가치를 보상하는 것이다. 이전 주인이 장사를 잘해서 점포의 가치가 높아지면 다음 주인은 그 점포에서 장사하기가 한결 수월하다. 권리금은 그 가치에 지불하는 돈이다. 일종의 '자릿세'인 셈이다.

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물론 단순한 자릿세는 아니다. 상가시장에서 권리금이 차지하는 비중은 크다. 한국감정원에 따르면 지난해 9월 말 기준 서울 및 6대 광역시(부산ㆍ대구ㆍ인천ㆍ광주ㆍ대전ㆍ울산) 상가 중 권리금이 있는 점포는 전체의 67.5%. 평균 권리금만 해도 4661만원이다. 권리금이 1억원을 초과하는 경우는 전체의 9.5%나 된다. 규모가 이렇게 크다보니, 영세 소상공인들은 생계를 이을 소중한 목돈으로 인식하고 있다.

권리금은 애증의 대상이기도 하다. 이유는 간단하다. 일단 돈을 받아야 하는 사람이 다르다. 이전 임차인에게 1억원의 권리금을 줬어도 새 임차인이 주지 않으면 고스란히 1억원을 잃는 셈이다. 기준도 애매하다. 매매가격이나 임대료와 달리 주먹구구식으로 정해져 '합리적인 수준의 권리금'을 산정하기가 어렵다.

권리금을 둘러싼 갈등은 임차인끼리만 발생하는 게 아니다. 임대인과 임차인 간의 다툼으로 번지기도 한다. 임대인에게 권리금은 '받을 돈'이 아니라서다. 새로운 임차인을 찾을 때 권리금을 신경 쓰지 않아도 되는 이유다. 그저 임대료를 많이 내는 임차인을 선정하면 된다. 임차인이 미리 냈던 권리금을 제대로 챙기지 못할 공산이 커지는 이유다. 정부의 '자영업자 대책'을 바탕으로 정치권에서 2015년 상가건물임대차보호법을 발의해 권리금 회수 기회를 보호한 것도 같은 맥락에서다.

이 개정안은 그해 5월 국회를 통과했고, 이에 따라 임대인은 임차인이 권리금을 회수하는 행위를 방해할 수 없게 됐다. 기존 임차인이 새 임차인을 구해 가게를 넘겨 권리금을 받을 수 있는 기회를 보장해 줘야 한다. 임대인이 이를 위반할 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수도 있다. 수익형 부동산 시장은 법 개정을 반겼다. 권리금이 법의 테두리 안으로 들어오면 갈등과 분쟁이 줄어들 공산이 커져서다.

권리금, 애증의 대상 된 이유

그런데 시장의 장밋빛 전망은 빗나갔다. 매년 5000건에 머물던 서울시 상가임대차 상담센터 상담 건수는 2015년부터 1만건 이상으로 2배가량 늘었다. 이중 가장 비중이 높은 건 권리금 관련 상담이다. 권리금을 두고 여전히 말이 많은 건 정부가 만든 규정에 '모호함'이 숨어 있어서다.

일단 모든 권리금이 보호를 받는 게 아니다. 전통시장 상인들은 보호 대상에서 제외됐다. 상가건물이 유통산업발전법에 따른 '대규모점포' 또는 '준대규모점포'의 일부인 경우 권리금 보호가 적용되지 않도록 예외 규정을 두면서다. 여기서 대규모점포는 매장면적 합계 3000㎡(약 909평) 이상의 상설 점포로 백화점ㆍ복합쇼핑몰ㆍ대형마트 외에 전통시장도 포함된다.

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중소기업청에 따르면 매장 면적 합계가 3000㎡ 이상인 전통시장은 서울 광장시장(4만2150㎡ㆍ약 1만3681평)과 부산 국제시장(1만2095㎡ㆍ약 3665평)을 비롯해 전국 250여곳에 이른다. 영세상인도 생업에 종사하는 대규모 전통시장까지 권리금 보호 대상의 예외로 하는 건 명백히 법 취지에 어긋난다.

당초 설치가 예정된 '분쟁조정위원회' 역시 논의 과정에서 빠졌다. 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생할 경우 소송이 부담스러운 세입자들은 권리금을 포기할 수밖에 없다. 허술한 권리금 평가기준도 문제다. 평가방법론만 제시해 시장에 혼란만 주고 있다. 국토교통부는 고시를 통해 상인의 재산을 유ㆍ무형으로 구분했다.

유형재산의 경우 구입가격을 따지는 '원가법'을, 거래처 노하우 등 무형자산은 장래 예상수입을 기준으로 보는 '수익환원법'을 적용한다. 하지만 이 방법론으로 권리금을 어떻게 산정해야 할지를 규정한 지침은 없다.

시장은 여전히 권리금 분쟁 중

이 때문에 실제 현장에선 권리금 회수를 방해하는 임대인이 숱하게 많다. 권리금을 보호받기 위해서 기존 임차인은 계약 기간 만료 3개월 전부터 새 임차인을 구해야 하지만, 임대인이 협조하지 않을 경우 새임차인을 구하기 어렵다. 임대인이 협조하더라도 새 임차인이 받아들이기 힘든 임대료를 제시해 교묘히 권리금 회수를 방해하는 게 현장의 현실이다. 가령 새 임차인에게 계약기간 1년을 요구하는 식이다.

짧은 계약기간이 제시된 상가에는 권리금을 지불할 용의가 있는 임차인을 찾기란 쉽지 않다. 수익형 부동산 시장에 투자자가 몰리면서 권리금 문제는 더욱 첨예해질 공산이 크다. 상가 권리금체계를 구체화해 상생의 길을 열어야 할 때다.

장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

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